楼市“消化不良”,楼市“消化不良”

目前全市可售楼盘达到了1168个，可售总套数为127724套，可售总面积为1428.82万平方米，这一数据刷新了青岛市新房存量的纪录。

可以说每月存量新房在不断积压，楼市就像得了“积食症”，那么有没有什么良方来治疗它的“消化不良”呢？

新房存量再创新高

在限购限贷政策背景下，上海、北京、杭州、武汉等城市的新建商品住宅存量屡创新高，青岛也没逃脱楼市 “消化不良”的命运。记者从青岛网上房地产获悉，目前全市可售楼盘达到了1168个，可售总套数为127724套，可售总面积为1428.82万平方米，这一数据刷新了青岛市新房存量的纪录。在新建住宅中，存量最多的是黄岛区，达到了16323套，其次是胶南市，为12209套，位居第三的是城阳区，新房数量达到了9786套，此外胶州市存量房也达到9448套。而在市内四区中，市南区的新房存量为3006套，市北区为6930套，四方区为5832套，李沧区为9529套。

库存压力增大，下半年的降价压力已经显现。在目前的市场环境下，开发商推出的促销活动越来越具诱惑性，而一些品牌企业率先对营销思路的调整将在未来几个月的市场走向中产生更加深远的影响。

降价保量

近日关于一线城市开发企业降价保量的消息满天飞。SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称：“万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。”仲量联行上海区董事周志锋则表示：“事实上，今年从5、6月份就已经开始降价，那时只是个别的，而且是从经验丰富的大开发商开始，他们对市场反应很灵敏。”仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二季度，于是进入9月份，更多的开发商开始降价，在苏州、无锡、杭州等长三角城市，降价幅度在10%—15%的楼盘已经很多。

事实上，一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价出货，引发中小房企跟进。与一线城市不同，青岛的多数楼盘没有大张旗鼓地喊降价销售，不过在暗地里降价的也确实存在。

沿海高端项目之前大多都是价格在4万元每平方米以上，最近价格也有了变化。原来在崂山区一处高端盘4.5万元/平方米，现在售楼小姐一口喊出“我们也就4万元/平方米”。另一市南区一个高端楼盘本来也坚持不能低于4万元/平方米，如今销售人员电话营销时一概标价3万多元每平方米。“成交不理想，就多做点优惠”的做法，也算是聪明之举，挺高价销售只能获得销售惨淡的局面，也许降价销售还能夺取一定销售量。

副作用：引发前期业主反弹

10月22日，数百名老业主在上海某售楼处聚集，表达对销售方的不满。在开发商的促销策略中此楼盘从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。与此同时，浦东另外一楼盘的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平方米降至1.7万元/平方米，也引发了业主“维权”。早在5月某品牌开发商便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。

低开路线

青岛楼市与一线城市开发企业的高调降价最大不同在于：绝大多数楼盘所有广告和对外宣传基本都是只说“低价”，不提降价。这实际上也是延续了之前各企业不约而同采取的策略：低开路线。

采取“低开”方式对于各家楼盘来说是对自身价格体系破坏最小，最灵活的销售方式。据某品牌项目的营销部刘经理表示，“对于有一期项目的楼盘来说，如果价格跳水，势必引起前期业主反弹退房，造成被动局面。这种情况在2008年底已经多次出现，对品牌损害很明显。因此保持与一期相近的开盘价格至少不会引发矛盾。对于新盘来说，市场趋势不明朗，低开策略可以保证在销售的基础上，为未来提价预留空间。因此，“低开”成为当前开发企业的首选就不奇怪了。”

随着市场降价风声日紧，最近开发企业用起了一种类似：“短促突击”的推销方案。一下子将开盘价定在大部分购房者心理预期之下，然后火速开盘，制造抢购、逼购心理。日前，白沙河片区项目的低价开盘就吸引了不少购房者关注。而这个片区的价格调整实际上也触动了其他区域，并且分流了一些项目的目标客户。

业内人士表示，这种情况以后会越来越普遍。对于限购条件下的客户争夺，其实很直接：你得到一个对方就失去一个。并且青岛区域间差距越来越小。客户选择余地较大。所以这种局部片区的价格调整最终一定会影响到全局。

副作用：就怕购房者不买账

对于这样的低开路线，很多购房者会觉得不到位，而且还会出现假信息破坏购房者的信心和开发商品牌。对于低开价房业内人士建议：对项目要有全面的了解，包括项目周边的交通和生活配套，另外还要了解具体的户型的楼层，以及楼间距等。最好多到项目实地考察几番，不能光凭售楼员的介绍就交钱。“2008年降价的时候，有些人头脑一热，买了不合适的房子，办理退房手续时非常麻烦。

先抬后降

对于开盘的的项目，开发企业一般的营销方式是，先通过各种渠道不断释放楼盘价格信息。这些信息宣称已经定价，但更多程度上是开发企业通过信息反馈，来制订自己的价格策略。但某些大品牌开发商的一线产品的价格一直比最初透露出来的信息有着较大出入，往往开盘价要低于早先的市场信息，这也算是早期的营销方式。

市北区一处楼盘二期，本来在一期二手房市场上曾经达到1.8万元/平方米。今年二期最初开出了1.6万元/平方米的价格。最近不少人收到短信说：价格已经低于1.5万元/平方米。 那么之前的价格是否有虚抬的成分呢？

据一位从事房产销售代理的负责人介绍，在“一房一价”细则出台前，网上备案价格和实际售价允许有上下20%的浮动。此后房价一直上涨，为了遏制乱涨价，备案价格开始有 “只能下降不能上涨”的要求，此举也导致一批开发商在备案时，故意拉高报价。不少新开楼盘也因此普遍存在价格虚高的情况，这其实是为今后涨价做准备。

副作用：降价过大政府也得管

针对部分楼盘已远超网上房地产备案的降价范围20%一事，上海市住房保障和房屋管理局市场处一位工作人员回应称：网上房地产报价20%的可浮动幅度，并不是限制开发商降价，也没有任何一个文件限制企业降价。只是，如果报价可浮动幅度超过20%，开发企业需要重新备案。 本版撰稿 李峥

刚需与郊区还是救市主力

从销售情况来看，到目前为止，成交量最大的区市是即墨，成交了8993套，其次是李沧区，成交了8603套，位居第三的是城阳区，成交了7646套。全市新建住宅总成交量为68042套，总成交面积665万平方米。从这个角度看，郊区楼市一直在担任着楼市交易的主要角色。

另外，今年购房主体中，刚需的比例明显占

据主导位置。由于限购把投资于投机购房

力量摁住。因此，只有充分撬动婚房

等刚需，才能带来楼盘的有

效成交。

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