以案说法 房屋买卖未过户，拆迁补偿款该归谁所有？

　　本报记者 成全勃

　　随着城市化进程的加快，征地拆迁范围也在扩大。现实生活中，有的购房人在买了房屋以后未及时办理产权过户手续，无法签订征地拆迁补偿协议，征收单位在与原房屋所有人签订拆迁补偿协议的情况下，补偿款应该归谁所有？

　　【案情回顾】

　　孙某与秦某签订《房屋买卖合同》，约定将孙某有所有权的房屋及房屋所占用的国有土地使用权出卖给秦某。合同签订后，秦某一次性支付了全额购房款，孙某交付了房屋和房产证、土地使用权证书原件，随后秦某搬进了该房屋，但双方尚未办理上述房屋及土地过户手续。2014年该房屋纳入拆迁范围。孙某作为涉案房屋登记的所有权人，与行政部门签订了国有土地上房屋征收补偿协议书。秦某认为，自己才是该房屋的实际所有人，因此向法院起诉，请求确认自己享有对应的拆迁补偿款。

　 【法院判决】

　　法院审理认为，孙某与秦某签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意愿表达，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效；因涉案房屋所在地被纳入政府拆迁改造范围，孙某作为涉案房屋登记的所有权人，与行政部门签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。

　　依据《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更，或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦某已无法取得所购房屋的产权。

　　现因孙某尚未实际领取拆迁补偿款，则秦某请求确认其享有上述征收补偿协议中房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。

　　【律师评析】

　　陕西学高律师事务所律师南新建认为，依据《物权法》第9条第1款之规定，秦某虽然与孙某签订了《房屋买卖合同》，并按照合同约定向孙某交清了全部购房款，但因未在行政部门办理房屋所有权和土地使用权权属变更登记，故秦某对所购买的房屋及其所占有的土地虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得物权。同时根据《物权法》第28条之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦某已无法取得所购房屋的物权。

　　依据《合同法》第135条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙某在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋和土地过户登记至秦某名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权及土地使用权的拆迁补偿款。

　　需要特别提示的是，本案虽然买受人最终胜诉，但是对于房屋买卖，无论买卖双方是什么关系，切记应及时办理过户手续。否则，一旦遇到类似情况，就有可能产生纠纷，带来不必要的诉累。

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