在梦想的田野上 高陵区农村土地制度改革探索侧记之一

源田梦工厂精品民宿云槐精舍样板间。源田梦工厂会客厅。

行进在入冬的渭河河滩，周围的景色显得有些萧瑟。但是，就在这薄薄的冻土之下，蕴藏着无限的生机，只待春天的来临，生命便会破土而出，将大地装点。

“我们所有的希望与梦想都在这片土地之上”，正是秉持着这样的理念，高陵区以源田梦工场项目为试点，大胆先行先试，通过农村土地制度改革，充分盘活农村土地资源，积极引入工商资本，发展精品民宿经济，努力探索着农村土地制度改革三项试点工作的西安经验。

积极探索为企业发展提供空间

从西安市区开车不到一小时，就可抵达源田梦工场·田园综合体项目。从石块垒积而成的质朴大门进入园区，园内的地势起伏有致，果林密布，环境宜人。在源田梦工场会客厅的二层建筑前，鲜艳的党徽格外醒目，也标识了这里作为高陵区张卜街道张南联村党委的办公地所在，更体现出企业与当地农村紧密合作的关系。

“早在2012年，我们便开始了和高陵区张卜街道张家村的合作，当时仅仅是用200亩土地用于树苗的培育，随后的几年间，随着国家对农村、农业的重视，以及企业自身发展的需求，我们的项目与定位也渐渐发生变化，与当地农业、乡村发展的关系越来越紧密。”源田梦工场项目负责人马念深告诉记者，目前，项目以创建现代农业、文化旅游、田园社区为一体的田园综合体为发展目标，涵盖高陵区张卜街道的张家村、南郭村两个行政村，项目规划区域面积约8平方公里，总投资30亿元。

工程于2018年初开工建设，目前核心启动区已完成土地流转1300亩，截至2018年年底，已累计投入资金近两亿元。源田梦工场核心启动区已经完成源田会客厅、张南联村党委、自然草坪教育区、儿童游乐区、生态餐厅、农耕研学课堂、乡村集市售卖厅、生态采摘园区、亲子垂钓区、田园剧场、乡村宠物乐园等区域的基础建设。

“我们项目的区位紧邻泾渭分明景区，可以说，在未来的乡村休闲旅游领域还有很大的空间和潜力，所以在2018年，我们也将目光锁定在了发展高端民宿上，期望按照‘原住民社区+共享农庄+源田旅游综合区’的空间布局，打造新型农业、乡村旅游、田园宜居三位一体的田园综合体。”马念深告诉记者。

要打造规模民宿，解决用地是企业面临的首要问题，作为承担全国农村土地制度改革的33个县（区、市）之一，高陵区大胆尝试，以农村土地制度改革三项试点为契机，通过对张卜街道张家村、南郭村两村废弃工矿用地腾挪集中、闲置宅基地有偿退出等，将低效、闲置用地进行调整优化，以集体经营性建设用地入市的方式，为源田梦工场田园综合体项目的发展提供了空间。

村民变股东

尝试集体土地作价入市

沿着源田梦工场的内部道路一路前行，不多时，眼前便出现了一片灰瓦白墙的关中民居，屋前门墩石雕、檐下灯笼高挂、院内曲径通幽……这便是源田梦工场此番打造的精品民宿集群。在首期已建成的精品民宿集群样板区，建筑融合了中国传统周正规整的设计精髓，但整体在凸显关中民居风格的同时又不乏时尚，单院有廊、有房、有院、有庭还有田。民宿集群首个组团由七套内部风格不同的院落围合而建，建筑面积共计2300平方米。

站在精致整洁的民宿院落里，张家村党支部书记程军感慨万分，“这片地，是我们村上原来废弃的砖瓦窑腾挪出的用地指标。现在，这里可是全村人的希望所在。”2018年11月，张卜街道张家村通过调整入市的途径，将张家村126亩集体经营性建设用地指标，以作价入股的方式入市，由张家村与西安市源田农业技术开发有限公司成立的合资公司用于新建源田梦工场田园综合体项目一期建设。本次入市四宗126亩建设用地估价4111.43万元，经张家村集体经济合作社与西安市源田农业技术开发有限公司协商，扣除前期由企业垫付的调出地块土地复垦费用112.5万元，最终确定该四宗土地总成交价3998.93万元，作价入股期限40年。按成交总价的25%向政府缴纳土地增值收益调节金共计999.73万元，由西安市源田农业技术开发有限公司交付，在入股总价款中予以扣除。“算下来，1亩地的地价就是31万多元，地价升了，村民分的钱也大大增多了。”程军给记者算到。

如今，程军还有一个新的身份，那就是张南联村的党委书记，这个新的职务，更能方便他推动两个村子与企业之间的良性合作。“企业发展需要空间，村上集体经济的发展需要企业的资金注入，两者的配合越好，村民获得的利益也就越大。”程军告诉记者，经过这么多年和企业的合作，如今这个道理全村的人都知道，在此次集体土地作价入市的工作中，村民的工作“并不难做，大家都很配合，联村党委也充分发挥了作用。”

为了增加透明度，村里把入市涉及的宗地情况、入市方式、起始地价、收益分配等重大事项进行全程公开、民主决策、民主管理。在入市之前，对于是否入市、怎么入市，由村民表决同意之后，才能上报申请；入市项目获批后，将地价评估、入市方案、收益分配等进行公开，经村民同意后，项目才能实施。而备受瞩目的在土地收益分配方面，合资公司需每年向村集体合作社支付163800元的保底分红，用于支付原土地承包权的村民土地使用费。剩余盈利中的30%留存村集体用于各项基础设施建设，10%用于社会福利事业，60%分配给张家村合作社全体股民。“这样的话，农地入市了，土地资源盘活了，村集体经济有了长远收益，农民利益也得到了保障。”程军说道。

让农民分享红利

聚力一、二、三产融合

“以往，农村集体经营性建设用地难以自由流转，其结果是城市建设用地日渐短缺的同时，农村集体建设用地却利用粗放，造成大量空闲用地，但却又不能为企业所用。”源田梦工场副总经理杨利明对记者表示，按照“基在农业、惠在农村、利在农民”的要求，源田梦工场项目始终以农民作为建设主体和受益主体，让农民分享发展红利，与乡村振兴相辅相成。

项目参照“原住民社区+共享农庄+源田旅游综合区”的空间布局，确定了由参与土地整理的农户利用确权后的宅基地及建设用地入股成立村集体资产管理公司，与企业合作，共同开发城市养老、乡村旅游、乡村集市等项目，从而实现城乡发展成果普惠共享。“这样一来，我们并不是将农民与土地生硬地剥离了开来，他们的生活仍然寄托在这片土地之上，而是通过企业的运作与发展实现更大的价值。”记者了解到，源田梦工场园区建设至今，已经累计使用周边农户劳动力2.3万人次，为农户增收超过500万元。

而在此次新成立的合资公司中，张家村集体经济合作社以剩余的土地价款2999.2万元入股，占公司33%股权；西安市源田农业技术开发有限公司以资产（评估额）及现金共出资2726万元入股，占公司30%股权；源田相关金融投资公司以资产（评估额）及现金共出资2726万元入股，占公司30%股权；项目管理运营公司以管理、知识产权、股权激励形式认缴636万元入股，占公司7%股权，负责该项目运营管理。

在日前召开的高陵区委一届六次全会上也明确了，将“聚力一二三·建设主城区”，作为当前及今后一个时期的工作主线和奋斗目标。其中，加快发展民宿经济，进一步丰富村庄内涵都是今年的工作重点。明确提出了，要“依托资源禀赋，因地制宜、因势利导，分类发展特色民宿。吸引工商资本下乡投资民宿，更要调动农民群众发展民宿的积极性。”源田梦工场的案例，无疑正是一次成功的尝试。

记者了解到，按照计划，今年5月上旬，精品民宿集群项目就将正式开放，张家村的村民们也都在期盼着，这个即将到来的春天。

文/记者张杨受访单位供图

新闻推荐

高陵区政务服务中心延时办公直到2018最后一天

阳光讯（记者刘金）在2019年元旦假期之际，高陵区政务服务中心税务局窗口与市场监管局窗口为了提高群众满意度，为工作日没有时间...

高陵新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离高陵区再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。