买房“三要、三不要”

（资料图）

上个月，有个朋友向我抱怨，她几乎把当地在售的楼盘都看了个遍，没有一个心仪的。她想买大三房或四房，可看来看去，户型好的地段不好，配套也跟不上；品质好的偏偏户型不喜欢。看到一个地段、户型都不错的，但楼盘主力户型是小面积刚需，大户型就配了一点点，担心未来社区人员杂乱。唯一看中的一个项目的成品房卖到脱销。后来又觉得区域里学区房都一般。总之，始终在纠结、犹豫。

今天，就来讲一讲买房“三要、三不要”。

“三要”

要靠近城市核心配套

在多数城市，成熟板块很少有可开发用地，大量楼盘都位于城市新发展区域。而因为区域簇新，缺乏参考，所以买哪里和不买哪里，很多买房人分不清楚。

专家建议：盯着城市核心配套买。这些核心配套主要有：行政服务中心、大型市政公园等公建配套；高科技产业基地、高等院校等科教配套；地铁、交通枢纽、城市主干道等交通配套；金融中心、银行总部、证券机构等金融配套。

由于是新区，以上内容可能很多是未落地的。那怎么看？去找城市总体规划控制详规文本看，里面有详细的土地性质、用途、发展规划等，再结合城市自身实力综合考虑。有些城市新区，周边大型商业、交通节点、产业等规划全部为零或比较少，那就不值得相信。有些城市口号喊得大，但缺乏足够能力也不行。

要选择规模尚可、纯住宅小区

随着各地控制单块土地的出让面积，上马商住类项目，现在的很多小区规模不大，有些甚至是混合型社区。例如，目前常见的综合体项目，其土地出让往往是多块不同性质的土地组合而成，并非单一性的商住地块，此处指的是后者。

有些社区，写字楼1-2栋，住宅3-5栋，商业1-2栋，非常杂。这种小规模的复合型社区，因吵闹、朝向怪异、楼间距小、采光差、排烟噪音等问题存在，增值空间同比偏弱。

还有一些常见的商住楼，下面是办公或商铺，楼上是住宅，也会面临同样的问题，而且户型一般都有硬伤。

更好的建议，在同地段条件下，选择规模中等的纯住宅小区，舒适度、增值空间都会更好一些。

要横向对比价格

买房人越来越聪明，使得开发商变得更精明。例如目前常见的“一二手价格倒挂”，买房人看到买新房有利可图，于是出现千人排队、万人买房的现象，但有时候买房人看到的二手房价格并不是真的。

例如，某新盘1个月后即将开盘，这时有些开发商可能会抬高周边二手房价格，人为制造“一二手价格倒挂”现象。做法很简单，让中介通知挂牌中的二手房，告知房东最近市场较好、潜在利好、房源价格挂低了等，就能把价格抬上来。而不明就里的二手房看房人，看到房源普遍涨价，就可能出现追涨杀跌买下的可能，进一步坐实二手房涨价的事实。

所以，买房人得对楼盘真实价值心里有数，对未来发展空间也得有个大概的数。否则，就是盲人摸象。

“三不要”

开盘不要冲动

作为销售方，不愁好房源，唯一诉求是清盘，主要担心低区、高区的房源卖不出去，所以开盘现场会制造热烈、紧张、压迫以及适度混乱的气氛，“逼迫”选房顺序靠后的客户买下位置偏差的房源。

作为卖方来讲，无可厚非。但作为买方，如果房源不符合心意，最好三思而行。

虽说不存在强买强卖，不同的产品也会匹配合理的价格，但不同价格梯度的房源有它设计的理由所在。不同楼层、位置、面积、户型的房源，未来的居住舒适度、增值空间都有差异。如果并非购买力的原因，尽量选择心仪度更高的产品。

不买小、慎买大

当我问朋友，为何143㎡的做精装修，170㎡的毛坯交付？她回答，买170㎡的人更高端，更想按照自己的想法装修。其实并非如此，170㎡的房源做精装修，总价太高。

开发商在设计户型和面积配比时，不光考虑买房人对户型的偏好，还考虑所有面积段的销售均好性。对于房子而言，面积越大总价越高，对应的客群就越窄，流通性就越差。170㎡虽然也是常见面积，但属于不愁卖，却基本卖不快的那种。这种户型对应城市较高阶层的客群，慢慢卖能卖掉。

所以，不建议选170㎡的房源，即便考虑自住，未来难免会有再置换的考虑。这种产品出手速度慢，很重要的一点是因为总价的关系，房价增幅跑不赢中等面积的房子。

至于小面积产品，最大的阻碍则来自接盘人。购买两房产品的客群，除了少数城市讲究生活品质的单身贵族外，大部分客群都是囊中羞涩，选择两房产品临时过渡。这种产品，本身在定价时，单价会比中等面积的偏高一些，因为总价抗性低，单价高一点看不出来。再加上未来同样转手给经济条件一般的客群，这种客群同样狭窄且购买力偏低，难以有很好的价格增幅体现。

所以，选择适宜面积、所在城市供销两旺的房源面积，会更好一些。

不要对“顶天立地”有主观偏见

对于大部分人群而言，一楼和顶楼的房子不受待见，一楼吵闹、人来人往、采光差；顶楼漏水、热、恐高，这些是常见因素，但不能就此而否定所有“顶天立地”的房源。

在定价时，带有偏见色彩的一楼、顶楼房源往往与其他楼层有较大价差，尤其是专业开发商，价格差会拉得比较大，因为卖掉才是业绩，卖不掉就是摆设。

但实际上，随着人车分流、日照间距比、现代施工工艺、防水工艺的普及，这类房源并没有想象的那么差。尤其是当整个楼盘迎来利好时，这类房源的升值空间并不弱。

所以，不要对“顶天立地”的房源有偏见。对于购买力偏弱的家庭而言，未尝不是一件值得考虑的事。

（来源：好房幸福里）

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