抵押房屋借款无力偿还 要求房屋过户引发纠纷 债务人 债权人

当资金周转出现问题的时候，有的人以借款方式渡过难关，那么担保抵押便在所难免，以房屋抵押借款在坊间就较为普遍。然而，债权人为能收到钱，以房屋买卖协议进行彼此约束，当到还款期限时，债务人无力偿还，债权人便以房屋买卖协议要求将房屋进行过户，这是否合法？

抵押房屋借钱

周先生在达城老车坝经营服装生意10多年了。2015年9月，周先生为抓住国庆节的大好商机，他决定多进点货，在找亲朋好友借钱无果后，便打算通过民间借款渡过这一难关。

“我通过朋友联系到一个专门做借钱生意的人。”周先生介绍，对方叫陈某。当初，周先生和陈某说好，借款40万元3个月内连本带息还清，其前提条件是，周先生必须用房屋作为借款抵押。“在他要求下，我们签下了一份房屋买卖协议。”周先生称，40万元借款在协议中被写成是购房款，还款期限被写成是过户交房的期限。至于40万元借款的利息如何计算，是双方通过头口约定的。

据周先生透露，他的借钱方式在坊间早已经不算是新鲜事，债权人为确保能收到钱，一般不愿以借条方式立字为据，而是以房屋买卖协议的方式约束债务人。

延期偿还借款

在当年国庆节期间，周先生见生意比自己预想的还要好，于是他计划提前一个月还清借款。但天有不测风云，周先生的父亲被医院检查患有癌症后，他将父亲送到成都一家医院治疗。

眼见还款期限将至，周先生为救治父亲已经花掉几十万元，他还不上借款了，便找到陈某要求延期偿还。陈某考虑到周先生的实际困难，同意了周先生的要求，双方又写下了一份房屋买卖协议。周先生称，第二份协议与第一份协议的差别仅仅是房屋过户期限不同。双方口头约定“40万元借款前3个月产生的利息数额不变，延期半年的利息数额减半计算”。

过户引发纠纷

今年4月，周先生的父亲因救治无效撒手人寰。债台高筑的周先生操办完父亲的后事后，找陈某再次要求延期偿还借款，但遭遇对方断然拒绝。“我就这一套房子，价值60万元，如果拿来抵账有些不划算。而且一旦把房子抵了，我们一家人到哪里住啊！”周先生称多次找陈某协商延期还款无果。

到还款期限那一天，陈某电话联系周先生要求办理房屋过户手续，周先生起初用各种理由回避和他见面。数小时后，陈某找到周先生，双方为房屋过户一事发生纠纷。“我不是故意耍赖，只是现在还不出来。”周先生表示，希望对方能够理解他的难处。周先生向本报记者讲述这段经历是想知道，如果对方拿着房屋买卖协议到法院起诉，法律是否会给予支持？

四川天仁和律师事务所闫政：

这是一起典型的“名为房屋买卖，实为民间借贷”的案例。

在本案中，协议实质是周先生如不能按时归还借款则以房屋抵债，该协议以买卖的方式规避了《担保法》第四十条关于禁止“流担保”的规定，即“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”的相关规定，因此双方签订的《房屋买卖协议》属无效合同。

本案中债权人陈某如果提起诉讼，要求按照《房屋买卖协议》的约定对房屋进行过户，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》二十四条的规定，法院会告知陈某可以变更诉讼请求，将诉讼请求更改为要求债务人偿还借款本息。如原告陈某同意变更，则诉讼标的和案由发生变化，由买卖合同纠纷变为民间借贷纠纷。如果经释明后，陈某不同意变更诉讼请求，仍坚持要求依买卖合同主张权利，则只能驳回其请求。

（本报记者 杜晓辉）

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