“正当律师”拍案说法之二十一 小区地面停车位归业主共有 开发商不得出售

◎四川正当律师事务所白联洲王乔

一拍案情

重庆市豪运房地产开发有限公司是重庆市九龙坡区西彭镇铝城北路8号帝景豪苑小区的建设单位。在《建设工程规划许可证》中，地面停车位均未计入建筑面积。2015年3月27日，豪运公司拟将部分车位出租，帝景豪苑业主委员会在小区张贴通告：小区地面停车位是利用小区公共用地设立的，属于小区业主共同所有，开发商和物业公司均无权擅自出租或出售。双方协商未果。

豪运公司向法院提起诉讼，请求依法确认重庆市九龙坡区帝景豪苑小区建筑区划内，规划用于停放汽车的地上停车泊位393个（每个停车泊位价值3万元，共计1179万元）的权属归豪运公司所有。

二拍审判

一审重庆市第五中级人民法院经审理后，判决驳回豪运公司的全部诉讼请求。

二审重庆市高级人民法院经审理后，驳回上诉，维持原判。

再审最高人民法院经审理后裁定：驳回重庆市豪运房地产开发有限公司的再审申请。理由：豪运公司在建造帝景豪苑小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随着小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。建设单位只有取得车位、车库权属登记之后才能进行出售。案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。豪运公司申请再审事由不能成立。

三拍评议

四川正当律师事务所梅达成律师认为：随着家用汽车的普及，停车难题日益凸显，不但公共场所车位紧张，住宅小区内的车位也是供不应求，有些车位的单位面积价格甚至超过房价。小区地面停车位应运而生。小区地面停车位应该归谁所有？谁有权来收取这些车位费？成为普遍关注的问题。

《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。小区地面停车位是开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主，物业附属设施随之转移为业主共有，小区地面停车位的权益作为物业附属设施归属于全体业主，占有、使用、收益等权利归属全体业主，物业服务单位可以接受业主委员会委托管理地面停车位，收取一定服务费。本案三级人民法院裁判符合法律规定，公正合理。

（注明：案例来源最高人民法院(2017)最高法民申2817号民事裁定书）

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