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日期:2010-04-29   来源:半岛网-城市信报 

案情简介：2010年3月底，我与卖主口头协议，卖主自愿将位于本市区内的一套二手房出售给我。4月初，我向卖主交纳了定金2万元，卖主也向我出具收到该定金的收条一份。双方没有签订书面的购房协议，仅仅在该收条中约定该房屋总价款为50万，系卖主的私有房产，并口头约定我必须在2010年6月1日前向银行申请贷款。但现在楼市宏观调控政策密集出台，房价有下调的可能，我不想买该房屋了，我能否要回我的定金？

答：你与卖主双方虽没有签订书面的购房协议，但双方有收条为凭，根据该收条记载的内容，对双方均有法律拘束力，即你交付的定金属于履约定金，根据该定金的法律属性，如果没有其他情况的出现，作为买方的你无权索回该定金。但现有新的房贷政策的出现，就要具体情况具体分析：如果你是首次置业，不受新政策的影响，你当然无权索要该定金；如果你要购买的房屋是在新政规范的范围内，且青岛地区的贷款银行在双方约定的贷款期限届满前实际上也执行了该房贷新政，譬如首付款提高导致你无法筹集到足够多的首付款或者银行停止第三套房屋的贷款等，虽然现行法律并没有明确规定政策调整是否属于违约，也没有明确规定政策调整是否属于“不可抗力”，但依据合同法解释中的“情势变更”原则，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，你已经在事实上无法履行该购房合同，不属于违约，定金当然可以返还。

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