金九收尾数量飙升银十开场再回平淡,金九收尾数量飙升银十开场再回平淡

“金九银十”是楼市的传统旺季，尤其是今年的“银十”，大多数开发商还是抱有能够多卖房子的期望。不过尽管采用了“以价换量”，层出不穷的营销手段，但岛城众多购房者似乎仍不领情。据青岛网上房地产统计数据显示，10月1日-7日首周新房签约量再创新低。我们站在今天的角度回望“十一”黄金周，不难发现，岛城楼市也仿佛经历了一场“休假”。

市场现状

10月首周楼市成交量下跌

9月最后一周，岛城楼市成交量疯狂上涨，网签量飙升到4292套，这不由得吊起了开发商对“银十”楼市的胃口。不过10月打头的“十一”黄金周给当头浇了盆凉水，成交量从最高值一下跌至最低。

“十一”黄金周本不是楼市成交的最佳时机，如今众多房产商只能以这句话来自嘲。

的确，2011年“十一”黄金周创下成交日均仅百余套的惨淡成绩，而今年“十一”黄金周的同期成交量更为惨淡。据青岛网上房地产统计数据显示，进入十月，岛城楼市成交较前期大幅下降。“十一”期间青岛市新房成交530套，成交量较9月最后一周环比下跌9成，与去年 “十一”相比，成交量也下跌了36.2%，创下了3月份以来青岛楼市单周新房成交量的新低。

不仅仅是青岛，有关机构数据显示，54个城市10月前7天合计签约新建商品住宅套数约为1.6万套，相比之前一周5.4万套的成交量下调幅度达70%。

同样，岛城二手房交易更是惨淡，根据青岛网上房地产统计数据，10月1日至10月7日青岛七区二手房签约套数约为8套，同比去年十一黄金周成交量15套下跌46.7%。

开发商出招购房者淡漠

其实，对于这样的数据，很多人会感到意外。据记者了解“十一”期间，众多开发商使出了浑身解数，推出了名目繁多的优惠活动，以此来拉动项目的人气及成交量。

10月5日，记者走访了岛城部分在售项目，注意到多数在国庆长假期间促销的楼盘均采取了打折及定金抵房款等方式。在市北区一处楼盘，就发现开发商为了吸引购房者推出了均价14000元/平方米的价格，相比周边楼盘的均价可以算作7折，不仅如此，还有10年减免物业费的优惠。在市北区另一处楼盘，开发商则推出了1万抵14万的活动。同样，四方区一处楼盘则是5万抵14万。此外，在李沧区的一处房产项目则是加推房源，并把起价降到了6430元/平方米，刷新了李沧板块的楼市底价。除此之外，“限量特价房”、“秒杀半价房”、“国庆9折”等优惠促销也非常多见。

与开发商的促销热情相比，购房者长假期间的反应显得异常冷淡。记者在市区多处项目的售楼处发现，不少地方看房的人并不多，有的楼盘售楼处，看房人的数量都是个位数。与以往不同的是，不少购房者只是随便问了几句就离开。“虽然黄金周放假时间长，但是现在看房的人根本没有平时多，买房子的人就更不用说了。”市北区某楼盘销售人员告诉记者。

市场探究促销花样多，购房者仍在观望

提到楼市政策调控，购房者首先会想到的是房价下降。今年以来众多的专家和分析人士也都在提及“以价换量”这个名词。就如岛城一名地产人士所分析，受调控政策影响，岛城新建商品房成交低迷，库存量一直居高不下，开发商资金压力过大。只有做到“以价换量”，才能调动购房者的购房欲望，开发商才能完成销售目标。

“十一”黄金周虽然岛城众多楼盘都打出了降价、优惠的旗号，但是不难发现有些楼盘项目明降暗升。10月份开盘加推的项目比9月份更多，不完全统计有约40余家盘房源入市，但不少二期加推房源的楼盘都出现了不同程度上涨。像李沧区黑龙江中路、重庆中路9月两大热盘二期加推均较一期出现不同幅度上浮。不仅如此，四方区两处新开楼盘，虽然起价低，但是均价并不低，因此“低价”并未带来惊人的签约量。“其实我们拿地成本就很高，降到这个价位已经是接近成本了。要是再大幅降价就不赚钱了。”岛城一不愿透露姓名的房产负责人表示。

记者走访了几处楼盘，发现多处楼盘仍然以象征性优惠为主，住宅项目折扣最多为9折。不少购房者表示房企优惠力度其实并不大，与此前的期待有很大差距，仍选择以观望为主，暂不购买。

刚需力量透支，推盘仍在加速

当下支撑岛城房产市场成交量的重要支柱就是“刚需”。岛城业内人士早已表示，在限购令影响下，购房的刚性需求一直是岛城楼市的唯一支撑点。据相关数据统计显示，9月份去存的商品住宅中，户型面积多集中在80平方米左右，单价在8000元/平方米以内。可见，9月份的楼市支柱在于刚需群体。

10月份，岛城房地产市场仍没有太大的改变，投资性需求及改善性需求持续观望，“银十”期间，岛城新房市场无疑特别关注刚需。不过由于自今年6月份开始，楼市就已经开始在消化积蓄的刚性需求，所以到了10月份，刚需力量也略显不足。

岛城一处房产项目负责人表示，因为9月份多达万套的成交量无疑意味着刚性需求已经被很大程度上透支。这些盘均锁定市场刚需，产品以70平方米到100平方米的套二、套三为主。10月份是楼市传统旺季的最后一个节点，面临库存和资金的压力，开发商自然要加快推盘的力度。

节前多部委表态降低预期

实际上，国家各级政府针对楼市持续的宏观调控，也是导致金九银十日渐冷淡的原因。潘石屹表示，今时不同往日，现在判断“金九银十”不光要看市场因素，更重要的是看政策风向。很多购房者以及投资客在政策面前观望等待，难以抉择出手时机。

国庆长假之前，中央层面多次释放坚持房地产调控信号，业内有分析称，这是有意在给假日楼市降温。9月13日，国土部表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为。9月20日，国家税务总局政策法规司相关负责人表示，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初。9月23日，住建部称，当前房价尚不具备全面反弹的条件，下一步将继续指导督促限购城市严格执行住房限购措施，确保限购措施实施效果，适时对执行调控政策不力、放松调控政策，造成房价过快上涨的地区实行问责。

市场前景

岛城存量房数量再创新高

尽管9月份新开盘数量创下了本年度之最，但是仍有打算在9月份开盘的13家楼盘失约，而10月份，岛城预计约有40余家楼盘上市。

在10月9日，青岛市库存新房量首次超过16万套大关，达到160017套。就在10月10日，青岛市库存新房量也是为159821套，接近16万套。目前，青岛房地产市场库存积压严重，业内人士表示，库存量或将继续增长，接下来青岛楼市新房库存纪录将不断被刷新。

面对庞大的库存新房量，有的楼盘必然销售压力大。不过青岛房地产经理人俱乐部常务副秘书长龙江分析说：“城阳、西海岸、胶州、即墨的区域销售压力比较大，尤其是西海岸，老盘居多，此外，莱西、平度虽然库存量不及上述区域，但有效购买力比较小，所以压力也比较大；而李沧等区域由于新盘多、价格较低等优势，销售压力还是比较小的。”

本版撰稿 记者 王晓磊

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岛城楼市10月关键数据

530套

据青岛网上房地产数据统计，10月1日—7日 “黄金周”期间，青岛全市新房共成交530套，成交面积50041.14平方米。其中10月1日全市新房签约量为75套，2日成交量为47套，3日成交量为65套，4日成交量为66套，5日成交量为108套，6日新房成交量为84套，7日成交量为85套，这样算来，10月份第一周新房成交量只有530套。胶州市成交197套，成为八区五市中销量最高的区市。

8套

据青岛网上房地产数据统计，10月1日—7日市内七区二手房仅成交8套，创下了2012年以来单周成交量的新低。在整体市场客源增加不足，有效需求减少的情况下，10月成交量不会有明显起色。加之，大量新房入市，在一定程度上吸引了二手房客户的需求，影响了二手房市场成交量。

16万套

10月9日，青岛网上房地产最新公示，青岛的新房总库存量已经高达160017套，其中住宅为117583套，逼近12万套。这是青岛市库存新房量首次超过16万套大关。从住宅存量分布区域看，有5个区域超过万套，整个西海岸的纯住宅库存量已经超过35000套，占全市的五分之一还多。

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