开发商逾期交房一年内购房者解除《合同》有效

案情回放：

2014年11月19日，钟某与一家地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：钟某向该地产公司购买其开发的房屋一套（预售商品房），房屋总价款为50余万元。出卖人应于2015年2月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房时间超过45日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按累计已付款的5％向买受人支付违约金。

合同签订后，钟某按约定向该地产公司支付了全部购房款及房屋办证费用、住房维修基金等。2015年2月28日，该地产公司未按合同约定的条件向钟某交付所购商品房。合同约定房屋所在的大楼于2015年6月竣工。2016年4月23日，钟某向人民法院起诉请求解除与某地产公司签订的《商品房买卖合同》。对钟某主张依据合同上述约定解除合同，人民法院不予支持，驳回了钟某的诉讼请求。

律师解答：

北京大成（西安）律师事务所魏传德律师认为，人民法院驳回钟某请求解除《商品房买卖合同》的原因是钟某主张解除合同的请求已超过了法律对这类合同解除权一年除斥期间的规定，钟某的解除权因此而消灭。

所谓除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。除斥期间为固定的不变期间，不存在中止、中断和延长。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利消灭。本案中，合同约定的交房时间为2015年2月28日前，逾期45日后钟某有权解除合同，即钟某依据合同约定而享有的解除权形成于2015年4月14日。因该解除权的除斥期间为一年，故钟某若要因为迟延交付房屋解除合同，则应于2016年4月13日前提出。本案钟某提起诉讼解除合同的时间为2016年4月23日，超过了一年的除斥期间，因此法院依据该地产公司的抗辩据此驳回了钟某诉讼请求并无不妥。

“当购房者今后遇到此类问题时，应及时听取专业人士建议，采取适当方式维护自身合法权益。”魏传德律师说，“法律对合同解除权这一形成权设定除斥期间的目的在于稳定民事法律关系和维护社会正常秩序，法律不保护权利上的睡眠者。当一方当事人享有解除权时，如果该当事人长期不行使解除权，将导致双方当事人权利义务关系处于不稳定、不确定的状态。” 华商报记者王丹王悦

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