以未成年子女购房　风险多

案情:2014年,邹女士与翟先生夫妇出资买房,支付房屋全部价款,但是房屋买卖合同都是以其12岁的儿子小明的名义签订,产权亦登记在其子名下。2015年夫妻双方因性格不合而协议离婚,双方协议约定小明名下的房屋邹女士与翟先生均不得出售,但是2016年3月7日翟先生在未与邹女士沟通的情况下将小明名下的房屋及车库出售给他人,严重侵犯了小明的合法权利,故邹女士作为原告代理人起诉到法院,要求确认房屋系小明所有。翟先生认为,虽然房产证上登记的是小明的名字,但是房子是自己出资的,所有权理应归自己所有。

律师分析:把房产登记在未成年子女名下有一定风险。首先,作为没有民事行为的未成年人是不能以贷款的方式购买房屋的,给孩子买房的房款是需要一次性付清的。根据《个人住房贷款管理办法》规定,贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。第二,房屋登记在孩子名下,离婚时法院不予分割。因为将房产登记在未成年子女名下,即使该房子是夫妻二人共同购买,但法律上不属于夫妻任何一方的财产。《婚姻法》规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。由此看出,离婚双方处置的只能是属于夫妻二人的财产,而无权处分他人的财产。第三,未成年子女名下的房屋,在子女年满18周岁以前,父母不能有对其名下的房屋进行出卖或抵押等行为。孩子成年后对房子进行出售或抵押处理,父母也无权干涉。最后,即使子女不尽赡养义务,父母也无法收回房屋。因为房产登记在未成年子女名下,就视为对未成年子女的赠予,未成年子女是房屋的合法所有权人。另外,如果父母是因为为了逃避债务以不合理的低价转让财产或赠予,债权人如果知道具体情况,有可能让孩子卷入民事纠纷,更严重的还会牵连受到刑事处罚。

邹女士与翟先生当年购买房屋的时候将房产登记在小明名下视为将房屋的所有权赠送给儿子小明的,是双方当事人的真实意思表示,依法有效,小明由此取得该房屋的所有权。由于小明现为12周岁,属限制民事行为能力。根据《中华人民共和国民法通则》第十八条之规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护的财产。翟某作为小明的监护人理应妥善保管、合理使用小明的财产,但翟某在未与邹女士商量、沟通的情况下擅自出卖属小明的财产,损害了小明的权益,故翟某出售房屋的行为无

效。

山东大地人律师事务所

孙健律师

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专业领域:婚姻家事、刑事辩护、交通事故、民事合同

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