房地产纠纷案件应该如何避免

聂秀雪

《物权法》颁布实施以后，物权私化已明显受到法律保护。但由于我国不动产立法刚刚起步，有些市场管理机制不尽完善，导致与此相关的房地产纠纷也逐年增多，现已成为人们生活中关注及争议的焦点。

涉房地产纠纷案件的特点

2009年日照经济技术开发区法院全年受理民事案件454件，涉及房地产纠纷案件占全年受理案件28%。2010年1-10月份共受理普通民事案件(不包括道路交通事故案件)612件，受理房屋买卖合同纠纷案件占总案件数的40%。其中，商品房买卖合同纠纷案件明显上升，其余几类案件也保持稳中有升势头。

1、城中村改造引发多起涉房屋纠纷案件。由于日照经济技术开发区自2002年开始，辖区房屋的价值大幅上涨，自2006年不断出现农村房屋买卖合同无效案件，多数是户口不在本村，没有办理产权过户手续的房屋买卖关系，该请求返回房屋行为受法律保护，但必须依据房屋的增值价赔偿买房人的损失。其它如离婚纠纷争夺房屋、继承纠纷案件要求继承房屋、离婚后房屋产权过户引起的纠纷、因宅基地侵权、占有引起的纠纷等也层出不穷，有时甚至会引发上访。

2、商品房买卖纠纷案件属新型纠纷。纠纷案件类型主要为业主对开发商迟延交房或者开发商对业主的迟延接房、逾期办证、合同中承诺的配套设施，如电视网络接收、天燃气供应、供暖设施、绿化面积等没有兑现、任意扩大或缩小房屋面积、擅自改变公用场所用途、一屋二卖等违约行为要求支付违约金或赔偿损失。特别是二手房中介交易场所，为了经济利益，事先拟定好格式合同，打着为消费者服务的称号，违法操作，乱收、乱扣介绍费和中介费，损害了消费者的合法权益。同时在个人住房的交易中，因为经房管部门交易费用过高，大部分是在私下个人交易，而交易中大多采用简易的书面协议约定方式，对于交付方式、房屋质量、违约责任未约定，双方产生争议，难以处理，诉诸法律方式解决。

3、建设施工合同纠纷案件矛盾突出。不仅施工单位为追讨工程欠款会向法院起诉，建设单位为拖延付款也可能以质量不合格、未按时竣工等理由诉至法院。该类案件所涉标的额大，当事人讼争问题多，各方矛盾比较激化(常与农民工工资问题相联系)，诉讼中本诉与反诉交织，法律关系比较复杂，证据数量大，绝大多数案件还需进行工程造价、质量等方面的鉴定。因此审理难度较大、周期较长。

4.房屋租赁合同纠纷案件日趋复杂。房屋租赁纠纷的主要表现形式为：因转租、装修损失、拖欠租金、擅自改变房屋使用功能而引发纠纷；因不签订书面合同，或合同不规范，主要内容不完备，导致双方权利义务不明确而发生纠纷；因出租房屋装饰物的处置而引发纠纷。作为转移房屋使用权的房屋租赁合同，由于其所具有灵活性、经济性特点，应用日益广泛，与此同时，由此而引发的纠纷也越来越多，并且呈现复杂化的趋势。

5、物业管理纠纷案件为新型案件。物业管理纠纷案件类型主要包括：物业管理企业向业主追索物业管理费纠纷；业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；业主或业主委员会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷；物业用房及小区设施权属纠纷等。此类案件类型多样，新类型案件居多。

预防和减少房地产纠纷案件的对策

(一)加强法制宣传，进一步提高全社会的法律意识。不仅要树立上法院打官司维护自身权益的观念，更需确立预防纠纷发生的法律风险意识，进一步规范房地产市场参与行为，防患于未然。

(二)政府有关职能部门要加强监管，进一步规范房地产市场秩序。相关部门要严格执法，密切配合，齐抓共管，建立良好的行政监督机制，从源头上遏制隐患的发生。

(三)应加快房地产立法进程，进一步完善全国性和地方性立法。为了保证房地产开发市场的健康发展，国家必须尽快制定出规范房地产市场行为的法律法规。

(四)统筹协调，强化调解，妥善处理房地产连锁纠纷。司法部门在处理因房地产企业资金困难引发的连锁纠纷案件中，要统筹协调各方当事人的利益，加大纠纷调解力度，力争通过协调手段盘活现有的存量资金，实现双赢、多赢的结果。（作者单位：日照经济技术开发区法院） 

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