管理重心下移 业主自治有途径

本报记者 杨贵云 通讯员 李国强马祖梅

伴随着房地产业的发展，物业管理成为购房人购房的重要考虑因素之一，随着人们对生活质量要求和法治意识的提高，物业管理矛盾问题凸显。业主委员会选举、选聘和解聘物业服务企业、物业管理权的移交、物业服务用房的配置、专项维修资金的归集和使用、物业服务费的使用监督、社区的住宅维修金问题、社区电梯广告费、车位费等共有合法性财产分配问题、民宅禁商问题、社区业主委员会自主更换物管公司问题……诸如此类的问题，困扰着社区居民和物业管理公司双方。物管“难题”，可谓剪不断理还乱。

日照市现有96家物业服务公司，服务130余个住宅小区，多数住宅小区都是开发企业和物业企业实行“拖斗式”管理的住宅小区，即开发企业拥有自己的物业服务企业，物业服务企业隶属开发企业的一个部门。在开发项目过程中，为了便于管理，更好的服务于开发项目，每个开发企业都组建或者使用自己的物业企业，项目建成后，开发企业的销售部门与物业服务企业签订物业服务合同，在房屋交付过程中，如业主发现质量问题，由物业协调承建商或各分包单位来处理。

“拖斗式”管理处理开发商遗留问题

这种“拖斗式”管理的模式，在小区入住人员不多的条件下，的确能够发挥自身的优势，便于和开发企业协调，物业公司是开发企业的二级企业，他们只负责小区的环境保洁、日常保安、绿化维护等。对于开发企业遗留的问题，如大的维修，维护还是由开发企业出钱，作为一个经济利益体，开发商和物业服务企业不存在经济利益的冲突，不会相互推诿责任。

“拖斗式”管理存在无法解决的弊端

“拖斗式”管理造成的弊病也很明显。物业管理的相关法律法规出台时，许多商品小区已经销售完毕，由于当时未保留足够的房屋用作物业用途，导致许多小区的物业服务无法规范运作，另外日照市物业服务企业普遍规模较小，也导致物业成本分摊系数高。

日照市某小区，物业企业属开发企业，没有留下相应的物业用房，每年亏损20余万元，物业服务费收缴率不足50%。其原因就是有一部分业主在购房时由于开发企业的承诺没有兑现，部分房间的渗漏等问题没有解决，业主把对开发企业的怨气转嫁给物业企业，一直拒交物业费，业主与物业形成了对立面，无法沟通，遇到问题，无法解决，理不清是物业的问题还是开发商的问题。

小区业主委员会成立有难度

日照市的商品房住户约四成以上的是外地购房户，他们只有夏天、节假日或礼拜天来居住，平时闲置，业主之间互不联系，造成小区入住率不高，很难成立业主委员会。有的物业服务想成立业主委员会，业主们觉得在业委会工作操心、费力、没工资，还得不到理解，没人干。物业管理重心下移、业委会自治或是破解难题的途径。

近两年来，日照市社区建设工作有序推进。物业管理中的工作许多都需要社区配合和指导，许多大城市将物业管理工作都移交社区进行管理，由于社区工作者直接与居民打交道，居民对社区的信任度更高，由他们指导成立业委会，更容易获取居民的信任。无锡市春江花园小区更是探索出了一条全新的管理方法，业主们成立业主委员会后，解除了与物业服务公司的合同，直接聘用人员进行管理，创新了物业管理模式，有效解决了业主和物业之间的矛盾。

实施社区物业管理重心下移或者自治管理，有利于改善业主与物业的矛盾对立，有利于保持和改善良好的工作和生活环境，营造和谐社会的良好氛围，如果能搞好社区基层组织与业主自治组织的和谐统一，将有效推进全市物业管理的规范工作，化解大量的矛盾。 

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