买卖合同那些事儿121 啥是损益相抵？

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案例：

2018年4月，李某与某地产公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的商品房，合同约定：“出卖人应当在2019年1月31日前依照法律规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”以及“双方进行验收交接时，出卖人应当出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”

2019年5月1日，地产公司向李某交付涉案房屋钥匙，李某装修入住。然而，地产公司不能证明其在交付钥匙时出示了《商品房买卖合同》约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因此，李某向法院提起诉讼，请求判令地产公司向李某支付4万余元违约金（按合同约定的违约金计算方式自2019年2月1日计算至起诉日）。

法院判决：

判决地产公司向李某支付从2019年2月1日至2019年5月1日期间的违约损失赔偿金1万余元。

律师解析：

本案中，开发商客观已然违约的情况下，也应当考虑到购房者作为合同一方采取对“房屋钥匙的接收”行为符合“损益相抵原则”的适用情形。因此，原告已经于2019年5月1日接受了房屋，开发商的逾期交房违约责任也应当计算至该日，而并非原告主张的计算到起诉之日。

律师点评：

损益相抵，是指受害人基于损害发生的同一原因而获得利益时，应将所受利益从所受损害中扣除，以确定损害赔偿范围。即违约方仅就其差额部分进行赔偿。我国现行民法和合同法都没有明确规定损益相抵规则，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”之规定对损益相抵原则进行了认可。

本期说法律师：四川睿桥律师事务所合伙人、副主任律师:刘禾

省优秀律师事务所——四川睿桥律师事务所主任：任小军

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