央行：房价拐点初现端倪银行担忧：房价下跌20%可能诱发恐慌性抛售专家表示：西安楼市拐点或在明年年初显现 住建部：地方限购令到期需延续A2版

央行称，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

上述观点来源于人民银行调查统计司撰写的《当前房地产市场形势分析报告》和《房地产市场变化对金融业影响的调查报告》。这两个报告在12月2日中国金融学会金融统计研究专业委员会在京举办的“房地产金融风险管理”座谈会上被重点讨论。

人民银行调查统计司、银监会统计部、10家商业银行风险管理部门、3所大学的专家学者和中房驰昊公司代表参加了会议。会议讨论了当前房地产市场形势、房地产金融风险与压力，介绍了中国重点城市新建住宅价格指数（MHPI）的编制方法与成果以及物业价值衡量与风险控制工具等。

央行调查统计司的两份报告认为，经济、金融数据的变化显示，房地产开发投资增速高位回落，房地产开发企业资金趋紧，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现端倪。

部分参会商业银行代表认为，银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击，但是房价下跌20%后会不会诱发恐慌性抛售、抛售现象出现后有关方面能否采取有效措施控制其连锁反应，是银行和企业更加关心的问题。

业界专家称，部分商业银行的表态说明银行也了解房地产市场若出现全面下跌的话，会产生一系列连锁反应，银行对严重后果还是有担忧的。

而楼市的持续调控已令开发商日益感觉到资金的压力。据统计局此前数据，1-10月房地产企业本年资金来源达68429亿元人民币，同比增长20.2%，该增速已连续第二月出现放缓。

市场动态

全国百城房价连降三个月

继10月份70个大中城市新建商品住宅价格首次出现环比下降后，中国指数研究院12月1日公布的数据显示，11月全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，连续3个月下降，且降幅有所扩大，北京、上海、广州、深圳等10大城市住宅价格全部环比下降。

进入11月，国家多次重申调控不放松的前提下，全国限购限价范围不断扩大，加上信贷进一步紧缩，观望气氛不减反增。中国指数研究院日前发布的一组数据显示，上周全国八成城市成交下跌，进入成交最低谷。各地土地市场陷入深度低迷，居住用地流标和中止出让现象频频发生。

据经济之声报道，最近北京东南六环亦庄附近的合生世界花园不仅单价低于万元，还附送精装修。业内人士表示北京郊区房价开始下调是合理的回归，如果调控政策继续，到2012年2月份，整体房价都会处在下降通道。

开发商降不降价都是玩营销手段

“购房满三年的业主，不论房价是涨是跌，只要提出申请，我们都以签订合同价回购原售物业”。11月24日，总部位于深圳的地产开发商绿景集团祭出了本轮调控以来最激进的销售策略。

上海成全机构董事长全忠把现在的开发商分为：主降派、主僵派、主守派和观望派，称降价的问题上，不同的开发商各怀心思，各自为战。

据《经济观察报》分析，绿景在跟时间赌博，赌的是房价只涨不跌，而万科则在跟“面子”对赌，在网下卖房困难之时，把大批房源搬到网上，为降价找更合理的理由，而中海、龙湖则跟机会对赌，坚持直接降价快销，现金为王。

尽管手法各异，但本质都是营销手段。本轮调控以来，众开发商的营销手段层出不穷，有的直接降价，有的则通过特价房、拍卖房、团购房等形式，或明或暗地进行“半捂半降”的降价策略。

宏观政策

“限购令”到期后要延续

住建部专家：调控没到松的时候，要防止报复性反弹

住建部相关人士昨表示，该部日前知会各地方政府，对于限购政策将要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。

据统计，今年一共有48个城市出台了限购令，其中有36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个截止时间都为2011年12月31日。

除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系列主旨精神。

而住建部政策研究室副主任王珏林解释称，限购令年底到期后肯定还会继续执行，“目前调控政策还不具备放松的条件，现在楼市调控的重点是防范房价反弹。”

王珏林表示，一旦限购放松，各地房价很可能会出现报复性反弹，那样的话历时两年的调控成果将毁于一旦，“限购限价政策应当是长期的调控任务，‘停限\’需要外部环境的支持。”

专家预期

地产融资难房价还得降

12月5日，随着存款准备金率三年来首次下降，市场将获得约4000亿元的流动性。但专家认为，调控政策依然将保持收紧态势，这次释放流动性很难为房地产市场处于寒冬中的房地产业带来“暖流”。

“一系列现象表明目前房地产业面临着巨大的资金缺口，房产商不能指望国家放松货币政策来缓解资金压力，房价将继续调整。”山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，这次下调存款准备金率更多意义上是对实体经济流动性的补充，因此房地产市场即使有所受益，也不明显。

合富辉煌房地产顾问有限公司市场研究部总监许传明说，这次下调存款准备金率很难缓解房地产市场资金普遍紧张的局面，特别是前期拿地正在建设、楼盘销售不佳的地产商，面临着年底结算的巨大资金压力，在融资困难的情况下，降价是缓解难题的唯一出路。

“宁愿未来因今天看空市场而后悔；不要未来因今天赌多而消亡。”易居中国董事局主席周忻分析认为，这次下调存款准备金率，并不能以此判断房地产业的春天快要来了。开发商目前仍要快卖房、缓建房、不拿地，现金为王。

山东大学经济学院副院长、房地产经济研究所所长李铁岗说，在目前的房地产市场不景气形势下，央行放松的流动性，难以“滋润”到房地产业中。因为，从一些银行的反映来看，金融机构向房地产业放款的积极性已明显降低，即使银行的资金有所宽裕，地产商也难拿到贷款，这次释放的流动性会更多流向实体经济行业。

本组稿件除署名外综合《中国证券报》、《法制晚报》等

西安楼市

“降价也难讨好购房者”

拐点将临，地产商依然看好刚性需求

针对昨日人民银行调查统计司的报告称，中国房价拐点初现端倪一事，西安市房地产预警预报领导小组专家咨询委员会秘书长李宇兵表示，西安楼市拐点或在明年年初显现。

李宇兵分析称，楼市拐点存在的两个因素是“量价齐跌”，但根据西安市房地产信息网数据研究中心的数据显示，从今年六月份开始，楼市销量一直处在下滑趋势。但楼市价格并未出现实质性下降，虽然一些大的楼盘开始打折降价促销，但这种以价换量的方式带来的是销量的增长，同一楼盘进行实质性价格调整的案例却未曾显现，折扣、让利、低价新开项目仍然是市场的主流，西安市场上真正意义的降价楼盘仍在酝酿之中。

李宇兵认为西安市场价格走低的势头正在逐渐增强，特别是随着明年大量保障房上市，西安楼市拐点或在2012年初出现。

“现在即使将房价降了购房者也未必买账。”西安一家房地产开发公司营销总监王军昨称，虽然西安楼市价格走低的势头正在逐渐增强，但与北京、上海等一线城市相比，西安楼市的刚性需求依然强劲。据他分析，西安市正处于建设国际化大都市的进程中，外来人口将向西安市聚集，棚户区和城中村改造带来的住房需求也在增加，住房刚性需求比较大；居民收入增加后有改善自住房的愿望；物价水平处于高位，通胀预期增加了购房保值增值的需求。若国家能再次调整存款准备金率，对于开发商来说绝对是个利好消息。

本报记者陈思存

名词解读

MHPI 新建住宅价格指数

中国重点城市新建住宅价格指数（MegacityHousingPriceIndex，以下简称MHPI），用特征价格法编制。

主要思路：住宅价格包括两个部分，由基本功能决定的价格和由具体特征决定的价格。

主要优点：剔除了在售楼盘的结构特征影响，能真实反映价格变化；相对于当前国内已有房价指数，该指数的基础数据源来自各城市的实际成交记录，信息全面、真实可靠；包含全部在售新建住宅交易信息，覆盖面广；可编制各细分市场指数，代表性强。

目前，MHPI涵盖了北京、天津、沈阳、上海等30个城市的新建住宅价格变化信息。实证分析显示，MHPI贴近居民房价感受，与宏观经济指标存在较密切的相关关系，能有效反映购房者心理预期。 

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