改善性住房 需求仍较大

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文/李宇嘉

截至月份，今年商品房销售面积累计同比达到.8%，与年全年相比提高.3个百分点，连续个月保持%左右的增速，处于年以来的历史最高景气位。很大程度上，年房地产市场回升受投资需求和资产配资所驱动。因此，近期热点楼市量价回调是“挤泡沫”的过程，也是夯实楼市合理需求、让住房回归居住属性的基础，更是让资金回归实体的保障。

不过，未来楼市的发展空间和机遇在哪里？目前，基于劳动年龄人口占比下降，城镇化率将从过去年年均1.4个百分点降到未来1个百分点以内，楼市整体供求开始平衡，甚至局部已经供过于求，加上第三产业占比提升以后不动产需求下降，业界预计未来楼市增量空间已经触顶。

但此次调控坚持“一城一策”，全国个地级及以上城市中，房价同比下跌的占.7%，上涨的个城市中，涨幅在%以上的占%。因此，绝大多数城市仍受益于“去库存”、稳健货币政策的支持。月份，三四线楼市成交面积同比增速从9月的.4%上升到.3%，东部三大都市圈和中部都市圈内的三四线城市，成为楼市销售增量的主力。

因此，未来改善性住房需求还有很大空间。更重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿“三留人群”因为户籍、土地、社保等制度缺陷而无法城市化，造成城镇化降速。近年来，国家提出的“三个一亿人”战略，以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的推出，均有望打破制度桎梏，让城镇化和都市圈释放出本来应有的洪荒之力，这对构建内需社会、夯实楼市长期需求基础意义非凡。

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