一房多卖的合同效力及应对措施

案情简介

2015年4月30日，被告李某与某公司签订《商品房买卖合同》，约定以324000元的价格购买该公司位于春天花园房屋一套。后该公司就案涉房屋及地下车库与四川康维律师事务所达成买卖协议，并办理房屋过户登记。2018年6月26日，原告与四川康维律师事务所签订《存量房买卖合同》，约定原告以850000元购买该套房屋及车库。原告交纳了购房款及税费后，于2018年7月9日办理了产权过户手续。原告准备对房屋进行装修时，发现被告正在装修案涉房屋，双方协商无果，原告诉至法院，要求：1、确认原告对位于春天花园的该套房屋及所属车库享有所有权。2、判令被告立即从案涉房屋内搬出。3、判令被告赔偿原告因房屋强占期间所遭受的损失10000元整。

审理结果

该案经仁和区人民法院审理后判决：原告对位于案涉房屋享有所有权，被告自判决生效之日起10日内自行搬离案涉房屋。被告不服一审判决，向市中级人民法院提起上诉，经该院调解，双方达成调解协议，案涉房屋归原告所有，原告补偿被告4万元，被告搬出案涉房屋。

法官评析

一、先后签订的房屋买卖合同是否具有效力。

房地产开发商作为所有权人，有权处分自己的财产。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”由此可见，合同是否有效，需审查合同是否存在法定无效情形。而先后两份房屋买卖合同是否有效还需区分合同的签订时间，若两份合同均签订于房屋所有权作变更登记前，只要签订的两份买卖合同不存在法定无效的情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“【合同效力和物权效力区分】：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋买卖合同自成立时生效。若先后买受人中有一买受人已取得房屋所有权证，则签订于取得房屋所有权证之前的合同为有效合同，签订于取得房屋所有权证之后的合同为无效合同。因为根据《中华人民共和国物权法》第九条：“【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋所有权一经房管部门变更登记后，所有权的主体已经发生变化，所有权人不再是房地产开发商，开发商对房屋已无处分权，其继续以销售方的名义对外签订房屋买卖合同构成了无处分权人擅自处理他人财产的情形，未经权利人追认，合同无效。即使已实际占有了房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“【排除妨害、清除危险请求权】：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，所有权人亦可以要求排除妨害，返还房屋。

二、先后买房人是否可以取得诉争房屋的所有权。

这要根据诉争房屋是否已经办理了过户登记来确定。一般情况下，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记的，发生效力，未经登记的，不发生效力。如果诉争房屋尚未办理过户登记，则买受方可以要求办理过户登记，但出卖方已经与他人办理了过户登记，则其他买房人不能再以双方签订了买卖合同要求办理产权过户登记，也不能以其已实际占有使用房屋对抗新的房屋所有权人。

三、买受人无法取得房屋所有权如何维权。

本案中，开发商与四川康维律师事务所签订了房屋买卖合同，办理了过户登记。后涉案房屋又转让给了原告，原告也支付了合同对价，办理了产权登记，则原告的债权已得到满足，成为了房屋的所有权人，其享有基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。因此，原告对房屋本身享有直接支配及排他的效力，其要求被告排除妨害，搬出案涉房屋于法有据。而被告仅享有基于房屋买卖合同产生的债权请求权，其不能起诉要求继续履行合同办理过户手续，否则法院只能以合同有效但无法履行为由，判决驳回其诉讼请求。被告仅可以起诉要求解除合同并要求开发商承担支付违约金、赔偿损失等违约责任。违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。（李琳）

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