老商圈在阵痛中蜕变,老商圈在阵痛中蜕变

苏州路，向阳市场，13日中午11点30分。王姐的摊位不过十几个平方，却摆满了各式各样的本子、胶带、塑料盆等小百货，连个下脚的地方都没有。一上午没开张的她懊恼地接过了丈夫递来的一盒盒饭，低头吃了起来。

市场里，带着花点的秋裤、上世纪90年代的明星海报以及面无表情的店主们进入记者眼帘，记者看到各家商铺挤挤挨挨地摆满了商品，这些东西像是从墙里长出来的一样，越是无人问津，越是尽情“生长”。

“苏州路从来不缺客流。”王姐熟知这里的商业环境，作为向阳商圈的主力街道，这里见证了这个商圈的从无到有和逐步更替。她放下吃到一半的盒饭，擦了擦嘴说：“原来这里都是些时髦的小青年来买东西，尽管讨价还价，但是每天走得量多；而现在，这里在他们眼里变‘土\’了。”

尽管离向阳市场不远处的长途车站每天都给这里带来了新的客流，但这些年赚了钱的老板、时髦的姑娘像退去的潮水，流向别处，显然这里的购物环境、陈列的商品已经不能满足越发提升的购物需求。

吃过午饭，王姐走出市场扔掉午餐剩下的残羹冷炙，她身上厚厚的外衣和街头上招展的春装形成了强烈的季节反差，正如向阳市场门头上的烫金大字与一街之隔的“新向阳城市广场”的巨型条幅一样，有着强烈的时代对比。

老商圈之痛

低价货“横行”

王姐所在的向阳市场，是胶州市最大的商品批发市场，位于向阳商圈的核心位置。地处胶州市老城区，自古就有“千年商埠”的美誉：西起苏州路、东至湖州路、南起郑州路、北到胶州路，覆盖面积达到40万平方米。在老胶州人的眼里，这里见证了商圈发展的每个阶段。

然而，随着市政府的东迁，老商圈的活力显得越发不足，市场环境脏乱差、交通不畅、安全隐患多等问题凸显出来。

2008年7月30日，山东最大的商业运作体之一——银座购物中心与华鲁国际御龙广场落户新城区。对于选址的原因，华鲁国际御龙广场销售经理洪川的这段话让人记忆犹新：“旧城区的长途车站商圈已经形成了成熟的商业氛围和人气环境，但是主要针对的客户群依然是中端客户，也就是说，长途站商圈也许可能会成为胶州的台东，但绝对成不了未来的东海路。”

新的商业项目纷纷落子新城区，而“向阳商圈成不了未来的东海路”这句话深深地印在了阜安街道办事处党政办副主任李明臣的心里，但是他又不得不承认“2005年之前，这里只有两家超市，一家利群，一家国货”的尴尬局面。

作为一个土生土长的 “老胶州”，李明臣既是这个商圈的管理者，同时对这个商圈也有着深厚的感情。“有钱的胶州人，周末会开着车带着一家人去青岛市区逛逛，然后在阳光百货、巴黎春天、佳世客购物。他们即便想把钱花在这里，都没东西可买。”

也许，下面的这组数字从一个侧面印证了他的说法：2009年，胶州人均GDP9000美元，而青岛繁华的市南区2008年人均GDP也不过1万美元出头，在2010年，胶州市人均GDP突破了1万美元大关。而向阳商圈所处的阜安更是顶着无数的桂冠：它不仅是山东省经济综合实力百强乡镇、青岛市财政收入十强镇、青岛市十强街道办事处，而且在国家统计局进行的全国综合实力千强镇测评中，阜安名列第84名，位居山东省第一。

谋新谋变已经迫在眉睫。

升级改造

拆出来商业空间

“向阳市场区域是胶州市最繁华的小商品集散地。”李明臣说。经过近20年的商业浸润，这里集聚着1100家商业网点和小商铺，日交易额300万元，是一处天然的“商业旺铺”。

早在商圈改造之初，阜安街道办事处副主任邱卫就说：“向阳商圈的改造必须超前规划，引入重量级的外来商业企业。”要知道，对这个区域进行拆迁改造，至少需要3亿元的先期资金投入，一般的商业企业根本不敢问津，表现出投资意向的均是实力雄厚的国际商业大鳄。

2005年，胜利村搬迁了6个小厂、26处小网点后，投资1.6亿元、营业面积3万多平方米的大卖场佳乐家超市开门纳客，开业当年就实现了销售额1.2亿元的佳绩。

“超市建设前这片土地每年的收益满打满算就十多万元，而目前仅超市每年的租金就近1000万元。”胜利村党委书记赵晓东说，一拆一迁、引来商业巨头的方式，颠覆了老阜安传统的一街一铺模式。

如今，走在向阳商圈的街道上，到处可见的围挡昭示着这里是商业巨头青睐的佳地。“今年还有两次拆迁，一是占地面积260亩的大同片区，瑞典顶峰集团经过一年多的调研，投资4600万美元，将建商住娱乐一体的商业综合体；另一个是佳乐家以东片区拆迁，现在摸底已经完成。”李明臣介绍说。拆迁给老商业区腾出了发展的空间，也给商业巨擘提供了贴身肉搏的舞台。

范本的意义

利群三次“落脚”

2003年，胶州在城市经营战略上，就把复兴胶州商业作为一件大事，并把西部城区规划成商业区。

而利群的商业嗅觉向来敏锐。早在2000年12月29日，利群集团的第7个大型商业网点——胶州商厦有限公司落户胶州市苏州路，总面积1.2万平方米，与向阳市场仅一墙之隔。市民李永慧还记得利群开业时的盛况，“每个柜台都挤满了人，光交款就要排队40分钟”。

时隔9年，2009年11月15日，利群集团胶州购物广场隆重开业，是目前胶州市面积最大的集购物、休闲、娱乐于一体的综合性购物中心。

而利群的第三次落脚，依然把目光定格在了向阳商圈，而且和利群胶州商厦仅一街之隔。“这不是利群的首次尝鲜了，黄岛的长江商厦和长江购物广场就是个先例，自家对门开店我们做得还很好。”利群集团胶州商厦有限公司总经理助理陈磊这样说。

利群进驻向阳商圈11年，对这里的评价，陈磊也说出了跟王姐一样的话：“苏州路不缺客源。”不难看出利群的这次选址还是看中了客流。她翻开手头的一个账本，“今年1、2月份利群胶州商厦每日的客流量为8000多人次，去年的销售额3个亿。”

“去年我们的经营业绩实现了10%的增长，今年也将保持双位数增长。”陈磊很有信心地说。

大鳄聚集

8家万平方米商场“围城”

商家从不怕聚，商圈都是聚出来的。

在阜安这个不到13平方公里的土地上，密布着香港胶州湾财富中心、青岛利群、中百佳乐家等8家大卖场和20家世界知名商业品牌；随着6万平方米的金沙购物广场开工、总面积6万平方米的新向阳购物广场破土动工、台湾大润发连锁超市落户、4.5万平方米的维客购物广场开工，曾经以小地摊、小门头为主要“业态”的阜安街道，如今已成为商业大鳄云集的黄金宝地。

李明臣介绍，目前阜安已形成近20万平方米的商业设施，如全部投入使用，预计年营业额可达40亿元。

在阜安的商圈规划方案中，2011年将对常州路、泸州路、广州北路、广州南路、扬州路、苏州路等6条道路综合整治，打造特色商街，实现道路两侧门头统一、卷帘门内置、橱窗落地、基础设施提升、景观小品设计等目标，形成布局合理、整齐划一的城市形象。

走出阜安街道办事处，开车绕着向阳商圈环行，胶济、胶黄铁路，济青、环胶州湾、同三等高速公路以及204国道环绕四周，从这里距离青岛港仅40公里，是山东半岛连结内陆各省、市及通过青岛、烟台、威海出海的重要交通枢纽。交通的便利让这个老商圈焕发了特殊的魅力，一个服务全市的城市核心商圈呼之欲出、初具雏形。

□记者观察

“冷思考”城市综合体

在向阳商圈兜转，你会被马路上吆喝乱闯的摩托车、三轮车困扰，不宽也不平的马路时不时地卷起尘土，若不是有大片的商业项目与住宅小区的拔地而起，你会觉得这里跟你想象的商圈差距有点远。显然，这里正在经历阵痛，直接而凶猛。

采访中，当记者问到：今后向阳商圈引进的项目是什么类型时，得到的答案都是：城市综合体。

目前零售商、房地产企业和外资都视商业地产为香饽饽，争先开发或投资商业地产。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”，地产界已有人提出这种口号。

当下，商业地产正面临一场变革。然而纵观眼前，如果城市商业布局不合理，一些商家业态雷同，势必导致效益不高；抑或高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足，也将为今后埋下隐患。老商圈如何突围的背后，留给管理者的是商业布局的整体考量。

结 束 语

三个记者近三周的密集采访，一个个犹在眼前的人物，一幅幅难以忘却的画面，一件件承前启后的大事，化作五篇文字与读者见面，五市商圈报道终于要画上句号。如果不是亲身实地走访当地商圈，很难想象，如今在这五个县级市逛出来的惊喜可谓多多，而未来发展的蓝图令人憧憬。

跨海大桥、海底隧道、滨海大道……随着四通八达的交通纽带的形成，青岛五市已经被紧紧连接起来，“大青岛”的轮廓愈加清晰，五市发展正步入快通道。尽管乡村气息依然存在于商圈内，但我们仍然欣喜，高楼拔地而起、商业综合体扎堆落户、中外大超市争相占地盘，五市的商圈已经有了市区商业的影子。我们有理由相信，在不久的将来，五市商圈必将会复制市区商业的辉煌。

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