开发商“告赢”自己购房者背了“黑锅”

西安一别墅项目无证销售，认购合同被判无效

涉案房产单价如今已涨3倍多

两年前，西安市12名消费者通过签订内部认购合同的方式购买了西安闻天科技实业集团有限公司开发

的紫杉庄园联排别墅，并支付全款。如今在房价已涨数倍的情况下，开发商把他们告上法庭，要求确认内部认购合同无效，理由是当时该项目没有预售许可证。目前，涉及12套房产的系列案件在当地多家法院陆续开庭审理。而在一审宣判的一起案件中，内部认购合同被判无效，购房者输给了开发商。

案件由来内部认购联排别墅购房者竟成为被告

紫杉庄园项目又名澜香山项目，由闻天公司开发建设。2016年4月25日，李女士与闻天公司签订《紫杉庄园内部认购合同》，认购紫杉庄园房屋一套。合同签订当天，李女士即缴纳120.4万元购房款。与李女士一样的购房者共有12人，买的都是联排别墅。

购房者向记者反映，他们按内部认购合同规定等待开发商通知，准备在约定的时间内办理相关手续并正式签订《商品房买卖合同》。但此后，购房者多次前往售楼部，“询问正式购房合同签订事宜，他们却一拖再拖。”今年2月初，他们不仅没等来办理购房手续的通知，反而相继收到开发商发来的《关于处理紫杉庄园内部认购合同的告知函》，称双方当初所签认购合同依法应为无效，要求购房者在收到函件三日内到公司处理相关事宜。

随函而来的，还有一份民事起诉状。闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，诉讼费用全部由被告即购房者承担。理由是在签订合同时，双方均明知紫杉庄园项目没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《城市商品房预售管理办法》第六条的规定，双方签订的合同无效，不具有法律效力。

被告说法涉案房产已涨数倍开发商属恶意诉讼

闻天公司选择在购房者所在地起诉，包

括西安市阎良区、长安区、莲湖区等地法院均有诉讼。

今年4月，李女士的案件在长安区法院开庭审理。针对开发商的诉讼请求，李女士请求法院驳回，她认为闻天公司系恶意诉讼，其以所售商品房项目未办理预售许可证为由诉请确认合同无效，该诉求不能成立，应依法驳回；闻天公司与她所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，该合同合法有效，闻天公司已收取了她全部购房款，必须依法依约履行合同义务。

此外，李女士提出，闻天公司在收取全部购房款后迟迟不办理《商品房预售许可证》，又以其欠缺预售证为由起诉确认合同无效，其目的显然是因房价上涨而不愿卖房，“对于如此丧失诚实，恶意追求不正当利益的毁约行为，必须予以禁止。”

根据其中几位业主的合同计算，签合同时每平方米折后价格多为六七千元，而目前该房产售价已涨到2万多元，是原价格的3倍多。

无证销售项目未取得预售证开发商曾受到处罚

长安区法院认定，2016年8月3日，原长安区房管局对涉案项目紫杉庄园进行检查，发现其未办理销售手续，涉嫌无证销售，并于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为和相关的广告宣传活动；立即进行整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。

但是，闻天公司仍未办理《商品房预售许可证》。2018年3月1日，长安区住房保障和房屋管理局对闻天公司作出行政处罚，即责令停止销售活动，补办预售证，并处罚款72万余元。同年3月5日，闻天公司缴纳罚款。

庭审中，被告李女士认可双方当事人所签订的《紫杉庄园内部认购合同》系事实上的房屋买卖合同。庭审后，法院向被告方释明合同无效之后果，但被告方仍坚持合同有效，坚持要求原告交房。

一审判决合同性质存在争议法院认定合同无效

6月8日，长安区法院作出一审判决，原告闻天公司与被告李女士签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

据此，长安区法院认为，本案争议焦点应为原被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质，如涉案合同系商品房预售合同，则应适用司法解释第二条规定确认该合同为无效合同。涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得预售证，故该合同应为无效合同。

最新进展购房者已提出上诉要求开发商办网签

据了解，李女士对一审判决不服，已提出上诉，二审将在近期开庭。

在一审判决书中，记者注意到，被告李女士曾在答辩中提出，针对闻天公司恶意诉讼，被告理应提起反诉，但因原告并未明确本案所涉合同的性质，故请求法庭对此予以释明，被告将在法庭释明的基础上提出反诉请求。

那么，她是否提出了反诉呢？该案代理律师胡春梅告诉记者，答辩的时候有反诉的想法，但因当时合同性质不明确，导致反诉请求也不明确。合同如果是预约合同（当事人之间约定将来订立一定合同的合同），反诉请求只能是要求签订本约（又称本合同，指为通过履行预约而订立的合同）；合同是本约，就可以要求网签、交房、办证等。后来已经明确了合同为本约，但本诉是确认之诉，法庭不接受给付之诉的请求，因此无法反诉。

不过，李女士已提起上诉，要求开发商办

理网签手续。女士案一审判决在程序上没有问题，但是结果明显丧失公平与正义，可能会被理解为对开发商恶意违约的纵容和鼓励。本案中，法院实际上也知道开发商恶意违约，只是认为没有既能符合现行法律的规定，又能够保护购房者利益的解决方案而已。“我认为法院完全可以根据合同无效时，要求过错一方赔偿对方因此所受到的损失来判，这样即使认定双方都有过错，也可以保护购房者的一部分利益，而且，如果从过错责任来说的话，购房者在这方面举证得当的，是完全可以证明开发商应承担主要过错，这也完全符合《民法通则》《民法总则》《合同法》中关于合同无效的一贯规定。而购房者所受到的损失，在本案中就是房屋（上涨）差价损失。”

陕西稼轩律师事务所律师谢静也认为，开发商在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下与购房人签订合同，后又以此请求法院确认合同无效，会在结果上造成违约者会因其违约行为获利，购房人却需要承担支付更多价款重新购房，甚至面临因现行购房政策无法购买房屋的不利后果，该结果无法实现当事人之间利益的平衡，不利于维护市场诚信。对于类似案件，在判断合同是否有效之外，更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分。

长期关注房产领域案件的上海秦兵律师事务所律师徐斌分析，在商品房买卖的法律体系里有两种合同，一种是认购书即预合同，另一种是正式的买卖合同。前述司法解释有三个规定：一是没有预售许可证的买卖合同无效；二是如果认购合同内容详细可以认定为买卖合同；三是如果开发商隐瞒没有预售许可证的事实需要惩罚性赔偿。而判决认购合同无效虽然符合法律规定，但违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。据《华商报》

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