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24年它创富千亿 10年咱坐拥千万解读万达财富密码

来源:城市信报 2012-06-15 17:38   https://www.yybnet.net/

24年它创富千亿 10年咱坐拥千万

日期:2012-06-15   来源:半岛网-城市信报 

谁也不能否认,万达是中国商业地产领域的财富指标。这种共识,不仅来源于她24年创富过千亿的彪悍业绩,更来源于它在一个个城市,一个个项目中“捎带”着无数普通投资者踏入百万千万的财富门槛。万达演绎的财富故事,足够精彩,对于这些故事中数不清的主角儿,他们自然洋溢对当初选择的幸运感叹,和对万达号财富列车的感恩戴德,他们的真情口碑并不起眼,却潜移默化地提升着万达品牌的影响力,对于初闻类似“神话”的旁观者,顶礼膜拜之余,也难免深度思考一番:为啥跟着万达赚得多,万达财富方程式的密码何在?

10年回报10多倍万达在青岛的创富“神迹”

按照惯例,一个物业的正常租金水平,可以让持有者15年内回本,在台东万达,底层商铺的租金水平,15个月就足以让持有者赚回成本。2002年,台东万达底铺首发的价格大约为3万元/平方米,如今,20万元/平方米的二手价格,仍然让购买者其之若鹜。如此升值,舍得将这种生金蛋的“金鸡”抱出来“过秤”业主也是几年难得一遇。以上叙述绝非夸张,台东万达一个20平方米的旺角铺位,年租金可以超过40万元,如果从开盘持有至今,10年时间,租金一项已让该业主回报六倍以上,加上价格增值的六七倍,10年时光,20平方米的铺位已经足够制造一个准千万富翁。

如此收益培育出的正是铁杆的万达商铺粉丝。这批粉丝是万达造福运动的受益者,是万达商铺坚定的持有者,也是万达新铺位的追逐者。据说台东万达的铺位,至今肯出售者寥寥。哪怕二手价涨得再高,乐于变现者也为数不多,倒是很多卖掉铺子的曾经拥有者,现在悔不当初。CBD万达开业时,尽管没有铺位出售,万达广场运营部还是接到了表达买铺意向的咨询数百例,至今,工作人员对一些多次电话垂询买铺的客户仍然记忆犹新。李沧万达金铺首发时,100多个铺子当日售罄,二期开盘时,同样欲购者众,而据了解,这其中曾经持有万达物业的客户,占去了6成以上。

其实万达的铁粉并非只存在于青岛,前不久青岛媒体随万达探访各地万达广场时,经常会被当地老业主问及,万达在何处有新店,并表示要随万达买铺。

品格造就的必然

一个企业的成功,有机遇的恩赐,也有企业品格带来的必然。万达是个“有品”的企业,这是24年来,万达合作者和追随者的共识,也正是这种认可,让万达收获了信任,也收获了大家用资金投来的市场选票。创业阶段的万达身处一个不成熟的地产市场,某种程度上的监督缺失,让一些主动钻空子的地产企业迅速积攒财富,在那时起,万达就表现出不同一般的企业性格。万达提出“消灭不合格工程”,做出“保证不漏洞 ;保证我卖的房子面积不短缺;自由退款;我们卖房给你,入住60天内觉得不合适,给你退,没有任何限制”等三项承诺,上世纪 90年代,万达在大连盖出的房子全部达标省优,连当时为全国工程质量“挑刺”的质量万里行节目,都会主动来给万达发全国第一个“质量优秀”的奖牌。

另外,万达还做出了许多让人意想不到的勇于负责的事情。2004年,沈阳万达广场因为设计问题,导致业主收益不佳,一批业主提出退房要求,万达决定,按照原价的1.5倍全部退房,拆了重建,到现在沈阳万达广场成为非常漂亮的购物中心,万达有担当的口碑也随之传播出去。万达成立并在大本营大连干出点名声后,就远赴广州,成为中国第一个跨地运营的地产开发企业。万达在住宅商场火爆之初,就做出向商业地产转型的重大战略决策,并创造性地提出并实践着订单式商业地产运作模式,万达发明了城市综合体这一崭新的商业地产存在形式,并借此创下了千亿身家。

订单式商业地产模式

如今的中国地产市场很巧合地以“万字辈”当家,正如万科在住宅市场领军,万达则是商业地产市场名正言顺的领军者。最早发力,做得最大,万达在商业地产领域有着别人无可比拟的经验总结和成功创新,而这其中,万达最引以为傲,也被事实证明有效的法宝之一,就是订单式商业地产模式。

所谓订单式商业地产模式,就是万达与包括12家跨国企业在内的15家零售企业签署联合协议,共同发展购物中心。万达与合作伙伴共同参与购物中心建设,一起选择城市,一同选择开发地块,地选完以后要沟通,大家对地块进行确认。规划设计与技术方面的对接,每一个店层高、面积、设备都要事先约定好。共同参与的结果是使万达的项目在开发之前就获得合作伙伴的认可。用平均租金来加快洽谈速度,从而缩短开发周期。万达跟所有与自己合作的跨国企业建议,把中国的城市划定为两个等级,北京上海广州深圳等城市第一等,剩下都算第二等,一等多少租金,二等多少租金事先规定好。这样合同洽谈的时间大大减少。这是万达两年多时间能在中国快速发展的决定性因素。先租后建 ,面积、城市、租金都确定,开工之前先签一个协议,然后再投入建设。

订单模式保证了万达广场运营的高效率,也让主力店入场这一保证购物广场“实心化”的门槛在万达牌商业体面前可以被轻松跨越。

运营模式实效卓著

围绕订单式模式,万达在迅速盘活商业资产的运营之道上,也有超于同业的经验积累。通过“5看”准确选址,一看传统,它是传统商业的地段。不去新创造商气。尊重历史形成的消费心理。二看租金,或者是预期租金比较高的地方。在青岛万达一开始选中山路,但最后选址在台东三路,乍一看档次不是很高,房子比较破旧,但一调查那地方租金最贵,什么原因?因为卖大路货,东西越便宜人越多。三看交通。购物中心一定要两边或者四边都是大马路,因为万达购物中心停车位最少是几百个,多的几千个,这对交通的影响非常大。四看周边人口。现在周边人口一定要多。五看规划,提前占住未来的城市发展中心。

规划上精益求精。从硬件上保证商铺运营的火爆。在交通上,出入口怎样便捷,停车怎么到达各个店。块状为主。人流从这头到那头没有交流,围着一圈走,或者拐弯走,人气能够兜得住,滞留时间长。不留死角。宁可使用率降低一点也要做到路路相通,而且进来的人很容易看到垂直交通体系。小店优先。并不因为是主力店就放在最好位置,小店的位置最好,才能提高回报率。

重视主力店进驻。购物中心能不能成功很重要的是能不能招到有号召力的品牌主力店。主力店进来两大好处,第一人气保证。沃尔玛、时代华纳、麦当劳、肯德基这些品牌就是号召力。第二是永续经营的保证。

五大支柱并行的财富生态链

“万达模式”之所以能在群雄逐鹿的地产疆域所向披靡,引领财富汇聚,核心力量就在于万达独创性地建立以五大支柱为核心的完整财富生态链。商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大支柱产业齐头并进,形成了相互依存、相互助益的能动关系。

其中:商业地产是万达集团的第一支柱产业。万达集团拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的连锁商业管理公司,形成商业地产的完整产业链,与城市综合体的发展相适应。

万达集团也是中国五星级酒店投资规模最大的企业,目前已开业15家五星和超五星级酒店,成为全球领先的酒店投资企业,并拥有全国唯一专门建造五星级酒店的万达酒店建设公司,并与多家世界顶级酒店管理集团建立了战略合作关系。

万达集团连续多年成为在全国文化产业领域投资最多的企业。电影院线是中国排名第一的院线。万千百货于2007年成立 ,计划到2012年开业60家店,建筑面积200万平方米,年销售额超过100亿元,成为中国一流的连锁百货企业。旅游度假产业是万达集团近年来最新打造的产业。在长白山、西双版纳、大连金石、福州琅岐等地打造国际一流水准的旅游度假区,总投资超过1000亿元。万达五大支柱产业在各自高速发展的同时,产生巨大合力,形成不可比拟的优势。

◎相关链接

李沧万达广场实景样板区开放

6月10日,李沧万达广场迎来了开业倒计时100天这一时刻,李沧万达广场举办大型庆典活动。当天,备受期待的住宅实景样板区也震撼开放,提前为客户展示了“近繁华,静生活”的中心生活。

作为万达的忠实拥趸,作为未来万达的主人,活动尚未开始,新老业主们就早早来到了现场。“以后在这住生活确实方便了,购物中心、万千百货、国际影城、精品步行街,就在咱家门口,而且出门交通方便,当初真是选对了地方”——现场这种声音随处可闻。

本次活动的另一个重头戏,无疑便是李沧万达广场实景样板区的开放。无论是法式精装的富贵与奢华,还是清新简约的现代做派,都引起了现场客户的赞叹 ,看了实景样板区,更加坚定了他们对于李沧万达广场的信心。记者 魏建华

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青岛新闻,新鲜有料。可以走尽是天涯,难以品尽是故乡。距离青岛再远也不是问题。世界很大,期待在此相遇。

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