婚姻家庭那些事儿71 隐瞒配偶卖房，第三方能否取得房屋所有权？

案情：

张某热心于各类投资，2017年初有意投资一项建筑工程项目而缺乏资金，遂背着其妻子谢某与吴某签订了房屋买卖合同，卖出其名下一套别墅。吴某不知张某是隐瞒其妻进行交易，支付了合理对价并办理了产权登记手续。张某欲等第一期投资收益收到时再向谢某说明并一同另购一套别墅。然而，张某不想其所投资项目乃诈骗团伙编造，建筑项目资料是某一成员盗窃所得，张某不仅无法拿回投入的资金，甚至几近破产。2018年5月5日，张某不得不向谢某坦白卖房事实。2018年9月19日，谢某向法院提起诉讼，请求法院确认张某与吴某所签订的房屋买卖合同无效。

法院判决：

法院判决张某与吴某签订的房屋买卖合同有效，对谢某的诉讼请求不予支持。

律师分析：

根据“最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十一条，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，张某与吴某所签出售张某与谢某共有房屋的买卖合同虽未经谢某同意，但吴某购房是基于善意、支付了合理对价并办理了产权登记手续，因此即使谢某对卖房不知情，也无法追回房屋。但是，因为张某擅自处分了其与谢某共有的房屋，造成了谢某损失，谢某可在与张某离婚时请求赔偿损失。

律师点评：

实务中，夫妻一方隐瞒另一方出售房屋的情形并不少见，此时，被隐瞒一方能否追回房屋还需区分具体情形。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)》第十一条是民法物权善意取得制度在婚姻法上的具体规定。该制度是在牺牲原所有权人利益的情况下保障善意第三人的合法权益。适用善意取得制度必须严格符合法定情形：1.第三人受让该不动产是善意的;2.支付价格合理;3.转让的动产或不动产按法律规定进行登记。只有符合以上条件，受让人才能取得无处分权人让与的财产而无需向原所有权人返还。否则，受让人无法依法取得房屋所有权，被夫或妻隐瞒的一方则可以依照法律的规定将房屋追回，从而保护自己对房屋的所有权。

本期说法律师：四川睿桥律师事务所刘禾（合伙人、副主任律师）

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