浐灞板块房市——风雨晴霜

浐灞河生态区位于西安主城区东部，是西安房地产开发最为火热的新兴区域之一。包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域；地跨未央、灞桥、雁塔三区，北起灞河入渭口，南抵绕城高速与长鸣公路立交，西起西铜公路及幸福路，东至西康铁路，规划总面积129.9平方公里。

浐灞发展历程：

2004年9月9日，浐灞管委会正式成立，浐灞正式进入快速发展通道；

2005年，广运潭生态景观区项目启动建设；

2005年，灞河堤防及B号坝工程顺利竣工，灞河段形成了6000余亩水面；

2006年，欧亚经济论坛永久会址主体封顶；

2007年，浐灞大道正式开工；

2007年欧亚经济论坛永久会址正式落户浐灞、国际F1摩托艇大赛如期举办。

2008年，浐灞金融商务区建设正式启动并迅速推进；

2011年，世界性展会——西安世界园艺博览会成功举办；

经过十年发展，浐灞板块的固定资产投资从7.11亿元上升到227.35亿元，累计678亿元。财政收入从710万元增长到10亿元。住宅价格从2500上升到6500元。

浐灞板块房地产发展历程：

随着浐灞板块交通、生态、市政等基础建设的不断完善，2006年起，区域的房地产市场开始升温，以御锦城、浐灞半岛、西岸国际花园等项目为代表的首批项目纷纷入市，2008年浐灞板块普通住宅成交均价上涨到3000元/㎡以上。中新浐灞半岛起均价达4000元/㎡左右；西岸国际花园3440元/㎡；御锦城4200元/㎡。2009-2010年，锦绣天下、绿地国际生态城、御锦城、龙湖香醍国际、普华浅水湾等诸多经典楼盘在浐灞生态区内全面开花。2011-2013年，浐灞低密项目集中入市，“浐灞将取代曲江”成为西安首选高端居住区域的呼声日涨，而房价也达到顶峰。2014年市场急转直下，由于供应量过大，浐灞的房价上涨乏力，众多项目纷纷降价跑量，4字头的商品房重现江湖。

 区域房地产市场现状解读：

生活配套日趋完善，生态宜居大社区氛围形成：

生态资源：以广运潭、世园会、灞河湿地公园为依托；交通配套：以东三环、绕城高速、城市快速干道、长乐路等主干线与其他版块快速连接，城东客运站牵到版块内，地铁1号线开通；医疗方面：唐都医院、西京医院等三甲医院能够辐射到板块；教育方面：区域的大盘项目均引入如吉的堡幼儿园、浐灞一小、陕师大附中等教育配套满足业主教育需求。

区域住宅市场：高库存的堰塞湖高悬头上，区域内短期量稳价跌成常态

浐灞目前成交主力仍为刚需产品，低密产品受到高端客户离场的冲击明显。外围小三房热销，低密市场表现低迷。区域之前的项目多集中于浐灞和灞河流域，而今越来越多的项目开始向灞河以北出现，世园会、港务区板块越发受到各房企关注。浐灞的土地仍呈现供销两旺的态势，未来竞争依然激烈。区域目前商品住宅成交均价为5500元/㎡左右，与2012年均价持平。

区域商办市场：尚处于起步阶段，未来存在很大空间

浐灞板块属于新兴区域，客户多为导入型，因此目前的商业处于刚起步的阶段，目前仍以商品房项目自身配套的底商为主。随着居住人群的逐渐增多，区域的商业市场将迎来发展的黄金时期。目前已知御锦城将开发5期商业，打造25万㎡建面的商业综合体，并建有凯德广场。纺织城以城东客运站为主要的商圈，正在兴起。目前浐灞区域内的商业价格水平在11000元/㎡左右。

区域办公市场：缺乏产业支撑，区域的写字楼市场仍处于空白期

浐灞虽然在2007年迎来了欧亚经济论坛，然而短期内写字楼市场还是处于一个空白阶段，除了浐灞新区办公配套设施不足外，也与城东区域本来就不属于西安的商务区，区域办公氛围不浓有关。目前区域写字楼仅有位于浐灞半岛上的浐灞商务中心项目，总建筑面积12万平方米，力图打造一个生态商务中心。未来浐灞的发展目标是成为西安市政府的行政管理副中心、欧亚大陆桥金融贸易首脑区，在未来对写字楼存在很大的市场需求，写字楼将成为浐灞的重要物业类型，如果规划成功落地，浐灞板块的写字楼市场将迎来重大的历史机遇。

区域未来的发展前景：

浐灞区域作为西安重点打造的生态居住区，板块区域优势明显，随着制约区域发展的道路建设、公共交通及生活配套的完善，后期区域开发的潜力仍然很大。浐灞区域也将成为西安城市骨架拉大后一个强有力支撑。但短期内，由于区域的库存量过高，商品房新增供应量还在持续走高，区域的商品房成交价格持续走低，因此短期内区域新开工增速会有所回落。

（本文观点来自易道顾问）

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