降还是涨？楼市进入新一轮博弈就短期房价走势，业内人士针锋相对但普遍认同上涨是长期趋势

就短期房价走势，业内人士针锋相对但普遍认同上涨是长期趋势

日期:2010-05-18   来源:半岛网-城市信报 

自4月14日以来，房产调控政策是以“一周一拳”的速度出台。一边是中国房地产市场新政频出，一边是本市出台新“十四条”。重拳之下，青岛楼市将产生什么变化？目前青岛房价到底高不高？下一步青岛楼市会不会出现拐点？在采访中，记者发现，业内人士认为楼市已经进入新一轮的博弈期 。就短期房价走势问题 ，一部分人认为青岛楼市价格存在泡沫，降价是必然的；也有一部分人认为新政剑指“炒房”，而青岛市场的房价趋于理性，所以房价不存在下降空间 。但就房价长期走势来看，双方还是一直认同上涨这一方向。

降？短期可能会降  长期看涨跌各异

3月29日国土部公布了《中国城市地价状况2009》。据报告统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42% 、6.11% 、4.83% 、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。

青岛楼市存在泡沫

记者看到，报告中显示2009年这6个城市租价比均低于4.5%。其中北京为3.81%；深圳为3.82% ；上海为3.75%；杭州为3.84%；天津为3.97%；青岛为3.37%。

据国土部的数据，青岛楼市已经存在泡沫。目前青岛的租价比真的超标了吗？对此记者进行了调查。市南区天慧苑小区的一套108平方米的房子要价是138万元，而出租的话年租金为24000元/年，这样一算租价比约为1.739% ；云霄路附近一套面积55平方米的二手房价格为70万元，房租为2万元/年，租价比约为2.857%；李沧区百通馨苑2室2厅面积86平方米的房子价格是80万元，而房租为2万元/年，租价比为1.25% ；城阳区茂源花园一套100平方米的房子价格是50万元，房租是18000元/年，租价比为3.6%……

◎降价原因业内人士：泡沫在警示房价畸形

对于青岛楼市是否存在泡沫的问题，记者采访了岛城楼市知名人士龙江。“这是国土部第一次公开承认6个城市存在泡沫。青岛榜上有名，逐步在向一线城市靠拢。去年以来，房价势头一直很猛，跟青岛的发展有关。大青岛框架的构造、李沧中央交通商务区的开建、海底隧道等项目的建设，房价也跟着涨了上来。”龙江介绍说，“外来人口、企业人才的不断进入，带来了一部分刚性需求，还有一些投资者，导致房源紧张，房价上涨。他们这些人能承受住高房价。现在青岛房价有点畸形，上涨太快，泡沫已经明显存在。”

“国家第一次提出楼市泡沫，新楼市调控政策可能会紧跟，中央释放出重视高房价问题。当然对于今年或明年楼市崩盘的猜测，我觉得不可能。泡沫的存在，启示政府部门采取措施抑制房价，别让楼市脱离了正确轨道。”龙江说道。

◎长期走势房价可能会降，但长期会出现涨跌各异

在最近信报与搜房网合作召开的一次会议上，旭东地产销售经理赵进明表示，政策出台房价会有一定下降，但不会降太多。“简单讲一下我们的项目，旭东的二期在九水路以北，项目开盘预计要等到明年。从今年政策出台以后，售楼处接待的来电和来访量的确比过去少了很多，但是来的客户质量还是没有下降的，对于我们公司来讲，政策出台以后，房价会有一定空间的下降，不会降太多，所以客户质量还是比较好。另外我们公司在三四线城市也有一些小的项目，这些小的项目开发的时间不会有延迟，反倒在三四线城市，新政策没有太多的影响，我们东李的项目可能会有一些影响，在一两年之内影响也不会太大。”

青岛搜房网总经理单伟国在一次会议上曾说，青岛这个市场对于全国来讲，是一个未开放的市场，这个市场还未完全细分化，这个可能是一个危机，经过三个月左右的双方博弈，我相信可能对于我们青岛市场来说是一个机遇，出现一种涨跌各异的局面，可能有一些个别的开发商资金链压力比较大，价格放开，那涨倒不是说它的价位上涨，包括一些产品在设计的前瞻性做得比较好，比如说刚才讨论西海岸的价格，假如说桥隧即将开通，它其实沟通的是青岛和黄岛两岸，对于东海岸动辄几万块钱的房价，西海岸的房价还是要低，在青岛有生活经历的这些人，或者是也想拥有自己靠海的一套住房，可能是二套住房，他的购买实力还是存在的。

◎该不该买房专家：刚性需求的市民有经济条件，可以买房

从目前青岛楼市状况看，市民到底该不该买房？对于此问题，中共青岛市委党校经济学教研部教授程国有透露说，“下一步政府肯定会采取措施化解楼市存在的泡沫，但今年房价下降的难度很大。外来投资者跟青岛高房价关系密切，有效抑制投资需求对青岛楼市有好处。青岛楼市目前确实存在泡沫，购房者应该从自身实际条件出发。刚性需求的市民有经济条件，可以买房子。市民千万不要以为投资楼市稳赚，需要量力而行，购房得谨慎。”

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