一份无效的房屋买卖契约

起诉:丈人当初买房没付款

■案典■

2011年,秦州区一男子与老丈人签订购房协议,约定将名下房屋出售,虽然老丈人并未支付房款,但男子仍将房屋所有权转移。2017年,男子与妻子协议离婚,分割名下房产后,起诉至法院要求老丈人支付当时的房款和违约金。秦州区人民法院调查发现,男子或为申请经济适用房而作出虚假交易,其与老丈人以虚假的意思实施的民事法律行为应属无效,遂驳回了男子的诉讼请求。

2011年,张某认购了秦州区某小区住宅一套,在支付首付款后,向银行按揭贷款37万元。2012年2月,张某与孙某女儿孙某某登记结婚,婚后还清了该房银行贷款。2013年2月,上述房产登记至张某名下。

五年后,张某和孙某分别作为甲方、乙方签订《房地产买卖契约》,契约约定:1.甲方自愿将坐落于天水市秦州区A房地产出售给乙方；2.甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为64万元,乙方付款方式为一次性付款；3.甲方同意于2016年底前将房屋交付给乙方,乙方中途毁约,乙方不能向甲方索还定金,甲方中途毁约,应在毁约之日起3日内将定金退还给乙方,另给付乙方相当于定金数额的违约金,乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产,每逾期一日,由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之五的滞纳金。

合同签订后,张某于2016年底将案涉房屋转移登记至孙某名下,但孙某未支付购房款。起诉前后,案涉房屋一直由孙某及女儿居住。此外,张某与孙某某婚姻关系存续期间,还于2013年申请了经济适用房一套,张某至今未办理入住手续。

2017年4月,张某与孙某某因感情不合,签订离婚协议书,约定案涉房产归孙某某所有,经济适用房归张某所有。2017年10月,二人又购买了位于兰州市某小区住宅一套。2017年11月,二人通过微信协商离婚事宜,约定案涉房产归孙某某所有,经济适用房及上述兰州房产归张某所有。

2017年12月,张某与孙某某在民政部门办理离婚手续并签署离婚协议书,协议书仅就兰州住宅约定为张某所有。后张某诉至法院,请求孙某支付购房款64万余元及违约金100余万元。

法院:虚假契约应属无效

本案的争议焦点为,原、被告签订的《房地产买卖契约》是否有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定:“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。”

秦州区人民法院审理认为,张某和孙某签订的《房地产买卖契约》系双方以虚假的意愿表示实施的民事法律行为,并非双方真实意愿表示,属于无效民事法律行为,此《房地产买卖契约》应属无效,张某据此请求孙某支付购房款并承担违约责任无事实和法律依据,驳回了张某的全部诉讼请求。

买房的时候

已经给过了!

离婚了,还我房钱!

法官说法

秦州区人民法院民二庭 张 涛

在正常的房屋买卖中,转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等属于双方协商的主要内容,但从原、被告签订的《房地产买卖契约》来看,双方于2016年签订契约,而约定付款的日期为2012年,此外契约议定房屋总价为64万元,而张某以案涉房产原购房价格已超过64万元,另契约关于定金、违约责任的约定亦与实际交易事实不符,且在孙某未支付任何购房费用的情况下,张某将房屋所有权转移登记至孙某名下,不符合常理。

其次,从张某与孙某女儿协议离婚过程来看,二人均对案涉房产作出分割,该时间段为2017年4月至2017年12月,而案涉房屋确于2016年已经转移登记至孙某名下,在案涉房屋已经登记至孙某名下,张某与魏某对其不具有所有权的情况下,以夫妻双方共同财产对案涉房屋作出分割与张某的主张相矛盾。

另外,张某申请经济适用房时适用人均现住房面积不足16平方米的条件,后对此调整为人均住房面积不足30平方米,经济适用住房主管部门在核发入住手续时亦要再次进行审批,故不能排除张某为申请经济适用房而与孙某互相串通作出虚假交易的行为。

据此,法院认定原、被告签订的《房地产买卖契约》系双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为。关于虚假意思表示的民事法律行为效力,《中华人民共和国民法总则》规定,双方签订的《房地产买卖契约》属于无效民事法律行为,张某据此请求孙某支付购房款并承担违约责任无事实和法律依据,对其诉讼请求,法院不予支持,故驳回了张某的全部诉讼请求。

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