无房可售“假面”下是捂盘惜售,无房可售“假面”下是捂盘惜售

伴随着房价的上涨，岛城的楼市也变得

越来越火爆。市房地产交易中心发布交易统计显示，3月全市新房成交6990套，与2月相比增长141%，其中市内四区新房成交创下新高，达到2311套。在如此火热的楼市行情下，岛城楼市新盘销售似乎正在变得越来越诡异。记者探访多家楼盘发现，看房的市民不少，可是想要买房却有点难。售楼小姐要么一开口就是卖光了，要么先交认购金后等待尚未确定开盘时间的“空中楼阁”。然而，在青岛市房地产交易中心的官方网站上，赫然在列多套“可售住宅”。为啥存在如此巨大的反差？究竟是无房可售还是捂盘惜售？连日来，记者展开调查。

连日来，记者先后走访岛城市内四区的多家楼盘，明明网上房地产信息显示还有几百套房子，可销售人员愣是喊着无房可卖，这已经是记者走访中遇到的常态。

【情形一】

想要买房先交认购金

3月22日，记者来到位于李沧区的某楼盘售楼处，该楼盘一期已经卖光，二期目前并未取得预售，可售楼小姐却早早开始推介起了二期。“你如果想预订的话，先交2万元成为我们的VIP客户，等到开盘时可以享受到优先选房、买房的权利。因报名客户较多，可能会采用摇号的方式选房。”收取

认购金，在售楼小姐的介绍下成了想买房的先决条件之一。而位于市北区的一家楼盘也同样未开盘，售楼小姐也同样告诉记者，4月份将举办一次认购活动，只有提前认购的市民才能等到开盘时优先购房。

【情形二】

400多套房子只卖一套

位于市北区的两个楼盘，在青岛市网上房地产登记的信息中分别有400多套和300多套房屋待售。然而，记者从售楼处得到的说法是一个楼盘已经无房可售，而另一个楼盘只剩一套房子。当记者询问为什么网上信息显示还有如此多的房子而售楼处却无房可卖时，售楼小姐称第一个楼盘已经与大客户签订了协议，大客户已经买走了全部房子，只是未签合同。对于第二个楼盘，售楼小姐则称她不知情，只知道目前就剩了一套房子。

【情形三】

有房无价成“怪事”

位于崂山区的一个楼盘早已取得了预售许可证，网上房地产信息显示还有126套房屋没有出售。售楼处的销售人员给记者详细介绍了各户型图，当记者选定了一套93平方米的房子后，销售人员却告诉记者，目前开发商尚未确定楼盘的销售价格，需要等到价格定了之后才能出售，至于价格确定的时间，他不知道。位于李沧区的某楼盘从2008年年底开始预售，到现在仍然在卖房，房价也从每平方米的7000元涨到了12000元，售楼小姐告诉记者有没有房子不一定，得看情况。

【情形四】

楼盘一座一座卖

开发商取得了整个楼盘的预售许可证，但售楼时却是一座楼一座楼的向外出售，这也已经成了普遍现象。位于市南区的某楼盘一共开发了3个楼座。3月25日，记者来到该楼盘时，售楼小姐直接告诉记者：“目前只有2号楼一个楼盘可以选，1号楼已经卖光，3号楼则尚未开盘。

网上数据难认定捂盘

售楼处称无房可售，而网上却登记有多套可售房，为何出现这样的差异？据了解，青岛市从2005年启动了网上售房制度，实施由市政府制定的商品房销售合同网上备案和登记管理办法。过去本市的房子在销售中的相关信息全部由开发商“独揽”，没有透明度。而根据商品房销售合同网上备案制度，房子取得预售许可证后要在网上公示，每卖出一套房要将销售合同在网上备案登记。

“官方数据和售楼处的说法不一致可以理解。网上签约有一个前后过程，有些房源预订出去了，客户交了意向金，但合同还没签。这种房源在开发商看来是卖了，但网上肯定显示可售。”房产管理交易中心的管理人员告诉记者，除了签订购房合同的房子，开发商还可能会和大客户签订团购协议，在尚未签订合同之前，这些数据无法反映到网上房地产上，有的楼盘还包含了拆迁居民的回迁房，因此仅凭网上房地产的数据无法认定开发商捂盘惜售。

惜售成业内普遍现象

“其实你采访中遇到的情况，大部分都是开发商捂盘惜售的手法之一，目前的岛城楼市捂盘惜售已经是业内普遍现象。”房产交易中心的工作人员告诉记者，业内通常认为捂盘销售有以下几种行为：一是采取有楼不卖，比如说一个楼盘取得预售1年了，房子卖了三两套；二是楼盘一座一座往外卖，不是全部销售；三是开盘价定很高，客观导致市民不买，达到开发商捂盘的目的；四是开盘后不定价，让市民想买也买不了。

“有房不卖”借口很多

我国缺少相关法规界定捂盘惜售行为

2009年12月27日，国务院总理温家宝接受新华社专访时指出，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。

“但现实情况是无法查处，目前，我国并没有法规来明确界定捂盘惜售行为，只是宏观地说不允许捂盘惜售，没有硬性的政策法规，因此很难对开发商形成约束力，而开发商应对检查的招数也是层出不穷。”青岛市房产交易中心的工作人员说，打个比方，开发商可以先找人签订购房协议，但不签购房合同，一旦工作人员前去检查，开发商拿出协议，这就无法认定开发商捂盘惜售。

青岛市国土资源管理局一名工作人员告诉记者，现行的房屋预售制也存在不少空白，给捂盘惜售提供了可乘之机。开发商可通过工期的调整、晚申请预售证等不违法的手段，来达到捂盘惜售的目的。此外，开发商申请预售后，并没有规定预售的时间限制，也没有规定预售方式，这都给开发商捂盘惜售提供了便利。

房子越捂

赚得越多

捂盘惜售可制造出房源供不应求的假象既加快房子的销售又拉动房价上涨

来自“青岛网上房地产”的信息显示，3月全市新房成交6990套，与2月相比增长141%，其中市内四区新房成交达到2311套。此外，岛城新房开盘价格达到万元更是成了家常便饭，去年新房开盘平均价格在6000元左右的李沧区，今年部分楼盘的开盘价已涨到了8000元左右。如此大好的形势，房地产商为什么开始捂盘惜售呢？业内人士向记者揭开了幕后的道道。

一名不愿透露姓名的房地产开发商业务经理小Z对记者说，2010年岛城楼市就是 “艳阳天”。房价上涨的势头在，房产商就肯定要采取捂盘惜售的策略，这就像蔬菜涨价、菜贩子囤菜不卖一个道理。“先把户型不好的房子卖掉，最后再卖好户型，这是很多开发商采取的销售策略。”小Z告诉记者，这也是开发商采取的一种饥饿疗法，让市民感觉房子卖得很快，还有涨价的空间，如果再不买就买不到了。这种类型的捂盘惜售，同样也可以制造出房源供不应求的假象，既加快了房子的销售，又拉动了房价的上涨。

捂出来的“纯利”惊人

“目前的情况是，一个盘卖得越慢赚得越多。”小Z告诉记者，假如房价上涨100元，一个可售面积在10万平方米的楼盘可以多赚1000万元。“现在的小楼盘大都在3万平方米左右，超过10万平方米的比比皆是，房子建起来后，开发成本已经固定，现在房子卖得这么火，当然是放得越久赚得越多。”小Z告诉记者，曾经有一个小盘的老总就跟他说过，他的楼盘在2009年年初基本卖光了，如果放到2009年年末，每平方米涨了1000元左右，他可以多赚上3000万，而这笔钱属于纯利润，根本没有什么成本。

开发商看重楼市后劲

小Z认为，青岛目前正处在一个城市化进程速度加快的时期，新的城市格局和城市面貌正在形成，各区的拆迁量都非常大，这部分人要么选择异地安置要么选择购买商品房，即便选择买房的只是一小部分人，那么在巨大的拆迁量面前，也会掀起楼市的火爆。开发商普遍认为岛城楼市仍要火爆一段时间，一旦岛城新的城市格局和城市面貌形成，那么房价才会逐渐走稳。

国家连续出台政策

捂盘惜售或将自动消失

4月15日，国务院公布房产新政，四管齐下，打击捂盘惜售，遏制高房价。

严打捂盘惜售违规行为

国务院常务会议明确要求，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

二套房首付最低50%

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%。

闲置土地先建普通房

国务院常务会议要求，依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。

年内建保障房300万套

国务院常务会议明确要求，各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

本版撰稿 记者 原野

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