涨声响起 抢房再现 2016年青岛楼市半年报

2016年上半年,岛城房贷、落户、契税以及公积金等多方面新政策的落地实施,房地产市场利好政策不断,春节过后成交量呈井喷式增长,且连续数月突破历史高位。市场风生水起,抢房、摇号、“日光”等现象再度涌现。值此年中盘点、梳理之际,半岛都市报《黄金楼市》隆重推出年中报特刊,盘点上半年市场现象、销售数据、房企业绩,展望下半年值得期待的区域、楼盘。

最能反映楼市冷暖的就是数据。来自青岛锐理的统计数据显示,2016年1~6月青岛新房成交94553套,成交面积1010万平方米,同比2015年上半年分别大涨63.06%和59.40%；其中住宅成交85024套,成交面积9040万平方米,同比2015年上半年分别上涨68.36%和70.53%。从数字上来看,不管是新建商品房还是新建商品住宅,成交量都大涨,特别是新建商品住宅,同比大涨近七成。

在环比方面,2016年1~6月新建商品房成交套数环比2015年下半年6个月上涨了16.35%,新建商品住宅环比上涨了19.27%。这说明,从去年下半年开始,青岛的房产市场就已经开始了一条上涨之路。

最后,我们要特别说一下94553套这个成交数据,它创造了青岛楼市半年销售的神话。对比2011年至2016年6年来上半年的成交数据不难发现,2016年成交数据比其他年份高出一大截,是2011年和2014年的两倍多,是2012年的三倍。

从上半年各区市的商品房销售情况来看,新兴区域是青岛楼市销售的主力。上半年新房成交过万套的区域有:西海岸、城阳区、李沧区,这三个区的成交套数占了整个楼市的“半壁江山”。总的来看,西海岸以23603套的成绩位居第一,同比2015年上半年的14140套,上涨了66.92%%,环比2015年下半年的18721套上涨了26.07%。城阳区以17228套位于第二,同比2015年9354套上涨了84.17%,环比2015年下半年的12890套上涨了33.65%。李沧区作为置业热点区域以12115套居于第三位,但值得一提的是,这个数字同比2015年上半年的6440套上涨了88.12%,成为上半年成交涨幅最大的区域。

那么西海岸、城阳区以及李沧区为什么会成为上半年最活跃的区域?青岛锐理数据总经理马光明在接受记者采访时表示,这三个区域的成交,与其上半年供应量充足,有很大的关系。尤其是西海岸和城阳区,人口基数大、区域供应量充足。其次就是价格,除了李沧区之外,西海岸和城阳区的单价平均在1万元上下,与目前市场上主流客群的价格期待相吻合。而李沧区供应充足,是刚需以及刚改群体最看好的区域。

价格红岛板块涨得最快,崂山成唯一下降区域

对购房者来说,最关心的还是价格。回顾2016年上半年岛城楼市成绩单可以看出,2016年1~6月份,青岛新建商品房均价9070元/平方米,同比2015年上半年降2.16%,环比2015年下半年增长0.99%；新建商品住宅均价8662元/平方米,同比2015年上半年增长4.14%,环比2015年下半年增长了2.40%。上半年楼市成交量大幅上扬,但价格上涨幅度,却相对比较理性。

从月度走势看,2月份受签约结构影响,价格大涨,其他月份稳中有升,6月份全市商品住宅成交均价升至9255元/平方米。

分区域来看,市南区上半年新建商品住宅签约均价21942元/平方米,位居首位；崂山区签约均价为19927元/平方米,位居第二；市北区以12732元/平方米的均价位居第三。这其中,老市北区的签约均价是15954元/平方米。新建商品住宅均价涨幅最大的区域是城阳区,7846元/平方米的签约均价较2015年的6922元/平方米,同比上涨13.34%,其中红岛板块签约均价7647元/平方米,较2015年上半年的6188元/平方米,上涨了23.58%。马光明分析,红岛板块之所以成为上半年涨幅最大的区域,首先,是与上半年的市场火热有关,其次,因为其短期供应量短缺,去化周期只有3个月。再次,今年2月出台的红岛放宽购房落户条件的政策,即购60平方米以上新房可落户,以及教育、医疗等基础配套的落地,也成为红岛房价上涨的原因。

当然,也并不是所有的区域,房价都在上涨,崂山区就是个例外。2016年上半年崂山区新建商品住宅的签约均价为19927元/平方米,同比2015年上半年的23585元/平方米下跌了15.51%,环比2015年下半年的21872元/平方米,下跌了8.89%。崂山区价格的波动则与整个区域的成交结构有关。沿海以及浮山后部分区域,均价2万元左右,而靠近李沧的区域,均价则在12000元~13000元,2016年低价项目成交较多,就会在一定程度上拉低房价。

供应住宅去化周期仅11个月,降至近年最低

供应方面,数据显示,2016年上半年青岛市商品房市场新增供应81071套,约919万平方米,面积同比上涨23%。2016年上半年,青岛市新建商品住宅供应量新增63947套,约683万平方米,面积同比上升20.1%。由此看见,在今年上半年商品住宅处于供销两旺的局面。

从新增分布看,2016年上半年青岛市商品房新增供应主要集中在西海岸、城阳区、李沧区以及市北区,市北区的新增供应主要集中在原四方区。西海岸的商品住宅新增供应最多,共16764套,其中原胶南市的商品住宅新增供应共9683套,约100万平方米,这一数字占青岛市上半年新增总量的14.7%；城阳区以94万平方米的新增量,位列第二。而市南区新增供应较少。

从全市存量半年度变化走势来看,2016年之前青岛市商品住宅存量逐年上涨,最长的时候,去化周期达27个月。2016年上半年商品住宅供不应求,存量下滑。截至2016年年中,全市存量14.63万套,约1642万平方米,存量面积环比下降9.5%,同比下降8.3%。

马光明分析表示,目前全市商品住宅存量自3月份开始明显下滑,4月份市场井喷,存量降至近两年来的最低点,5月受推盘量上涨的影响,存量回升,6月市场供不应求,存量再度减少。受成交量走高影响,去化压力持续下降,目前去化周期11个月,成为近两年的最低点。而李沧区、崂山区是目前去化周期均不足6个月。其中,李沧区的去化周期仅在3个月左右。

本报记者冯晶

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