综合用地破解企业转型升级瓶颈

□本报记者张忠德

本报通讯员张炜伟

在12月4日举行的青岛西海岸新区“城市建设用地混合功能规划试点工作”新闻发布会上,青西新区提出将打破现行的一宗地只有一种用地性质的城市用地管理模式,试行城市建设综合用地规划和土地管理机制,也就是在一宗地上可同时建设多种功能的建筑物。

破除转型升级土地“瓶颈”

随着区内企业转型升级步伐加快,现有的用地政策已经不能满足企业需求。企业希望在单一功能用地上建设不同功能建筑。但现有规定要求,企业需将土地收回重新招拍挂,提高了企业自主改造升级的难度和成本。

“以一块工业用地来说,现有规定要求厂房等工业用途占地比例必须达到93%,具有辅助性功能的食堂、办公楼等面积不得高于7%。”青岛市规划局黄岛分局局长王波解释说,如果企业想要实现土地的复合功能,最好的办法是拍下邻近地块,但是在公开的招拍挂过程中,相邻地块不一定被该企业拿到,这样不仅无法满足企业的用地需求,还会打乱企业原有规划,制约企业发展。

新兴产业或将获益最大

王波认为,综合用地管理制度推行之后,新兴产业将成为最大获益者,“原有的用地规定主要针对土地用途单一的传统产业,如钢铁、冶金等行业。随着新兴产业、高新技术产业的发展,‘综合用地\’将满足这类新兴产业迫切的用地需求。”

在新区转型升级的大背景下,新兴产业发展势头迅猛,一大批软件、信息产业企业在新区落地。这类企业在用地上的需求也由传统产业的单一功能上升为生产基地、研发中心、展示中心、人才公寓甚至交易中心等综合化功能。综合用地的新模式打破了原有符合传统产业要求的意识和做法。

“美国现在已经出现了‘职住零交换\’的现象,想要发展新兴产业,就必须适应新兴产业的需求。我们可以预见到新兴产业对城市空间和用地有多层次、多功能的要求,推出这一政策将有助于新兴产业在新区的发展。”王波说。

“一块用地多种用途,对我们科技型企业发展十分有利。”贝宝海洋科技有限公司经理张凯说:“如果城市建设用地实现混合化,我们就可以建自己的人才公寓,实现员工工作和生活‘零距离\’,也将建设科研中心和员工活动中心,这将更有利于我们招揽人才。”

因企而异合理引导功能混合

根据综合用地管理要求,一块土地可以有多种用途。但是王波解释说,“多途”并非追求“多”,而是根据市场导向和项目建设需求,综合考虑区域环境、产业发展、基础设施等因素,合理引导用途功能混合,“要在城市规划的大前提下,满足经济社会发展需要和产业发展需求,在不同区位根据地块规模确定用途。”

为实现土地节约、集约要求,地块内各用途用地比例也将因“企”而异。“用地比例并没有严格的限制,将根据城市规划和产业规划,在满足用地单位需求的前提下,确定科学、合理的比例,这样不仅可以避免土地浪费,还可以减少企业土地投资成本。”青岛市国土资源和房屋管理局黄岛分局副局长赵彦青介绍。

赵彦青还介绍,用途决定价格。“综合用地的价格主要取决于建筑内容和比例,不同功能的用地面积将按照市场价格和在综合用地中的比例等进行市场评估确定。”赵彦青说,企业原来易出现因为用地功能不满足需求私自改变土地用途的情况,新政策将避免企业“钻空子”。

此外,在供地方式上,青西新区将探索实行弹性年期出让方式,鼓励以“租让结合、先租后让”的出让方式供应土地。“以往对土地的出让都是一次性招拍挂,新机制下,我们将允许企业可以采取部分出让、部分出租,或者先行出租后出让的方式,这样的好处可以避免土地出让出现‘圈大建小\’或者‘供而未用\’的情况。”王波说。

“新区城市建设用地功能复合化,对我们来说是件大好事。”青岛海容商用冷链股份有限公司董事、董事会秘书兼常务副总经理赵定勇说,建设用地实现功能复合化,企业发展将更灵活,“‘租让结合、先租后让\’的出让方式,有利于我们灵活调整产业结构和经营方向,减轻投资土地的压力,促进土地循环利用,实现土地资源利益最大化。”

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