新房时代转向存量时代 市场将会发生哪些变化

本期嘉宾：

陕西师范大学商学院博士 毕超

嘉论机构执行董事 张来舟

西安建筑科技大学教授 马健

尚美佳中国董事总经理聂海峰

在住房市场，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。目前，我国很多城市已进入存量房时代，西安的楼市也在逐步转向存量时代。那么，市场将会发生哪些变化？对房企有什么影响？西安距离存量房时代还有多远？

存量房时代房价大幅上涨局面难再现

毕超：进入存量房时代，个人将取代房企成为主要卖方，由此导致市场发生两大主要变化：一是大量卖方的存在增强了购房者的议价能力，房价更能反映真实的市场供求，房价大幅上涨的局面很难再出现。二是由于供求信息匹配以及交易安全性的需要，中介平台的作用将日益重要，中介平台对市场的影响力将增强。由于存量房的竞争，房企经营压力趋于增大，利润率会逐渐下降。为避免过度竞争，越来越多的房企将会走高品质差异化路线，靠品质取胜，或者采取类似万达的轻资产模式，主要靠品牌服务盈利。此外在政策支持与需求导向下，也可能会转向房屋自持租赁市场。

张来舟：市场进入存量时代，市场会呈现以下特征：一是交易的不稳定性增加。交易方本身既在卖房，同时也在买房，这种情况下，房产消费是可传导的，其中的不确定性因素增多。交易链条越长，交易体系越脆弱。二是住宅价格波动的弹性降低。二手房业主主导供应，他们并不像开发商一样背负业绩压力，在还贷能力不发生变化的情况下，市场发生调整时，他们更倾向于采取观望态度，进行价格调整的压力较小。三是开发商与中介机构角色的变化。开发商在一二线城市面临的挑战不仅在于无地可拿、高企的地价和产品定位，还在于客源不断被存量房市场分流。中介机构的作用会越来越强。二手房交易需要中介机构参与，在这一环节中其对市场交易行为的直接影响力不断强化。

谋求新发展

对服务机构和房企要求将更高

马健：随着房地产市场逐步从增量市场转向存量市场，房地产企业的业绩增速将会放缓、盈利能力下降，房企利润率降低。房地产企业需要谋求新的发展机遇和转型方向。存量房时代不再是开发的时代，而是服务的时代。大量房地产企业和从业人员面临转型的压力，城市更新、特色小镇、文旅创新等轻资产运营项目凸显商机，也给房企和地产行业从业者提供了新的机遇和挑战。将来许多开发商会转变为运营服务商，主营业务从不动产的开发和销售，转化为不动产的运营和管理。

聂海峰：存量房时代的到来，开发商已经开始布局未来市场。广州的租售同权，北京、上海等城市的自持地块等，加速开发商在租赁市场的博弈，万科、龙湖、旭辉等地产纷纷加大在长租市场的投入。而市场风向标之一的房产中介，作为受政策影响、市场影响最大的行业之一，随着互联网的信息透明化、去中介化，竞争日益激烈、经营日益艰难，将会迫使中介公司加速转型。

存量房供应趋于增加

但短期不会进入存量房时代

毕超：在落户新政以及人才政策支持下，西安人口规模增速趋快，住房需求也将随之增加。加之高品质改善性住房需求的增加，西安房地产市场未来几年仍将以新房交易为主。存量房供应肯定会趋于增加，但短期还不会进入存量房时代。

马健：据相关市场数据，西安二手房与一手房成交比例从2010年的1：12.5发展至2016年的1：4.5，呈现二手房成交量不断上升的趋势。2017年上半年楼市大热造成库存量急剧下降，新房和土地供应量不断减少，城市核心区域几乎没有新开项目，说明西安距离存量房时代不是很遥远了。

聂海峰：西安目前还处在高速发展的时期，城市迅速扩张，土地供应相对充足，新房供应量大，需求方市场占主导，去化周期只有半年时间，每年的商品住宅销售量在1500万-1700万㎡，中短期内保持每年1200万-1500万㎡的销量没有太大问题。但随着新房和土地供应量不断减少，未来西安也会进入存量房市场，预计时间周期为3-5年。华商报记者 王悦 陶青

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