三成大中城市同比上涨 2016年楼市高库存压力仍难减

国家统计局18日公布的“2015年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,11月份房价同比上涨的城市数量已达三成,同时部分三线城市房价开始止跌企稳。

业内人士认为,从11月房价走势来看,部分一线城市房价上涨态势日益凸显,一线城市未来也将面临库存去化难题。同时,随着楼市进一步分化,二三线城市楼市库存压力依然可观。

中韩中澳两大自贸协定同日生效带来几重利好

□税,降了多少

中韩、中澳自贸协定(FTA)12月20日正式生效。两大协定实施能给百姓带来哪些实惠?对企业有何利好?作为加快实施自贸区战略的重磅成果,两大协定生效对我国对外经贸格局又将产生什么影响?

深圳仍是上涨“领头羊”三线城市止跌

韩国化妆品、服装、食品以及手机等电子产品,澳大利亚的牛羊肉、乳制品、葡萄酒、水果等……近年来,韩国、澳大利亚不少产品在国内受到追捧。

自贸协定生效后,对普通消费者而言最直接的实惠,自然是由于关税减让带来的商品价格更低、选择更多。

例如,韩国的电冰箱、电饭锅以及一些美容仪等家电产品将在10年内取消目前15%的关税；牙膏等口腔清洁用品关税将在10年内降为零；泡菜目前25%的关税将在20年内取消；服装、鞋帽类中很多产品的关税将在10至20年内从目前的约15%降至零。

中澳FTA生效后,澳洲美食进口关税将普遍降低,这简直是国内“饕餮客”的一大福音。

澳大利亚目前是中国最大的牛肉进口来源国,目前澳洲牛肉15%的平均关税将在10年内降至零；包括婴儿配方奶粉在内的乳制品将在4年内免关税进入中国；5年过渡期后,葡萄酒平均税率将从目前的34.7%降为零。

此外,目前国内自澳大利亚进口量较大的橙子、橙汁、澳洲大龙虾、大鲍鱼、帝王蟹等,大部分也将实现完全自由化,税率降为零。

对于韩、澳两国的消费者,物美价优的“中国制造”也将成为生活中的常客。中国的农水产品、蔬菜将越来越多地出现在韩国家庭的餐桌上,中国产服装、电子产品也将更便捷地进入澳大利亚市场。

国家统计局披露的数据显示,11月份房价同比上涨的城市数量达到21个,占比30%。房价涨幅最高的城市依然是领涨全国房价12个月的深圳,与去年同期相比上涨38.9%。

从环比方面,11月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市个数33个,接近半数。深圳仍是“领头羊”,新房价格比上月大涨2.9%。

部分城市楼市为何再现“暖冬”?对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读称,政策效果不断显现,是房价上涨城市不断增加、涨幅扩大的主要原因。

业内人士表示,今年以来,包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策陆续出台,其促进房地产市场销售的政策效果已开始显现。数据显示,今年11月全国商品房销售面积超过1.4万平方米,增速比传统上属旺季的10月还高3.1个百分点；11月销售额近万亿元,同比激增20.2%,比“银十”提高7.8个百分点。

刘建伟说,从11月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格来看,较上年同期的环比综合平均涨幅已由自7月份连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大,这表明部分城市房价已经出现企稳势头。

值得关注的是,三线城市一年以来首次止跌。数据显示,11月份国家统计局调查的三线城市新建商品住宅价格环比由下降转为基本持平。这一因素进一步拉升了当月70个大中城市房价的整体涨幅。

□“掘金”机会何在

一线城市供需明显高端化拉高整体房价水平

“年底中高端住宅市场大幅放量,拉升了一线城市的成交均价,是11月房价走势中的新变化。”世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨说。记者近期在北京、上海和深圳等一线城市调查发现,尽管2015年楼市接近“收官”,但一线城市部分房地产市场不冷反热。

11月7日,深圳新房市场近十年来的最大体量推盘——深圳龙华壹城中心1637套房源在6个小时内售罄,签约金额高达60亿元。在北京,多个在售楼盘从12月1日开始提价,如远洋地产宣布旗下某品牌高端住宅产品价格上浮5%。

业内人士表示,三季度以来,一线城市“地王”频出推高了后市的房价预期。如11月2日,北京丰台区南苑乡地块以83.4亿元成交价晋身北京历史上“地王”总价第三名；11月26日,信达地产以72.99亿元获得上海市杨浦新江湾城某地块,楼板价近5万元/平方米,刷新2015年上海宅地成交记录,成为上海年内“地王”。

“一线城市土地价格大幅度上涨的后果之一,就是部分区域房价出现新一轮上涨乃至过快上涨。”中原地产首席分析师张大伟认为,由于从2013年开始,一线城市“地王”频现,新上市的商品房定价出现高端化趋势,拉高整体房价水平。

记者在上海调查发现,最近有区域性地王“出没”的新江湾城、莘庄、江桥等板块,由于楼板价已赶超同区域商品房售价,使得周边二手房主出现临时“涨价”15%-20%。

12月20日上午,韩国原产的2600吨液体硫磺在青岛海关申报进口。获益于自贸协定降税安排,企业原本需支付的2万多元进口关税降到了零。这是中韩FTA生效后的首批进口受惠货物。

复合化肥制造商山东红日阿康化工股份有限公司采购部经理陈吉华说,中韩FTA实施后,按目前市场价格进口每吨硫磺能降低约10元税费成本,企业每年可节省100多万元。“生产成本的降低将体现在销售价格上,农民将来用肥也会受益。”

同丰友道自动化设备有限公司出口的一批迷你机器人,成为享受中韩FTA关税优惠的首批出口货物。“中国智能机器人进入韩国的关税由8%降至零,仅这批货物就能节省税费两万多元。”该企业负责人说,费用的降低将直接提升企业在韩国市场的竞争力。

近年来中韩、中澳贸易规模不断扩大,考虑到自贸协定的贸易创造、转移效应,两个自贸协定实施后的优惠贸易量都将快速增长。

据中国海关初步预测,中韩FTA实施一年内,将约有260亿美元中国出口货物、200亿美元韩国出口货物在对方享受关税优惠；中澳FTA项下约有200亿美元中国出口货物、150亿美元澳大利亚出口货物在对方享受关税优惠。国务院发展研究中心研究员许宏强认为,中韩两国各有优势与劣势产业,高自由度的市场开放后,个别产业会受到一定冲击,但“中韩的多数产业都将从双边贸易自由化中获益”。

机遇不仅存在于货物贸易方面。中韩FTA承诺未来采用准入前国民待遇和负面清单模式开展服务贸易和投资谈判,设立电子商务章节；中澳FTA在服务和投资领域也有较大收获,中医“走出去”以及深化各层次人文交流是亮点。

□有何溢出效应

高库存压力仍现市场可能进一步分化

国家统计局数据显示,截至今年11月末,商品房待售面积近7亿平方米,而去年同期尚不足6亿平方米,一年陡增1万亿平方米。业内人士表示,这表明未来中国楼市库存积压仍很可观。

北京万科总经理刘肖认为,北京、上海等一线城市已呈现出住宅价格豪宅化、高端滞销化的趋势。据中原地产统计,截至目前,北京年内销售单价超过10万元/平方米的住宅项目达到25个,2016年此类价位的豪宅数量将翻番。对此,亚豪机构市场总监郭毅等市场人士均表示担忧:“2016年5000套豪宅价格产品的潜在供应,与每年北京楼市最高仅200套豪宅的去化需求速度形成了强烈的反差,在供过于求的严峻形势下,高价商品房市场正在形成‘堰塞湖\’。”

业内人士分析认为,由于住宅库存居高不下,三四线城市房价下降压力已传导至二线城市；一线城市楼市虽然现在仍供不应求,但后市可能出现高房价引发的滞销状况。记者在一些西部省份调查了解到,一些地级市的楼盘已积压了两三年,当地开发商甚至表示“未来两年内状况很难改善”。

同策咨询研究部总监张宏伟表示,尽管一线城市需求量大、豪宅频出,但普通住宅市场依然供不应求,楼市存在供给结构矛盾。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,从目前来看,销售增长显现乏力,库存压力却缓解有限。因此,2016年住房市场仍可能进一步分化。据新华社

据韩国对外经济政策研究院预测,中韩FTA生效5年内,将拉动中国经济增长0.4至0.6个百分点,韩国经济增长率有望最高提升1.25个百分点。澳大利亚方面的研究也显示了类似的积极成效。

与此同时,一个共识正在形成:贸易环境优化的影响是整体性的,惠及的不止是消费者、某些企业,甚至不局限于相关国家。中、韩、澳三国都是地区乃至全球重要经济体。当前世界经济复苏乏力,扩大贸易与投资是应对经济下滑的良药。因此中韩、中澳FTA协定的顺利实施,不仅为相关方经济发展装上“新引擎”,也将对地区乃至世界经济繁荣发挥积极作用。

中韩自贸区是东北亚地区第一个自贸区。记者在与中、韩两国企业接触中发现,经贸界人士都期待,中韩在自贸区建设上“先行一步”能产生示范效应,带动已经进入第九轮的中日韩自贸谈判向前迈进。

对接东西两大经济体的中澳FTA,是继中韩FTA之后,亚太地区又一个重量级自贸协定。商务部部长高虎城此前曾表示,该协定面向中国“一带一路”共同发展倡议,对接澳大利亚“面向亚洲”的政策构想,必将有力推进亚太区域经济一体化进程。

按照中韩两国约定,双方承诺在协定签署生效后,还将以负面清单模式继续开展服务贸易谈判,并基于准入前国民待遇和负面清单模式开展投资谈判。

商务部研究院研究员周密认为,自贸区对经贸促进的效果并不会自然而然地实现,充分发挥自贸协定功能,需要双方按期落实承诺并持续推动创新。据新华社

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