不动产登记审查模式的完善

不动产登记制度乃物权公示原则之基本体现，其登记结果直接影响着不动产公示制度之公信力，而不动产登记之审查是确保不动产登记真实性的重要保障，是整个不动产登记之核心环节。然当前我国无论在立法层面还是登记实践中对不动产登记审查仍无明确界定和完善规则。基于此，本文以公证审查与不动产登记的衔接为视角探讨完善不动产登记审查模式的可行性。

在《物权法》实施以前，法律对不动产物权登记的审查标准并无明确规定，各地登记机构掌握的尺度标准不一。《物权法》第十二条对登记机构应当履行的职责做了明确规定，而在《物权法》立法过程中，关于本条意见主要集中在登记审查应当采用形式审查与实质审查哪种方式上。 《 不动产登记暂行条例》的出台对不动产登记相关规则进行了统一规定，但针对不动产登记审查依然是原则性规定，并未对之前立法有所突破。《不动产登记暂行条例》出台统一了不动产登记机构，但由于尚无完全意义上的不动产登记审查制度之构建，不动产登记的审查标准依然无法明确。实践中，不动产登记机构应采用形式审查还是实质审查，理论界与实践中仍存在诸多争议。

由于立法对不动产登记审查模式规定并不明确，在不动产登记的实践中，各地不动产登记机构在登记审查模式上也存在较大差异。例如，针对夫妻共有房屋的出售，房屋权属证书登记一方单独所有，是否需要审查当事人婚姻状况并要求配偶到场表示同意出售房屋，各地房产登记部门采用标准并不一致。

从当前我国立法分析，无论是《物权法》还是《不动产登记暂行条例》亦或是其他相关规定，对不动产登记审查之规定仅仅限于不动产登记机构的审查，并无其他机关审查之规定。而不动产登记仅仅是引起不动产变动原因行为产生之结果，登记是对此物权变动结果之公示手段。故而，不动产登记之审查不仅仅是申请登记行为之审查，理应包含引起不动产物权变动之原因行为之审查。因此不动产登记审查乃贯穿于整个不动产物权变动之全过程，是广义上之审查，不应仅仅局限于不动产登记机构关之审查。

从不动产转移的整个过程来看，不动产登记的审查可以由始至终贯穿其间。即在广义的不动产登记审查概念下，登记审查机构不仅仅限于登记申请提出后的登记机构，还可以包括其它具有审查权力的机构，如公证机构等。从学者们的争论理由中，我们也可以看出，很多主张形式审查的学者其目的是为了保障登记效率，防止登记机构责任过重无力承担，其实并不反对通过其它方式对登记申请进行实质审查，以保障登记的准确性。在此共识下，学者们的分歧其实可以得到很好的解决——即在整个不动产物权变动的过程中，通过不同的机构参与审查，从而达到对不动产登记申请的全面审查，达到合法性、真实性的审查标准，从而达到登记制度所追求的最终价值目标。

不动产登记之审查不应仅仅局限于狭义的不动产登记机构之审查，而应是广义的不动产登记审查，还应包括不动产登记机构之外的其他相关机构。而为了达到不动产登记准确性和高效性二者并举的结果，构建分担登记机构登记审查功能的机制需求非常迫切。在大陆法系的代表德国、法国无不由公证或认证前置审核不动产物权变动的债权行为(负担行为)或其程序行为。经由公证机构的合法性审查，保障了不动产物权变动具有不可推翻的真实性及正当的基础，从而使得登记的便捷高效成为可能。在此基础上，登记机构则无须深入探究上述行为的真实有效，只需要承担形式审查和窗口审查责任。通过公证机关共同分担登记审查功能，保障了登记过程的高效与登记结果的正确。

在当前我国不动产登记的实践中，我国现行法律虽未明文规定不动产登记审查的方式和公证前置的登记审查程序，但在各地区的不动产登记审查实践中，实际也进行了相应的法律保障制度，登记机构往往需要当事人提交相关公证文书，像继承权公证书、自然人授权委托书公证书等已成为登记机构进行不动产登记的重要依据。实践中的诸多审查职能是通过公证机构进行的，将实质审查的责任分散到了公证机构，而登记机构只对相关公证文书进行形式审查。也就是说，虽然我国没有如法国、德国等国家和地区一样，将公证列为不动产登记审查的法定前置程序，但在实践操作中，登记机构依然在选择了公证机构为其提供实质审查的服务，分散其自身登记审查的压力和责任。

就我国当前整个社会的体制状况而言，应当在不动产登记审查环节引入公证制度，由公证机关承担部分不动产登记审查职能。但是我国自上而下的一个普遍观点均认为要求强制公证势必给老百姓带来负累，增加社会成本，更不利于和谐社会的建设，这恐怕成了实行强制公证的最大障碍。对此笔者认为可以从降低公证费用、提高公证效能，优化公证法律服务模式来解决此问题，因噎废食实不可取。为实现不动产登记真实性与高效性二者兼顾，更好地维护不动产公示制公信力，构建分担登记机构登记审查功能的机制需求非常迫切，而公证机构无异是当前我国社会制度中最适合的选择。

青岛市不动产登记中心  张祥珍

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