“钱扎堆”催生楼市躁动

虽然全国有600多个城市，但真正能称之为市场有活跃度的大约仅有70个，而这70个中仅有北上广深及部分重点城市房地产市场表现强劲。在部分城市“屡调屡涨”怪象的背后是“人扎堆”、“钱扎堆”热捧起来的市场。

在购房大军中与“刚需族”对应的就是“炒房

族”。

“炒房族”是个被指责的群体。但在投资渠道并不丰富的中国来说，炒房成为不少民众寻求财产保值增值的重要选择。

高回报引燃投资冲动

存钱不如“囤房”

“我的父母都是工薪阶级，为了培养我读书，几乎耗干所有积蓄。所以我想自己攒钱买套房子，不忍心在房子的事情上再让他们操心。”不久前在湖北省一个三线城市买了房子的刘小姐告诉记者自己买房时的最初想法。

和很多单身族为了结婚而买房不同，刘小姐说她买房子是为了投资。“我们那里结婚一般要求男方提供婚房，退一步讲也是男方提供首付，然后双方一起供房。所以我没打算要自己准备婚房”。

刘小姐告诉记者，她2008年6月底毕业于国内一个普通大学，当时本硕连读一共7年。在研究生毕业前一年在北京一家公司开始实习，毕业后获得转正留用的机会。“由于户口不在北京，所以没办法在北京买房子，只能回老家去买。”

虽然硕士学历，但工资增长的速度远远赶不上房价的涨幅。她认为，“房价是不会跌的，尽管国家出台了种种政策，但是买方愿望太强烈，房价不会大跌，顶多涨得慢一点”。

有了这个念头以后自己开始攒钱，差不多两年后，慢慢有了将近10万元的积蓄。按照当地的政策，90平方米以上的要首付三成。“想到买新房还得要一笔装修款，买地段偏的价格便宜的，将来不容易租出去。”她说，最终将目标定为市区内小面积的老公寓房。“面积小，压力也小；再加上地段好，既容易出租，以后也容易出手。”

而她最终也如愿以偿，买下市区的一套老公寓，位于6楼的4楼，60平方米，二室一厅一厨一卫。房子以35万元成交。

“父母和朋友帮忙凑齐了首付，贷款20万元，平均月供不到两千元。”她给记者算了笔账，“因为地段好，保守估计房子未来每月收1000元租金没有问题，所以我月压力很小，而且还没用自己的公积金，用的是商业贷款。”

她告诉记者，自己只想着手里有套房子“心里踏实”，至于将来结婚也肯定不会住这个房子。“结婚还是要买新房子，到时候再和未来老公一起努力吧。”

不经意间赚了13万元

“我在北京工作，老家在四川乐山。”28岁的刘艺告诉记者。她在2011年准备要生孩子的时候，由于老家房子较小不方便，她母亲就在乐山花了23万元帮她买了套房子用来待产。

刘艺说，孩子3个月时，自己要回北京上班，所以就打算把待产的那套住房卖掉。“当时是去年3月，房子能卖到29万元，但我觉得行情还不是很好就没卖。”

“后来证明我当时的决定是正确的，房子等到6月才卖的。”刘艺兴奋地说，她在去年6月以36万元的价格将待产的房子卖出。“所有税费、中介费都是买方承担，几个月的功夫无意间挣了13万元。”刘艺最后说：“看来投资房子比什么都靠谱。”

★现状分析

需求虚火“灼伤”楼市

业界在总结近十年来房地产市场调控政策时指出，从2003年以来，10年里国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。而“十年九调”的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。

中国房地产学会副会长陈国强指出，近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。

另一方面，国内房地产市场的繁荣则是因为大量的需求和购买力支撑。中国房产信息集团在全国东、中、西部三个区域选取包括北京、上海、深圳、合肥、南昌等30个城市调查后发现，2012年第四季度中国购房者信心总体指数为110.6点，在上一季度108.3点的基础上，进一步上升2.3点。这一数据创下2010年调控以来的新高。

一位房地产企业人士告诉记者，尽管国家层面这几年对房地产市场的调控政策从未放松，但是在地方上，房地产市场仍然呈现出繁荣的现象。“现在几乎每个城市都在发展房地产市场，都在盖房子。”

除了地方政府为了带动当地经济发展，以及当前国家政策中要求发展城镇化的因素以外，他说，最直接的原因则是目前有太多人想买房子，“因为有庞大的购买群体和需求，才让房地产市场持续发展，甚至刺激房价越调越高。”

住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受记者采访时表示，中国现在所处的阶段决定了中国的购房需求，一方面数量庞大，另一方面需求构成复杂。

赵路兴表示，在国外，不会像国内情况这么复杂。“事业单位是我国一个较大群体，有数千万人，他们中很多人在九十年代时买房改房，虽然当时还不错，但从现在来看不仅社区老旧，而且户型小，缺乏绿化及相关配套设施，因此发展到现在，这种房子便满足不了他们的需求，产生了大量改善性需求，国外就不会出现这种情况。”

近年来连续房地产调控后，自住买家成为楼市购买主力。2月28日，记者在上海浦东“万科海上传奇”售楼处内看到，尽管目前尚无房源可售，后期开盘时间预计在3月中下旬，但仍有七八组刚性需求和改善性需求客户前来看房。

售楼处工作人员告诉记者，新开房源户型为85平方米的两房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均价约为30000元至35000元每平方米，由于楼盘总价较高，八成左右的买房者是改善性需求，大多是在浦东生活或工作的市民。

此外，根据相关统计机构的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平方米，预计2011年至2020年十年间全国全部新增商品住宅需求约120亿平方米。在结构上，该机构认为，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户。

根据联合国人口署预测数据，2010年至2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口带来的首置需求的23%。

★专家解读

“扎堆热”制造局部楼市非理性繁荣

“北京2012年全年商品房成交面积比2011年上涨60%。”中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，由于北京、上海等特大型城市拥有众多优质资源，因此，高级人才、高管、怀揣梦想的年轻人便不断涌入。

陈国强说，除非北京将其资源慢慢分散出去，或者很多人认为北京生存成本过高，生活压力过大，才会出现许多人离开北京的情况。但是，需要对自己的工作、职业重新做选择，重新再去适应，很多人难以做到这点。因此，类似于北京等特大城市的吸引力仍然会有增无减。“而房价高企也正是因为它具有如此大的吸引力。但这样的城市在中国并不多，这也是造成我国房地产市场分布不均的根本原因。”

业内人士分析认为，正是由于“人扎堆”和购房资金聚集的不均衡，制造了部分城市楼市的非理性繁荣。

“事实上，在全国范围内，虽然有600多个城市，但房地产市场活跃度较高的城市大约仅有70个。”万科集团执行副总裁毛大庆在接受记者专访时表示，我国一些城市人口多年不增长或者负增长，成交量、价低，而且几乎不会换手，价格长时间段内也不会有较大波动，因此这些城市并不能看作真正的完整的房地产市场。

毛大庆表示，这70个城市的特征在于人均GDP大都超过了4000美元，比较有活力，城市自有人口、导入人口较多，移民、消费均较为活跃。

“从市场表现来看，70个城市大体能分为三类。”毛大庆说。一类是像北上广深和一些非常明显的全国性、地区性的核心地区，例如：青岛、杭州、成都等地，虽然均属二线城市，但其地域性、资源性优势使其房地产市场展现着一线城市的状态。虽然属于重点调控地区，但由于需求较大，住房消费持续、明显较为强劲。

第二种情况的城市多处黄河以北。在过去两年中，这些城市并不是调控重点城市，因此，在供地与住房供应量均大幅上升的背景下，需求却跟不上，因此整体市场显得较为迟缓。

第三种情况多属南方城市，如东莞、佛山等地，呈现供需稳定状态。一方面由于经济结构的不同，居民收入较高，民营经济较北方活跃发达很多，典型的藏富于民，这些城市与北方同规模城市比，房地产市场活跃度高很多、自我修复能力强。

“通过近两次普查数据可以看出，人口的移动趋势这十年主要是人口急剧向沿海发达城市、资源集中型城市集聚。”厦门大学宏观经济研究中心主任、经济学院副院长李文溥指出，福建、广东等地由于多为劳动密集型企业，是我国流动人口较多的省份。以福建为例，过去十年，福州与厦门两大城市是人口增长最快的地区，这两地的人口的绝对数量和相对比重都出现了迅速上涨，这说明人口向百万人尤其是向数百万人的地方集聚。而福州的五区八县之中，五区上涨 88万，八县反而下降8万，这说明了在大城市之中也是向城市中心区集聚。“这也能说明供需不平衡的原因所在，因为人们的流向是一样的，而地方就那么大。”

房地产市场一方面是人的集聚，而另一方面则是钱的集聚。

在记者采访中发现，虽然杭州楼市库存仍在高位运行，但绝大多数是大户型。

与其他城市不同，杭州楼市大户型充斥似乎是传统。许多看房者无奈地表示，杭州有钱人太多了，即使大户型占比在一半以上，也不怕卖不出去。更为关键的是，作为发达地区，浙江各地的有钱人纷纷往杭州集聚，这也使得大户型、高房价的传统得以延续。

（高伟 梁倩 魏宗凯 王政 魏彪） 

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