法拍房“捡漏”有攻略 青岛去年拍出1500多套 想“捡漏”得看运气

9月初，不少人在“阿里法拍”围观法拍豪宅：上海华洲君庭的一幢独栋别墅，起拍价达到2.64亿元，被誉为上海“最贵法拍房”，刷新了司法网络拍卖单套住宅价格纪录。这幢别墅经历107轮出价，最终以3.15亿元的价格成交，较起拍价高出近20%。青岛的“法拍房”市场是怎么样的呢？记者展开了调查。

登录购物平台，可竞买“法拍房”

“法拍房”的全称是“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人经过司法程序并向法院申请强制执行，法院将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债务。为了确保法院判决的权威，提高执行效率，近年来，青岛各级法院开始通过阿里、京东等平台拍卖房产，大家登录淘宝、京东购物平台，就能看见类似页面。

债务人的房产是如何成为“法拍房”的？记者咨询律师后得知，《民事诉讼法》第一百零一条对“诉前财产保全”作出了规定——这也意味着，法院接到申请后，可以依法对房产采取保全措施，防止债务人将其变卖转移。由于房产属于不动产，法院在查封时会发出相关公告，告知在指定期限内，任何人不得对查封的财产转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，否则将依法追究法律责任。

法院“偿还债务”判决生效后，若债务人一直没有偿还，到了判决书上规定期限，通过当事人申请执行，进入执行程序，就可以开始拍卖了。法院会将拍卖信息发布在京东、阿里等网拍平台上，由买受人开始竞买。债务人的房屋，就这样成了“法拍房”。

“限墅令”来了，拍卖的别墅挺抢手

记者从青岛市中级人民法院执行局了解到，2020年，青岛两级法院拍卖过1500多套房产，其中1090多套是住宅；今年已经拍卖了1100多套房产，其中840多套住宅。“房产作为不动产，评估的财产价值较高，一旦被拍卖，能抵扣相当一部分债务。”一名律师告诉记者。

青岛的“法拍房”里，什么样的房子最热门？记者咨询业内人士后了解到，“法拍房”和二手房、新房市场一样，是否热门，取决于房屋本身的地段、房龄、周边医疗教育生活配套等因素。这也意味着，位于市区成熟地段的，特别是周边有学区的住宅比较热门。

值得注意的是，“法拍房”中，别墅的销量也挺好。法官和业内人士分析后告诉记者，究其原因，一是受到“限墅令”的影响，独栋、联排、叠拼之类的住房会越来越少，很多人会抓紧时间买；除此之外，有资金购买别墅的买受人，能接受得起法拍竞买溢价。青岛中院执行局今年拍卖过一幢位于东海东路的独栋别墅，起拍价为3800多万元，经过300多次溢价，最终成交价为4700多万元。

别光看着起拍价低，想“捡漏”得看运气

现如今，市民如果想购买“法拍房”，点开手机“淘宝”“京东”等软件，在相关页面查看拍卖公告，缴纳一定保证金后，到了时间就可以参与拍卖。执行局法官告诉记者，法院在拍卖房屋前，会依法进行评估，在评估价格的基础上下降一定的幅度，开始起拍。

根据最高人民法院关于司法网络拍卖的规定，第一次拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的70%，若流拍再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的20%。下降的幅度原本是为了方便竞买，但不少人瞅准“法拍房”起拍价低于评估市场价，打起了“捡漏”的主意。9月上旬，青岛西海岸新区庐山路一栋133平方米的住宅起拍价为134.7万，经过120多次溢价，最终以199.7万成交。这个价格，比评估价低了40多万。

尽管有人成功“捡漏”，但记者采访了律师和购买过“法拍房”的人士后得知，“捡漏”成功一要看运气，二要看经验和资金的准备——你想捡漏，别人也想捡漏。去年9月，青岛一对夫妻先后参与了青岛西海岸新区三套“法拍房”的竞买，却都没有成功。其中，第三套“法拍房”的起拍价94万，最终成交价超过了137万，溢价率超过40%，高于不少人能接受的范围。今年春天，市民陈先生通过法拍购买了一套位于珠海路附近的住宅：起拍价283万，经过了90多轮竞买，溢价率接近50%——最终成交的价格，超过了420万。

“法拍房”购买者：这份尽调报告帮了大忙

9月11日，市民陈先生向记者讲述了他在淘宝的阿里拍卖平台上购买“法拍房”过程。陈先生在市南区一家企业上班，第一套房子买在青岛西海岸新区，上下班的通勤时间要两到三个小时。“第一套房虽然在我名下，但是给家里的老人住着。”陈先生称，一直以来，他和太太都想买一套性价比高、离单位不远的住房。

“我听朋友说过‘法拍房’，一直在拍卖平台上关注着这事。”陈先生称，他知道“法拍房”的起拍价会低于市场价，也抱着“试一试”的心态，想找个机会“捡漏”。

今年4月，陈先生发现淘宝上有一套位于珠海路附近、面积为130多平方米的“法拍房”，起拍价为283万，陈先生一下动了心。陈先生之前听说过“法拍房”有人实际居住的、需要自行清迁的情况，他根据“法拍房”资料下留有的联系方式，咨询了法官。“法官告诉我，这套房子可以正常过户，里面也没有住人。”陈先生称，法官的话让自己吃下了定心丸，交上了拍卖保证金。

一家和阿里有合作的辅拍公司很快给陈先生出具了一分关于“法拍房”的尽调报告：这份尽调报告里，解答了是否已腾房、水电物业费欠缴额度、需要缴纳的税费等陈先生关心的问题，并明确显示房屋已是空置状态。

5月中旬，包括陈先生在内的六人参与竞买。经过90多轮的竞买，这套房屋最终被陈先生以420多万的价格买下。“说实话，我觉得贵了点，但房子到手的时候，我还是觉得值得。”陈先生称，办案法官和阿里拍卖平台、辅拍公司的服务态度都非常好，两个月后，陈先生拿到了房本，搬进了新家。

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