供需:买房还得靠抢?不太可能!

岛城楼市2016上半场结束,94553套这个华丽的数字,折射出岛城楼市上半年的不俗表现。根据锐理数据统计显示,上半年,岛城新房成交94553套,其中住宅85024套,月均近1.5万套,同比增长68.36%,而新房均价方面,8662元／平方米的均价较去年同期上涨4.14%。上半年市场可谓是风生水起,抢房、摇号、“日光”等现象再度涌现。但对于下半年的市场,不少人却在心里悄悄打了一个问号。今年的市场究竟会何去何从?面对这样的数据,下半年抢房的热潮,是否还会继续?本期《黄金楼市》,邀请三位业内大咖,来预测下半年青岛楼市的表现——

出场嘉宾:青岛锐理数据总经理马光明、戴德梁行青岛公司总经理张春雨、青岛链家市场分析师张斌

作为一个二线城市,青岛上半年新房成交月均近1.5万套,下半年已经开始,不少购房者都在关心同一个话题:剩下的半年里,岛城楼市将如何表现?

“下半年的情况依然不错,今年上半年有三个月的成交都突破了1.5万套,下半年月均过1万套应该问题不大。”马光明在采访中表示,在房子最不好卖的2014年,青岛的月均销售量也在7000~8000套左右,所以每个月至少也有这个量,加上现在存货比较大,推盘量也较大,因此下半年市场应该不错。

张斌也持同样观点,“上半年确实是一房难求,从数据来看,上半年住宅供应不足5万套,但销售了8万多套,这说明市场处于供不应求的情况,销售的很大一部分都是库存,所以随着新盘入市,供需会逐渐平衡。”张斌同时表示,像三四月份那么疯狂是不太可能了。

“我个人认为,三季度的青岛楼市仍比较乐观,因为市民的购房预期有延续性,目前老百姓还是看好楼市的。但是四季度就不太好说,毕竟宏观经济形势发生了一些变化,这些变化可能在4季度会对楼市产生一部分影响,分散老百姓的一些投资需求。”张春雨说,目前青岛房地产市场整体比较健康,库存大的地段在加快去化,市区的去化周期都在6个月之内。

价格:房价涨得能慢点?得分地段

根据青岛锐理提供的数据,2016年上半年,岛城新建商品住宅均价8662元/平方米。根据中国指数研究院的数据,岛城新建商品住宅均价半年来上涨了178元/平方米。看上去好像涨得并不多,但上半年真正在市场买房的市民却觉得房价涨得“呼呼”的。下半年的价格走势,是大家最关心的话题。

“造成这种感觉,主要是因为青岛房地产的分化还是比较严重的,在市区、城阳的红岛片区、西海岸的原黄岛片区,目前销售都比较好,涨价的项目多,而在胶州、原胶南片区、即墨等地区,库存量都很大,价格甚至还有些下降。”马光明说,这就导致整体均价看上去没有太大变化,下半年这种分化仍将继续。“市区从2014年下半年开始,土地成交就比较少,但需求仍很大,高新区短期内仍会涨,几个库存大的区域,产业、人口都还未导入,平价跑量仍是主流。从大形势来看,房价涨幅肯定是放缓的,这是成交结构决定的,现在几乎全国所有一二线城市都是以郊区成交为主,会拉低均价。”

“今年一季度,大家能感觉楼市要涨,但当时供求双方还在磨合,价涨得不快,但到了二季度,进入快速涨价时期,预计三季度,随着供求的平衡,价格不会涨得太快了。”张斌表示。

张春雨则认为,下半年房价还要涨,“上半年的好形势,让不少开发商措手不及,价格还没来得及调整,但下半年新开的楼盘,可能会调高价格。”

政策:政策还会继续宽松吗?必须的

政策方面,目前来说全国整体库存量还是还大的,所以短期内不会出现一些收紧性政策。”马光明说,但是不排除一些库存量小,涨价特别凶猛的一线城市和二线城市,会出台一些地方性的收紧政策,“未来地产行业的分化会越来越明显,现在不少城市的库存还是很高的,所以全国性的政策应该不会有。”针对前段时间工商银行提高了商用房首付比例一事,马光明指出,商用房目前库存较大,去化周期太长,有的城市甚至到了10年以上,“这是银行为了降低风险出台的政策,并不会影响到住宅,毕竟住宅都是自主为主,金融风险较小。”

张斌则表示,银行信贷方面,下半年四季度,基本上很多银行的贷款额度都会紧张,所以到四季度申请贷款的难度可能会加大,利率优惠可能也比较难申请。

“我认为目前青岛房地产市场是比较健康的,供求基本平衡,所以青岛出台收紧政策的可能性较小。”张春雨说。

本报记者付明实

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