换房族应考虑时间差,换房族应考虑时间差

在新“国十条”之前，通常是将个人住房贷款种类分为“首套”或“第二套及以上”。而新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这次房贷新政的主要目标是打击各种投机和炒房的行为，但精准打击炒家的同时，在不经意间也“误伤”了很大一批普通改善型的换房族。

面对被称为“史上最严的房贷政策”，“换房族”会遇到抉择上的困惑：究竟是先卖掉已有的小房再买大房，还是同时拥有两套房？如果是后者，就不得不考虑二套房贷政策直接带来的成本压力。

无论怎样，来自中产阶层坚实的刚性需求，让“换房”成为楼市中一股不轻易熄灭的力量。本报记者就换房一族所关心的问题，采访了业内专家，看看他们为换房族算笔细账。

31岁的孙先生在某国企从事销售工作，3年前他刚结婚时买入了一套80平方米的商品房，总价50万元，当时申请了30万元的住房公积金贷款，至今仍有15万元未归还，月还款额3000元。

至于孙先生目前的家庭财产状况，他拥有20万元股票型基金、10万元股票投资，以及总值20万元的货币基金和现金。现在，由于孙先生夫妇计划生小孩，所以想更换一套较大住房，目标是100平方米、总价100万元左右的房子。另外，他还想添置一辆价值15万元的家庭轿车。

当听说到换房会涉及二套房贷政策,孙先生担心会增加购房成本。“我们买房只能量入为出，得计算清楚如果同时拥有两套房子的成本。”

置业方案1先买后卖

针对孙先生的个案，本报记者将其具体情况向华夏银行的理财专家请教。对此，华夏银行个人银行部理财师表示，孙先生家庭资产总值为117万元，负债就是房贷的15万元，即家庭资产净值为102万元。另外，根据相关已知信息，我们可以判断孙先生目前的家庭收支较为平衡并有盈余。

理财师提供给孙先生有两个可选方案。第一个方案是，保持现有住房及贷款，另行购买目标住房。根据目前现行的二套房贷政策，其首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，即6.534%（5年以上贷款利率5.94%×1.1=6.534%）。

与此同时，由于老房子还没有卖出，手头缺少周转的资金，买新房首付款的来源是最棘手的难题。二期其每月还款金额上升至7064元，同时考虑到孙先生有了孩子后其每月支出也将相应提高，则大大加重了孙先生每月的家庭消费负担。如此会严重影响孙先生一家的生活品质。另外，关注到购房之后，孙先生的剩余可支配资金只剩10万元，扣除备用金之后，根本无法达成购车的理财目标。

置业方案2先卖后买

第二个方案是，出售现有住房，再购买目标住房，不考虑交易费用。假设孙先生全都使用商业贷款，则其贷款比照首套自住房贷款政策执行，即首付款比例为20%，贷款利率可享受基准利率7折的优惠，即4.158%（5年以上贷款利率5.94%×0.7=4.158%）。如果采用第二个方案，孙先生会发现每月还款金额由3000元上升至4292元，相比第一个方案要小很多。同时孙先生的剩余可支配资金达到82万元，扣除备用金后，完成购车计划是绰绰有余。除此之外，孙先生还多了相当一部分可支配资金用于资产配置，为将来诸如子女教育、退休养老等投资目标做准备。

老房子卖了手头有了资金周转，买新房首付款的来源也就迎刃而解了。但与此同时另一问题的出现却让购房者颇为尴尬，由于离新房交房还有一段时间，如何解决卖房后的居住问题，度过卖与买之间的 “时间差”就成了一个现实难题。从实际的操作来看，租房居住是最为直接的方法，但搬家的耗时费力也让人望而却步。所以目前市场上也出现了一些变通的方法，比如适当延长卖房的交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。

这两种交易方式给购房者带来的影响各有侧重点，一个是资金的筹措，另一个是“时间差”的解决，究竟如何选择，换房者还是要根据自己的实际情况来做出决定。比如对于那些手头已有一定数量的资金，稍稍努力一把就能满足首付款要求的换房者来说，选择先买后卖无疑是明智的。

新政将“认房不认贷”

“许多人认为本次新政‘误伤\’了改善型购房需求，其实这种观点本身就是错误的。”业内资深人士龙江表示，首先大家必须要正确认识何为改善型购房。他认为，改善型购房主要是指对目前的居住条件不满意，需要重新购置房产来满足对居住的要求。也可以说，在放弃原有住房的基础上换房，才可以称之为改善需求。

因为新的房贷政策是以家庭为单位的房屋数量来认定是否为第二套、第三套，这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。他表示，房贷新政“以房为限，而不是以贷为限”，因此即便购房者之前已经贷款买房，只要卖掉了原有的房产再购房仍可以享受“第一套”房的优惠利率政策。所以说，国家本次的政策并未影响这类购房者，甚至是更有利于他们。与此同时，由于现在房价仍处于高位阶段，改善型购房者不妨换购选择离市区稍远环境更好的新小区。

中冶圣乔维斯

中冶圣乔维斯项目位于“大青岛布局中心”城阳区，紧邻城市南北交通动脉青威路，毗邻区域东西主干道正阳路，鼎占城阳东部商圈核心，坐享“拥湾发展”大青岛战略无限前景，区位价值不可限量。二期目前该项目推出的100平方米以上的小套三，这种小套三设有两卫，非常适合一家三代的居住。此外，提到孩子，就不得不提到周边的教育条件。在项目的东北边就是正在建设的大北曲小学，步行不过5分钟。以及正阳路北面的实验二小，实验二小可以算得上是城阳市区最好的小学。加上南面的城阳四中，周边的教育资源还算是很丰富的。

香邑漫步

定位为“山水之间，那群漂亮的红色洋房”的香邑漫步位于位于王沙路、黑龙江路之间，据村商圈约12公里的香邑漫步。据记者了解，首付仅十几万元就可以买到一套90平方米左右的套三房，如此超值的性价比就值得评为改善型购房者的首选。此外，从标注着自由、开放、平等的全新居住精神的现代人文理念，到原汁原味的波士顿红色经典洋房建筑，到意大利COSPAL国际机构担纲的景观规划设计，再到对自然山水生态环境的合理融入，香邑漫步赋予了洋房人居强烈的价值质感。

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