西安商品房库存创历年最高消化完需要15.7个月

4月20日陕西省统计局发布2016年2月末西安市商品房库存情况分析。2月末，全市商品房库存面积318.34万平方米，增长87.2%，为历年最高值。地产企业反映，公共设施配套滞后、市场预判有误、车位销售不佳等是库存高企的原因。

2月末西安商品房库存318万平方米

2月末，全市商品房库存面积318.34万平方米，增长87.2%，较2015年末增加21.84万平方米，为历年最高值。在不再新增供给的情况下，按照2015年月度现房平均销售量来算，2月末的商品房库存消化周期为15.7个月，比2015年末延长1个月。截至2月底，在建尚未竣工还未销售的潜在库存测算约4920万平方米，商品房库存和潜在库存共约5238万平方米，库存比重由2015年末的5.7%上升到6.1%。

从先行指标看，库存压力有增无减。1-2月，全市商品房施工面积达1.17亿平方米，增长16.8%，高于上年同期10.8个百分点，较2015年提高9.0个百分点；房屋竣工面积122.11万平方米，增长55.8%，较上年同期提高86.0个百分点，较2015年提高92.1个百分点，创历史同期新高；新开工面积增速也较上年同期提高83.6个百分点。房屋施工面积、新开工面积和竣工面积均较快增长，表明市场的现房和潜在库存在同时扩大，去库存压力有增无减。

从库存区域看，未央区、港务区和浐灞生态区为高库存区域，2月末，位于未央区、港务区和浐灞生态区的商品房库存面积分别达到50.67万平方米、39.59万平方米和37.42万平方米，位居全市前三名。而高陵区和经开区为降库存的主力区，商品房库存面积分别比2015年末减少14.65万平方米和1.3万平方米。

缺配套、大户型多、车位难卖

商品房库存增大的具体原因，经调查商品房库存占全市46%的10家企业，有地产企业认为，除房地产市场自身随经济下行的调整外，还有以下因素：

公共设施配套滞后。有的地产项目地远离市区，有的是城棚改安置房，缺少相应配套的交通、教育、医疗、商贸等生活服务设施，直接影响购房者的生活和出行。

房地产企业市场预判有误，早期开发的项目，大户型开发量较大。但随着近两年房地产市场的走势低迷，在房价下降不明显的情况下，大户型成了商品房库存的主力军。从两家企业1-2月数据看，144平方米以上户型库存面积占到两家企业库存的39.7%。

车位销售不佳，也成为去库存的难题。7家企业反映车位销售不好。据企业介绍，车位售价基本在10-16万之间，车位管理费150-300元/月之间。面对高昂的车位费和管理费，业主多选择将车停放在小区周边马路或人行道上。2月末，座谈企业车位库存面积占到企业全部库存面积的30-40%之间。

鼓励开发商适当降价

报告提出了化解库存压力的建议及措施。加快推进户籍城镇化，扩大需求去库存。按照当前的库存测算，可供西安市城镇常住人口人均面积3.5平方米，可见西安市的城镇化有较大的空间。应鼓励农民工买房，银行要积极开展相关个人住房贷款业务等。

另外，加速完善城市配套，促进销售去库存。交通、水电气、学校、购物场所等这些配套设施要是不到位，会严重影响商品房销售和小区入住率，更无法拉动开发商库存量的去化速度。加快城市新区和开发区道路、水、电、气等基础设施以及周边学校、医院、商场、文体等配套设施建设，提高便利性、宜居性。

同时，加强城市管理，规范停车秩序，有序引导业主自购车位停车，加快楼市去库存。二胎政策的放开，大户型商品房的关注度将得到提升。应鼓励开发商适当降低商品住房价格，灵活销售策略，努力提振改善型购房者的信心，促进改善性住房销售进程。华商报记者 刘百稳 

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