楼市新政与西咸新区利好并驱咸阳商业地产将迎来蓬勃春天

西咸新区效果图

今年以来，房产新政的频繁出台，无疑为疯狂的楼市泼了盆冷水。新政规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，这样就同商业地产首付比例持平，而新政对商业地产的影响和限制都很小，各大地产商的资金在住宅市场没有出口，纷纷转战商业地产。

而同时，西咸新区获批成为第四个国家级新区，未来将成为西安（咸阳）国际化大都市的主城功能新区和生态田园新城，最终打造为全国区域协调发展的国家级新区，10年内新区的人口规模将达到150万人。这一切，都为咸阳房地产业的发展带来无限商机。

有人预言：过去十年属于住宅市场的十年，未来十年则是商业地产的十年,而咸阳的商业地产,在艰难匍匐了多年之后，将会迎来温暖的春天。

昔日商业旧格局

难满足消费新需求

20世纪五六十年代，现在人民路商业街道的雏形开始显现，1956年12月，电影院十字西北角的三层服务楼建成，成为咸阳城区多年来唯一一家综合性商业服务楼，开设有食品店、照相馆和旅社。

随后，紧邻七厂东边的工农兵商店开业，这也成为现在七厂十字以华润万家为中心的七厂商圈原形。

时代在前进，城市在发展，常驻人口的增加，工业制造业的发展，改革开放热潮带来的影响横扫方方面面，商业地产同样不例外，旧格局、旧观念、旧习俗的老人民路已经无法承载更多的商业诉求。

21世纪初期，市政府通过整修拓宽升级的办法将人民路商业街进行全面改造。七厂十字环形地道、北门口十字直通式地道，为未来咸阳市区配套规划、商业建筑人群分流提供了大胆借鉴。电影院十字以体量最大、覆盖范围最广的特点成为当时咸阳最繁华的十字路口，其周边分布的宝安商厦、红旗商厦、人民商厦、嘉惠商场等在当时成为咸阳市民消费购物首选的核心区域。

而近几年来，从西安到咸阳，商业地产来势不凡，咸阳已经呈现特殊的“商业地产”现象。咸阳房地产市场、坚持自身开拓发展，并借助“西咸经济一体化”的推进，整体经济得到了明显的提升，市民的消费水平有了很大提高，为推进大经济发展，满足消费者购物休闲娱乐需要的商业楼盘接踵而出。

截至目前，咸阳市已建、在建的商业楼盘（含一、二层为商业铺面的商住楼、综合楼）有近40家，其中经营面积在三四万平方米以上的有10多家，主要以人民路、秦皇路和渭阳西路为轴心展开分布。从经营形态上区分为三种经营方式，首先是商业步行街。比如中华路步行街、秦隆步行街等；二是商业步行街套独立门面房。如中宏时代广场、盛世银泰购物广场，以环行商业街为主的东方巴黎———福园时代广场等。还有起初也设计为独立门面房、商业步行街，后因势改造为引进大型品牌集团，成为统一管理经营的茂源财富购物中心等。

然而，随着商业经济进一步发展，当今商业消费市场正面临从传统的百货商业向成熟的商业业态发展的过渡期，无停车位空间、人车分流不科学、业态过于重复，区域无更大扩容空间等问题都难以满足现代城市发展和商业进步的更多要求。

现今人民路沿线十字路口商圈的容量虽然已经开始“捉襟见肘”，但随着电影院十字的国字号商业大亨世贸中心，咸阳市翘楚级商场新嘉惠和华城国际广场的强势入驻必将改写新的传奇。

小规模商铺单打独斗

难成商业大气候

从以人民路为核心的商业圈这些年的发展情况分析，这些表面看前期销售不错的独立商铺和步行街商业楼盘，其经营状况却并不理想。其中许多铺位直到目前还处于闲置状态，致使当初作为投资而购买商铺的一些投资业主的高额回报愿望落空。据一些经营者透露，虽然开发商也投入一定量的资金几经宣传推广，但经营效果时好时坏，始终不尽如人意。

一位对咸阳商业市场有比较全面了解的业内人士分析，首先经营者各自不同的经营进货渠道，很难保证商品的质量，也难有价格的竞争力，整体实力差。许多商区内经营者各自为政，经营上缺乏主题，管理上方向不明了，影响到消费者购物环境。还有些自主经营的规模有限，一些项目在设计时就以小商铺定局，租金回报风险较大，大规模主力店无法介入。

有人曾概括，“产权分散，经营乏力”是形成这种现象的罪魁祸首。据调查，比如有的开发商开发出铺面并把其销售给业主后，就提着钱箱走人，留下一大群乏力经营的业主守着空铺面无法招商。还有开发商在物管公司的基础上，再摇身组建一个市场管理公司。由于其管理人员对商业业态缺乏了解，往往市场管理工作进行得不如人意。商场后期的经营没有专门的机构进行管理和促销，完全按照商家自己的意愿进行单独的促销活动，靠人为地制造人气，无法保证获得消费市场的持续青睐。

与此类商业物业相对应的是，不仅是在咸阳，陕西省其他城市也一样，诸如人人乐超市、家乐超市、国美电器等大型购物场所经营状况的火爆，显示他们丰富的市场操作经验、科学的商场管理模式、统一的品牌宣传效果和完善的售后服务体系，加之超大规模的经营面积与商品种类能满足各层次消费人群的需要，多种优点汇集一身，无疑使广大消费者和经营者得到共赢。

对于“咸阳商业”现象，一位在咸阳投资的商界权威人士认为，“统一经营、统一管理”才是咸阳商业地产健康持久发展的最好出路。比如，严格按照国际上流行的所有权、经营权和管理权三权分离的原则来操作市场。

黄金地段精细化运作

仍是商业地产发展硬道理

“地段、地段，还是地段!”商业大亨李嘉诚的判断被许多地产开发商奉为至理名言。事实也证明，地段的确是房地产开发的成败关键，尤其是选址。综合看来，无论哪一个商圈的兴起，都是处在交通方便、人流聚积的地方，很多都是一个区域的核心位置。所以选址准确与否是商业地产或商圈成功的第一要素。黄金地段的商业地产，一定是某一个城市，某一个区域商圈，人流最旺，交通最便利，生意最好，价值最高的商业物业，同时也是这个城市甚至是国内外知名商家觊觎心仪的核心卖场。

俗话说，“天下大事，必做于细”。精细化运作是现代工业化时代的一个管理概念，而如今，精细化运作的理论已被越来越多的房产企业所接受，成为一种先进的管理文化和管理方式。

有人认为，经过3年多的爆发式增长，中国商业地产领域正面临拐点，商业地产正发生结构性调整，正从数量型变成质量型增长、从粗放式演变为精细化发展。开发模式正确与否、专业能力是否达标，将成为其成功与否的决定性因素。

另外，从行业角度看，文化也是商业地产吸引人气必不可少的条件，也是商业兴旺的一个重要组成部分。世界著名的法国巴黎香榭丽舍大街，就是运用地域文化将香榭丽舍大街打造成世界上最繁华美丽的大街。咸阳的商业地产和国内其他城市一样，文化、品牌价值发掘不充分，缺乏文化元素的吸收、融合以及生动表现。

玉泉路商业圈渐成气候

咸阳湖边世纪大道将成新热点

《咸阳城市商业网点规划》中，提出了2007-2020年之间，咸阳商业网点和商业体系的新蓝图。

关于商业布局，专家提出“一主、三副、六街”概念，既保持原有人民路城市商业中心位置不变，大力打造玉泉路区域商业中心、中华路区域商业中心、东风路区域商业中心三个区域板块副中心，并加强特色重点发展人民中路、团结路、中山街、秦隆步行街、新兴路、滨河路等六条商旅休闲街道。

规划指出，咸阳市向南、向西发展具有较大的潜力，由此确定城市未来的空间发展时序应该采取“优先南扩，稳步西扩”的发展战略，而不宜向东，向北过分发展。

从2008年至今，玉泉路经过几年的打造，已经拥有18万常住人口，大型社区星罗棋布，居住了大量的中高档消费群体，聚集了人人乐超市、国美电器、咸阳义乌商城等众多国内外知名的商业大店，更具备了从休闲、娱乐到食品餐饮一系列生活必须配套的服务品类，使人气剧增，从而成来咸阳市又一个新的核心生活区，引领咸阳的商业发展格局悄然发生了变化。

业内人士分析，在商业地产渐成主力军的当今，玉泉路大型商圈以崭新的商业理念打造出集购物中心、大卖场、商业街、主题商场、娱乐类商业地产、写字楼等为一体的新的都市综合体商业氛围，已日渐成就商业地产大气候。而在西咸新区规划利好条件下，不久的将来，咸阳湖周边和世纪大道也将以无与伦比的地位优势，成为咸阳商业地产发展的新热点。（本报记者 毋佳欣）

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