单位公房拆迁引争议究竟是转让还是租赁

20年前,男子将单位公房交付给同事刘某居住,收取了费用并出具收条,之后房屋由刘某使用并管理、维修。20年后,当公房涉及拆迁时,男子私自签订了房屋征收补偿安置协议书,并表示当时只是出租并未转让。那么,他们之间究竟是租赁关系还是转让关系?近日,秦州区人民法院开庭审理了这起案件。

刘某和杨某都是某运输总公司的职工,这家公司将位于秦州区的公房出租给杨某,并办理了《住房证》。

1998年6月12日,刘某给杨某支付3000元,杨某给刘某出具了收条1份,同时将其承租的某运输公司位于秦州区的公房交付给刘某居住使用,并一直由刘某管理维修至今。期间,刘某交纳了1999年1-5月、2000年1-6月、2005年和2006年的电费及垃圾清运费。

从1998年至今,杨某既未向刘某催要过租金,也未向刘某主张返还房屋。现在,该房屋被政府纳入拆迁范围,2018年5月15日,杨某与新华路房屋征收补偿办公室签订了房屋征收补偿安置协议书,但尚未领取征收补偿款。某运输公司对该公有住房的转让并无明确的态度。

刘某对杨某的行为不满,向法院提起诉讼。

案情回放

法院判决

这是我租给你的房!

这房已经转让给我了!

诉争房屋系单位自管公房,虽然《住房证》上显示的住户为被告杨某,但并不排除存在《住房证》记载的权利人与真实权利人不一致的情况。刘某主张杨某将该房的承租权转让给自己,杨某主张其只是将该房出租给刘某,双方各执一词,且均未提交直接的证据证明各自的主张,故法院依据现有证据,运用逻辑推理和日常生活经验综合进行了认定。

最终,法院判决杨某将运输公司位于秦州区的公房承租权转让给原告刘某的协议合法有效。

秦州区人民法院 马冰

本案争议的焦点是,原告刘某和被告杨某之间是租赁关系还是转让关系?如果双方是转让关系,这套公租房的承租权转让协议是否有效?

从查明的情况看,原、被告对1998年6月12日,刘某给杨某支付3000元,杨某将诉争房屋交付刘某的事实均无异议。而诉争房屋系24.6㎡的土木结构公房,1998年该房屋年租金应在百余元左右,当时职工平均工资也只有百余元,刘某在未签订任何租赁合同、未约定租金和租期的情况下,给杨某支付多年的工资,租赁一处24.6㎡土木结构的公房,显然有悖常理。

另外,刘某申请出庭的证人均证实,刘某已在诉争房屋居住20年,房屋一直由刘某管理维修,杨某也表示1998年6月13日之后再未去过诉争房屋,对于房屋的情况均不知情。杨某作为公租房的承租人,在长达20年的时间内对诉争房屋无任何管理行为,按杨某庭审中的陈述,3000元仅为5年的租金,但5年后杨某从未追讨过租金,也未要求刘某返还房屋,其做法也有悖生活常理。在诉争房屋被征用补偿前,杨某从未主张过权利,双方发生争议亦为本次征用补偿所引起,所以认定刘某、杨某系转让关系具有更高的可信度。

关于公租房承租权转让协议是否有效的问题,从查明的情况看,该争议房屋是某运输公司分配给被告的公有住房,杨某对该房屋只有承租使用权而无所有权。对于公房,承租人在不影响公房所有权的情形下,对房屋享有有限的处分权。公房承租人所承租的公房以买卖形式转让的行为,实际是对公房使用权的转让,现行法律、法规并未禁止公有住房的承租使用权上市流转,所以转让行为有效。

本案中,原、被告均系某运输公司职工,转让的是诉争房屋使用权,而该房屋使用权管理单位对本单位内部职工间对所承租公房使用权的转让行为未作禁止或限制,同时双方的转让行为是在自愿基础上进行的,故双方关于公房承租权的转让合同合法有效。

法官说法

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