文刘雪芹王艺霖昔日熟悉的理发店搬走了烧烤大排档杂货

   文/刘雪芹 王艺霖

昔日熟悉的理发店搬走了，烧烤大排档、杂货店消失了，租住了三年的大开间连同它的主人和租客都离开了，经常冒着浓烟蒸气的两层饭店被夷为平地，如今只剩下残垣断壁，孤零零地散落着。

旁边是挖土机和水泥罐车工作的声音，曾经的韩森寨聚集了太多外来务工人员和当地村民，街道熙熙攘攘，繁华十足。如今，却只矗立着几栋高楼，见证着这个片区的兴衰……

“城中村改造后，健身会所、高楼大厦……一切，一切，将成为城东新的地标！”这里将建成城东最大的城市综合体项目，改善居民生活，提升城市面貌，说的村民梦想连连。 

拆迁困难

西安是城中村改造最多的城市，一座古城，村落无数。随着城市化进程的加快，昔日城市边缘的村镇，都被历史的长河慢慢融入进这座城市。历史变迁，其也必将面临革新和变迁，因此，城中村改造适时出现。

与此同时，地方政府手中的地块也是越来越少。耕地红线不能破，土地愈发稀缺珍贵。而在许多开发商看来，旧城改造是未来无法逾越的课题。为了获取土地，不少房企不得不参与到城中村改造的行列。在房地产行业内，绿地是以旧城改造起家的，而后不断扩张，布局全国。

而在西安，品牌房企绿地、保利都曾参与这项工作。但是保利在这里却饱受折腾，深陷泥潭难以自拔。据记者了解，当年保利进入西安，最早拿下的地其实是位于高新区与雁塔区交界处的双水墨村项目，从确定拆迁开始，村民的拆迁补偿以及评估都结束了，但村里加盖现象严重，拆迁一直进行不下去，直到现在，保利那块地依然没有什么进展，号称要在西安四盘联动的保利，只能先建设其他地块项目。

而近日，西安再次爆出位于城东的佳城长安集项目开发商跑路的事，再次将城改推到了风口浪尖。

更为巧合的是，就在此事发生后不久，西安市城改办还专门召开新闻发布会推出对于棚户区改造新的意见和办法，加快城棚户区改造，促进市场健康发展。一时之间，大家不禁猜想，在这样的背景之下，佳城长安集开发商为什么会放着好好的政策不借力发展，绝佳的地段，体量之大，竟然选择跑路。

回想佳城长安集的发展之路，业内人士感慨万千。佳城地产于2011年拿地，项目也是2011年西洽会上陕浙两省重点签约的城市综合体项目，总建筑面积达到170万平方米。

签约之后，佳城地产开始了轰轰烈烈的开发建设之路，当年年底佳诚·长安集荣膺中国(西部)商业地产年会双奖，可谓财大气粗，高调面市。然而，到了2012年下半年，公司内部人员变动不断，项目开始逐渐隐匿沉默，到2013年，长安集给业内人士的感觉就是“还活着不？”伴随后期购房者的几次维权事件，业内对于该项目才有了更加清晰的认识。直到今年前段时间，有消息显示，佳城长安集停工，开发商不见踪影。这才引起业内以及社会的广泛关注。

而这种现象在西安并非首例。众所周知，佳城长安集属于城东幸福路一带的城改项目，发生这样的事让大家再次将城改项目的开发办证模式推到舆论的风口浪尖。长安路东八里村的莱安地产“西安国际中心”同样面临这样的尴尬，项目最开始高调入市，号称要建偌大的综合体，其中还包括超高层，几年过去了，该项目没有任何进展，直到近期才举办安置楼封顶仪式，预示着项目的进展。如果不是这样，很多业内人士甚至怀疑“其是否还活着”，因为前段时间还有消息透露，莱安地产“西安国际中心”目前打算整体转卖，正在寻找买家。 

一方面是政府不断出台政策，促进城改以及棚户区改造发展，另一方面，市场中不断出现城改项目停工，烂尾事件，其中到底存在着怎样的关系呢？

 程序繁杂

对于城改项目，据一些开发商介绍，正常情况其开发程序应该是：政府确定某个开发企业作为城改的主体，与其签订框架协议。开发企业先行缴纳一定的保证金；城改项目经立项、规划在房管局取得“拆迁许可证”后，方可实施拆迁。之后，开发商需先完成拆迁户的回迁安置，然后，政府才会依据项目的拆迁量和安置量，给开发商核定相应土地用于地产开发。目前，西安的惯例是，每安置一名村民给开发商85平米的开发土地，剩余的土地会走招拍挂程序。

但实际上，各个项目情况不同，拆迁缓慢是一方面，但最终主因都归结为程序复杂以及办证困难。“如果按照这样的常规程序，西安的城改项目基本每个都需10亿甚至更多的资金量。为了能够尽快回款，保证资金链的正常流转，开发商不得不将改造和开发同时进行。” 

但这样之下就产生了“先上车后补票”的问题。西安美城地产机构总经理汪魏告诉记者，自2006年城改启动以来，城改项目的居住条件、环境整体都很一般。一方面，城改一下子涉及的范围太广，开发速度太快，大量土地入市，库存急剧增加，给房企造成不小的压力；另一方面，其中牵扯的手续太多，流程很繁杂，消耗时间周期长，有很多楼盖好了但是预售证迟迟办不下来，回款周期就加长，企业的压力就更大了。

多位业内人士在接受采访时都不约而同地指出，“目前，在全国范围内，西安的城改项目是最多的，加上城改项目的特殊身份，使其必须将集体所有的土地性质变更后，才能得以开发利用。这无形中增加了审批流程，使得‘先上车，后补票\’的现象频频出现。”

而面对当前整体经济不景气，楼市下滑的局面，城改此前价格低、地段好的优势也难以显现。与此同时，政府不断出台各种政策推动城改，但效果一直不是很明显，有人说，原因是力度还不是很大，同时针对目前出台的货币化安置，对于开发商的信心起不到很大的促进作用，主要是价格太低，开发商可能会赔本出售。另外，市场低迷，库存太大，新项目还在不断投入，这都需要很长一段时间去观察、去消化。加上证件不全的问题，城改的局面更加尴尬。

资金实力

资金的问题确实是困扰大部分参与城改项目房企的最大问题。但如果不投入大量资金，一些外埠房企就拿不到体量大、位置好的优质地块，因此才会选择城改项目。

西安城改办数据显示，截至2013年9月底，西安已有196个城中村和42个棚户区取得改造方案批复。这样浩大的工程需要的资金量可想而知，更不用提城改项目因为拆迁而长时间沉淀资金。在这样的状况下，资金实力是考验一个企业能否将城改项目做成功的很大因素。因为前期的框架协议签订后，开发商就需向政府一次性缴纳数千万甚至上亿的保证金；拆迁后村民在外30个月的过渡期费用，亦由开发企业负担。如果30个月后不能按时安置，问题就更严重。所以，城改项目实际上对于开发企业的资金实力要求非常高。

“做旧城改造，虽然通常开发商需要承担动迁的成本来获得城市中心的优质土地资源，但由于目前土地市场竞争激烈，如果拍卖的话可能成本会被抬得比较高。相对来说从动迁的前期就介入，更有利于获得城市核心土地资源，同时成本可能会更低。”显而易见，旧城改造已经成为获取西安日益稀缺核心地段土地的最直接有效的途径。“而且旧城改造对城市形象和经济都会有较大的促进作用。所以一旦开发商的动迁成本比预期高出太多时，就会要求政府为其土地提高容积率以降低动迁的单位成本，以此来获得更多收益。”

随着城改拆迁难度和拆迁成本越来越大，一方面村子大，钉子户多；另一方面整体经济下行，资金比较紧张，拆迁难导致拆迁成本更大。

“其实开发商对于城改项目最开始是信心满满的，公司不担心成本，最害怕拆迁不能如期完成，土地不能按时交付，而且还没有一个具体期限。这就让开发商比较尴尬，如果不交地，开发商只能一直往里面投钱，这就像一个无底洞，越拖越久，不少企业最后都会支撑不住的。”一位参与城改项目工作的开发商负责人这样说。

西安一不愿透露姓名的房地产开发企业内部人士告诉记者，前几年市场好的时候，大家都是拼命拿地，拼命盖房。可是地产毕竟不同于其他商品，市场反应周期比较长，前几年情况好，于是大家蜂拥而至，都开始出动拿地、盖楼、跑手续，等一年后可以投入市场销售了，才发现市场环境已经发生了变化，房子不好卖了。这就跟这两年果农水果没人买一样，市场供过于求，部分果农的水果就只好烂在地里。

政府支持

 市场库存太大，也同时在考验着城改项目的进展问题。但不少房企负责人分析说，如果城改项目能获得政府的大力支持，或许问题就能少一些。

“之前是有区上做担保，先办证开发销售后补办相关手续，项目进展非常快，这样的案例此前在西安某个区域是最明显的，因为拆迁改造速度快，甚至一度成为其他区域学习的榜样。如今，政府不再出面担保，城改项目拆迁等进度完全跟不上，开发企业耗不起巨额的资金，项目一直推动不前，慢慢就搁置了。”某房企负责人如是说。

记者了解到，此前一直专注于地铁物业的新宝龙地产进入西安，最先选择的是西八里村的地，因为其位置独特，与地铁无缝对接，从公司远景出发，新宝龙单单圈下其中的一块净地。“后来，考虑到整个西八里村位置最好的一块地被新宝龙拿走，剩下的城改地块位置相对靠里，开发商更难驾驭甚至没有房企愿意参与这个村子的改造，因此，区政府要求新宝龙将整个西八里改造全部拿下，统一改造，这让新宝龙公司犯了难，介于拆迁的难度以及巨额的资金压力，此事一直没有进展。”而据新宝龙负责人表示，公司目前已经放弃这块地了。

另外，对于近日大家关心的佳城长安集项目，据此前操作该项目的一位内部人士讲，其实，项目一开始是特别好的，走的也特别顺，当年在西安面市以后，确实引发不少关注。后来，慢慢失去了声音，工程滞后，到现在开发商不见踪影。一个很重要的原因在于，拆迁摊子一下子铺得太大，十几个村子同时开始拆，过程中的问题不断暴露，拆迁进程推进不了。而据其介绍，考虑到资金情况，开发商一开始是不愿意将所有村子同时拆的，后来出于各方面压力只能同时拆，导致所有资金全部耗在里面，项目建设又推进不了，证件办理就远远看不到希望，于是房子销售遇到很大困难，这样恶性循环，才形成目前的结果。虽然近日有消息表示该房企负责人已经出面解释，但有专业人士说“如果当初拆迁时能分批逐步拆迁，或许就不是这个结果了，那么好一个地方，可惜了。”

然而，我们知道，旧城改造是民生工程，政府部门的财力、人力和物力或许都无法承担，因而须引进开发商。“开发商取得的旧城地块一般都位置好，可以做商业、办公等住宅以外的高产值物业，实际上收益并不会缩水。”

拆迁是旧城改造的关键点，也是制约整个改造能否快速推进的重要因素，“开发商往往在其中扮演冤大头，不少村民趁机加盖，提出更高的要求，对于房企而言，要想尽快实施拆迁，就必须满足更多的要求。”而实际上，记者了解到，在全国其他一些城市，比如上海，很多拆迁工作可以不用开发商直接参与，有专业人士认为，拆迁不是市场行为，很多是社会行为，需要政府公司和政府部门介入，在公平、公开、公正的原则下体现人文关怀进行操作。“开发商是一个市场细胞，无法去操作这么复杂和社会化的工作。旧城改造按照市场分工合作的原则进行操作比较可行。”

因此，不少人建议：现在的开发商不应该去涉及动迁工作，动迁应该由政府的土地平台公司，如城建公司去完成，等政府土地整理公司把毛地整理成净地出让，然后开发商去招拍挂平台公开拿地，这样矛盾就会少很多。如果开发商既要拆迁又要开发，难度真的太大了。

西安市相关部门负责人表示，对于城改项目，钉子户不走，拆不了也建不了，这是最大的问题。即便如此，市场上还是存在城改项目的成功案例。位于西安长安南路上的中贸广场和大话南门就是个典型的例子。两个项目同属于长安南路，项目隔路相望，同时又都是城改项目，但二者的结果却令人意外。中贸广场从开始定位就高大上，完全跳出城改的圈子，由于地段特殊，定位写字楼、公寓、住宅为一体的城市综合体，其价格比对面的大话南门高，但销售却比大话南门好得多，这一度让大话南门很着急，大话南门项目包含住宅、小商铺等，但给业内的感觉就是一个城改项目，档次完全上不去，销售自然不顺畅。所以，城改项目后期能否做成功，定位和模式很重要。

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