回暖的房地产市场新特征显现： 销售面积触底盘整地产开发贷款提速居民贷款增速放缓

雷和平 冯伟 贾玉峰

今年上半年，陕西省房地产市场回暖势头明显，房地产企业资金面有所改善，开发投资增速回升，土地成交量大幅增长，房屋销售价格环比上升。

据分析，发生这种变化的主要原因是今年二季度，央行持续出台降准、降息政策，陕西省金融机构信贷环境进一步宽松；省内各地市纷纷出台政策降低公积金首付比例，放宽公积金提取条件。特别是2015年6月25日，西安市政府出台《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，被称为近年来力度最大的“救市”措施，西安市和全省房地产市场信心因此得到显著提振。全省房地产销售市场下滑势头得到一定遏制。

不过值得注意的是，尽管商品房价格环比上涨，但全省房地产去库存压力仍然较大。以现有销量计算，全省去库存周期为21.5个月，西安市去库存周期达到23个月，榆林市去库存周期高达33年。从趋势分析，受消费者持币待购、股票市场火爆的“虹吸效应”等因素影响，全省商品房销售面积和销售额依旧呈现触底盘整态势。

地产开发贷款提速、空置率偏高等问题突出

   据了解，今年二季度，全省房地产贷款稳中有降，保障性住房信贷支持力度进一步增强。截至6月末，全省金融机构房地产贷款余额4585.49亿元，同比增长25.8%。

上半年全省房地产贷款呈现如下特点：

房地产开发贷款高速增长，地产开发贷款提速。二季度末，全省房地产开发贷款余额1659.47亿元，同比增50.6%，增速同比大幅提高16.6个百分点。保障性住房贷款高速增长，金融支持力度进一步增强。二季度末，保障性住房开发贷款余额为599.9亿元，同比增长68.5%，显示出在人民银行宏观调控和引导下，全省金融机构不断调整信贷结构，加大对保障性住房建设的信贷支持力度。

与此同时，居民购房贷款增速持续放缓。二季度末，全省金融机构购房贷款余额2926.03亿元，同比增长15%。监测显示，自年初以来，各商业银行对首套住房贷款以基准利率为主，利率下浮优惠有所减少，二套住房贷款利率全部上浮，虽较好支持了购房者贷款需求，但个人住房贷款市场整体趋紧。

另外，受季节因素影响，租房市场价格有所上涨。在市场回暖作用下，二手房房主都有提高租金的意愿，尤其是拥有一些CBD区、优秀教育资源、地铁沿线等区域房源的房主。据统计，今年5月西安市二手住宅租价约为23.83元/月/平方米，环比4月继续增长，仅一套一室一厅的房源，每月租金就上涨了50-100元。

   关注地产企业资金流动 支持个人住房资金需求

针对当前陕西省房地产市场发展现状，专家建议：完善房地产市场信贷操作制度，规避不良贷款发生。密切关注辖内房地产企业资金链状况，防止其出现工程中断、濒临破产等情况；密切关注跨地区房地产企业的资金流动状况，对其短时间内频繁资金流动进行预警提示；防范土地市场风险，合理调配房地产市场土地供给，引导楼市健康有序发展。

同时，加大保障性住房建设支持力度。可适当延长对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限，不断提高资金使用效率；继续支持个人购买刚性和改善性住房的资金需求，促进市场销售回升。这类购房者的入市将逐步消化目前房地产市场中存量房数量高居不下的现状，对市场走出销售低迷状态有一定促进作用。

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