宅基地退出与确权免征税 保证人有所居 陕西落地需从城镇化区域突破

本期嘉宾

西安建筑科技大学教授 马健

美城机构分析师 李青

陕西省经济文化研究会会长 张宝通

西安秦商经济发展促进会常务副会长 朱琳

克而瑞西安公司总经理 朱郁

陕西师范大学商学院博士 毕超

上个月，国土部发布了《中华人民共和国土地管理法（修正案）》，明确提出了鼓励宅基地自愿有偿退出。而在近日，财政部、国家税务总局又下发通知，对宅基地确权登记免征契税和印花税。从鼓励宅基地的退出到免税的普惠政策，究竟是国家要收回农民的宅基地，还是加快了土地的流转使集体资产能最大化得到利用？

产权明晰的宅基地退出 符合农村经济运营新机制

马健：农村集体产权制度改革从2014年开始推行，主要是针对农村集体资产产权归属不清晰、权责不明确、保护不严格等问题日益突出，侵蚀了农村集体所有制的基础，影响了农村社会的稳定。这个通知也表明了政府进一步推进农村集体产权制度改革的决心。对农民来说，得到了应有的财产权利，有了明晰的产权归属。对政府来说，有助于完善各项权能，激活农村各类生产要素潜能，建立符合市场经济要求的农村集体经济运营新机制。

通过这个改革，使集体资产能最大化地得到利用。产权明晰有助于农村土地承包经营权的市场流转，比如把闲置土地承包给种田能手，或者以股权方式参与特色小镇开发。政府也可以更好地规范农村土地管理，让有限的土地发挥最大价值。通过进行产权登记，可以理清土地资产，掌握土地使用情况，避免土地过度开发，严格保护农耕地，保障粮食安全。

李青：我国实行严格的耕地保护制度，不仅有18亿亩的耕地红线，还有55亿亩的种粮红线。在这种情况下，宅基地自然不是想申请就能随便申请的。而另一方面，随着农村人口大量进城，在城市买房安家的村民越来越多，宅基地被大量闲置。这样造成的一个结果就是，真正在农村居住、有需求的人申请不到新的宅基地。虽然我国宅基地施行的政策是一户一宅，理论上，如果子女长大成人并已成家，分户后不够居住，则可以另行申请宅基地。但在实际操作中，新申请宅基地难上加难，很大一部分原因是农村的建设用地已经分得差不多了。而宅基地有偿退出，一方面，对于在城市有稳定的住所的人来说，可以得到一部分的补偿，当然这需要在自愿的情况下；另一方面，符合条件的人可以申请到新的宅基地，根本是为了让真正的农民不失去土地。

免征税收减轻土地流转负担 可盘活农村土地资源

张宝通：国家实行免税，主要是为了减轻土地流转的负担，鼓励农村进行土地流转，包括集体用地和宅基地、集体建设用地等。虽然国家一直鼓励农村土地流转，但是农民土地流转市场还未完全形成，更不像城市土地流转的那么快。这些减免税的政策，实际上是支持农村土地市场形成，希望土地能集中，更快的实现规模化经营和现代化、企业化经营。鼓励土地集中在某个大户或者某些公司，来进行合理利用，进行规模经营。另外，国家也一直鼓励农村建设用地、城市建设用地和宅基地一起进入市场，进入市场进行流转，盘活农村资源。

朱琳：从近几年的农村收益来看，基层农民的收益是下降的，这次免税确权实际上解决三农问题的一个抓手。郊区农民变成居民，村子拆完变成商业用地，从村级所有制变为集体所有制，村委会变成有限公司，在这个过程不征税进行确权，是为了确保三农问题得到解决。将来不管是走农村合作社还是征收土地，先确定财产，在农村发生变化的时候保证农民和村集体经济的利益，减轻农民负担。这部分税费数额虽然小，但是主旨是不增加农民负担。

陕西供需结构平衡 城镇化区县可实践

朱郁：西安落地不具备实操意义。目前，西安市下半年楼市供应量大，库存不足3个月，全市到各区域，对供需结构都有很好地把控，项目供应量也满足各个端口的需求。这个政策也是要根据城市的发展，因地制宜，不具备广泛推广意义。

毕超：此政策的出台确实是雪中送炭，消除农村产权改革中的肠梗阻，对深化农村经济改革具有重大促进意义。陕西会同步推进，但是在实际操作中也不可能全部铺开，会在城镇化推进比较快的地区，特别是一些城镇化高速建设、对于农村集体资产的确权特别关注的区县，这个减免税的政策就显得很重要。华商报记者 党兰 王丹

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