渭南市人民代表大会常务委员会公告 〔五届〕第八号

《渭南市住宅物业管理条例》已于2018年8月22日渭南市第五届人民代表大会常务委员会第十八次会议审议通过，2018年9月28日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议批准，现予公布，自2019年1月1日起施行。

渭南市人民代表大会常务委员会

2018年11月7日

渭南市住宅物业管理条例

（2018年8月22日渭南市第五届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过2018年9月28日陕西省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议批准）

目录

第一章总则

第二章业主大会和业主委员会

第三章前期物业管理

第四章物业服务与管理

第五章 物业使用与维护

第六章 监督管理

第七章法律责任

第八章 附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，建立文明和谐的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动。

第三条本条例所称住宅物业管理，是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系，建立健全物业管理综合协调机制。

第五条市住房和城乡建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，对本市物业管理活动实施监督管理。

县（市、区）物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理。

市、县（市、区）人民政府民政、公安、规划、环境保护、价格、城市管理等部门，应当按照职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处、镇人民政府按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。

第六条居（村）民委员会应当协助街道办事处、镇人民政府开展物业管理相关工作。

第七条鼓励物业服务行业成立物业管理协会，开展物业行业服务、自律、协调工作，维护物业良好市场秩序。

第八条市、县（市、区）人民政府应当加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况。

第二章业主大会和业主委员会

第九条符合成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组。

筹备组由街道办事处、镇人民政府工作人员一名，建设单位代表一名，业主代表五至七名组成。

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府工作人员担任，业主成员由街道办事处、镇人民政府组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决。

筹备组中业主成员的推荐办法由街道办事处、镇人民政府确定，并事先告知全体业主。

第十条筹备组成员应当符合下列条件:

（一）具有完全民事行为能力；

（二）本人及其近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；

（三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的行为；

（四）无泄露或者非法使用业主资料的行为；

（五）个人信用记录良好；

（六）具备必要的工作时间。

除前款规定条件外，筹备组中的业主成员还应当遵守临时管理规约，交纳物业服务费用。

第十一条业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。

第十二条物业管理行政主管部门应当对街道办事处、镇人民政府物业管理工作人员、业主大会筹备组成员、业主委员会组成人员进行物业管理法律和业务知识培训，提高物业管理水平。

第十三条业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例有关规定履行职责。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处、镇人民政府应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。

业主代表参加业主大会会议的，应当将所代表业主的书面意见呈交业主大会。书面意见应当有所代表业主的签名。

第十五条划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，首次业主大会会议应当在业主大会议事规则中明确增补业主委员会组成人员的办法。

第十六条业主委员会应当建立接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施和公共收益的收支情况等重要事项。

第十七条业主委员会应当建立印章管理制度，业主大会印章、业主委员会印章应当指定专人保管。

业主大会印章应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会的决定使用，业主委员会印章应当根据业主委员会的决定使用。

业主委员会会议作出的决定，应当经出席会议的组成人员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。

第十八条业主委员会组成人员任期一般为三年，可以连选连任。

业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处、镇人民政府。

街道办事处、镇人民政府应当依法成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定:

（一）选聘、解聘物业服务企业；

(二) 改建、重建建筑物及其附属设施；

（三）其他重大事项。

第十九条业主大会选举产生新一届业主委员会之日起三十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、镇人民政府协助移交。

新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案。

第二十条业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况进行审核，审核时可以邀请街道办事处、镇人民政府或者居（村）民委员会进行核查，也可以委托第三方进行审计。审核结果应当在物业管理区域内显著位置公示。

第三章 前期物业管理

第二十一条本条例所称前期物业管理，是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

第二十二条建设单位应当在销售物业前，依法制定临时管理规约，选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。

临时管理规约和前期物业服务合同应当自合同签订之日起十五日内，报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

第二十三条前期物业服务合同约定的期限不得超过三年。期限届满需要继续履行合同的，应当依法重新签订物业服务合同。但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十四条临时管理规约包括下列内容:

（一）使用维护物业共有部分的规则；

（二）使用物业专有部分的权利和义务；

（三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（四）分担物业管理区域各类费用的方式；

（五）违反临时管理规约应当承担的责任。

建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。

物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

建设单位擅自增删、修改备案的临时管理规约，侵害物业买受人合法权益造成损失的，应当承担赔偿责任。

临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。

第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。

第二十六条建设单位在销售物业时，应当将下列材料向物业买受人明示，并作为买卖合同的附件:

（一）物业管理区域的范围；

（二）共用部位的名称、位置和面积；

（三）共用设施设备的名称、用途；

（四）物业服务用房的位置和面积；

（五）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；

（六）其他需要明示的材料。

第二十七条新建住宅区内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房：

（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供；

（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的百分之五十。

业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库车棚、人防工程等，以及室内层高不足二点二米的房屋不得计入物业服务用房面积。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第二十八条新建住宅区物业交付使用十五日前，建设单位应当与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。

建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

第二十九条建设单位应当在现场查验二十日前向物业服务企业移交下列资料:

（一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单；

（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（六）业主名册；

（七）物业服务用房资料及承接查验所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将前款规定的资料和物业服务用房移交给业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会不得泄露业主资料，物业服务企业不得将业主资料用于与物业管理服务无关的活动。

第三十条承接查验过程中，因建设单位逾期不提供相关合格证明材料、物业项目存在严重安全隐患和重大工程缺陷等影响物业正常使用的，物业服务企业有权拒绝承接该项目。

承接查验的费用，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明的，由双方协商解决，协商不成的，由建设单位承担。

第三十一条物业承接查验应当聘请相关专业机构或者在物业行政主管部门备案的专家参加并出具评审意见。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地物业行政主管部门参加。

第三十二条物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列资料向物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）物业承接查验协议；

（三）建设单位移交资料清单；

（四）查验、交接记录；

（五）与承接查验相关的其他资料。

物业承接查验档案属于全体业主共有，业主有权免费查询。业主大会选聘新的物业服务企业的，前期物业服务企业应当自前期物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十三条物业服务企业不得擅自承接未经查验的物业，不得与建设单位恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。

第三十四条前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接:

（一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不再续签合同的；

（二）物业服务企业擅自撤离的；

（三）物业服务企业被吊销营业执照的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

建设单位应当自新的物业服务企业确定后十日内，将更换物业服务企业的情况告知物业买受人。

第三十五条前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出住宅区六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处、镇人民政府。

街道办事处、镇人民政府应当在物业服务企业退出前，组织业主成立业主大会，决定管理模式。

第三十六条物业交付使用前的物业服务费由建设单位承担，交付使用后的物业服务费由业主承担。建设单位销售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。

第四章物业服务与管理

第三十七条业主委员会与选聘的物业服务企业应当签订物业服务合同。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

第三十八条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接手续。

交接双方应当对住宅区内共用设施设备的使用维护现状进行确认，并在住宅区内显著位置公示。

第三十九条物业服务合同应当包括下列内容:

（一）物业的基本情况；

（二）物业服务事项和服务标准要求；

（三）双方的权利义务；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）物业的维修和养护要求；

（六）物业服务用房；

（七）住宅专项维修资金的管理使用；

（八）合同终止时物业资料、财物的移交方式；

（九）合同的期限、变更和解除；

（十）违约责任及解决纠纷的途径；

（十一）双方当事人约定的其他事项。

物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。

第四十条物业服务企业应当履行物业服务合同，并遵守下列规定:

（一）按照物业服务的规范和标准提供服务；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项，并进行巡查、监督；

（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，及时受理业主、物业使用人投诉，改进和完善服务；

（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；

（五）维护管理车辆停放、通行秩序；

（六）配合供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、垃圾清运等经营单位进入住宅区开展服务，并提供便利；

（七）对住宅区内水、电、气、暖、消防通道等公共设施设备进行日常安全巡查，制定自然灾害、停水停电、消防安全等应急预案，定期组织演练；

（八）接受居（村）民委员会指导和监督，配合做好物业管理区域内的相关管理工作。

第四十一条物业服务企业不得有下列行为:

（一）擅自改变物业服务用房和共用部位、场地以及共用设施设备的用途；

（二）擅自利用物业共用部位、场地和共用设施设备进行经营；

（三）擅自中断供水、供电、供气、供热；

（四）擅自增加收费项目，提高收费标准；

（五）以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由，减少服务内容或者降低服务质量；

（六）对业主、物业使用人、业主委员会委员进行恶意骚扰，采取暴力行为或者打击报复；

（七）其他损害业主、物业使用人权益的行为。

第四十二条物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担设施设备的维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将该住宅区全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

电梯、锅炉、消防、监控安防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托具有相应资质的专业机构进行维修和养护。（下转第四版）

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