佛山的“商改租”政策 市场不同 西安落地难

上周，作为首批租赁试点城市之一的佛山市发布了《佛山市推进商业用房、办公用房改建为租赁住房有关工作的通知（征求意见稿）》。对商业用房、办公用房改建为租赁住房提出了相关规定和工作步骤，其中明确改建后的租赁住房，10年内不得转让。这预示着，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。那么，西安是否也可以借鉴该政策呢？

可缓解商办压力

平抑租金价格

徐正茂：此政策若在西安落地实施，对目前1367万㎡的商办库存压力有一定程度的缓解，此外对租赁市场的培育也带来重大利好。首先，空置的商办物业比如写字楼、厂房等都可改为租赁住房进行盘活；其次由于商业公寓不限购不限贷，备受投资者关注，也将在一定程度上刺激开发商将在建、未建的商业用地建成公寓，进行出租运营。这意味着缓解商办库存压力的同时也为市场带来大量的租赁住房，对平抑租金价格、抑制住宅价格快速上涨有着重大影响。

董亚鑫：“商改租”政策的出台，首先，有效解决“商办类”产品资产闲置及过剩问题，增加短期内资产回报收益，特别是一二线市场租房难，新政有效改善供需结构及招商环境，增加地方建设人才的引入。其次，新政下大部分品牌房企以短期自持为主，既能塑造市场品牌影响力，又是企业隐形资产重要部分。但对中小房企而言，无形中增加了资金成本。最后，市场调节下有利于闲置资产的多元化发展，例如空置商办变换特色公寓、主题酒店、众创办公等，实现资产又一轮重组变现，推向资本市场实现新一轮融资，缓解开发资金链。

西安商办供大于求

动力十足落地难

毕超：随着租售同权等配套政策的逐步推开，租赁住房的需求必将快速增加，在此背景下，商改租无疑是快速增加租赁住房供给的一个有效途径。同时，愿意进行商改租的商业或者办公楼，一般都存在租售困难的情况，所以，这个政策也有助于盘活商办用房市场，通过制度创新来解决房地产市场的结构性失衡问题。但是也要注意商改租的过程中，消防、水电安全、教育、商业、医疗等配套问题的解决。确保此类租赁住房确实可以满足租住需求。

现阶段，西安的商办用房总体也存在供大于求的情况，特别是区域性的供大于求。另一方面，随着城中村改造不断加快，流动人口持续增加，租住房需求也在不断增加，所以客观上，商办用房改租赁住房的动力是存在的，政府有关部门可以考虑推出此类政策。

沈玮：去年，响应国家去库存的方针，不管是从全国层面还是从地方层面，都出台了很多商改租的政策，特别是拿到土地去改性，开建改规划都是很支持的。但是这次佛山出的政策，是改了住房的性质，促进了租赁市场的发展，比之前的政策更优化，不仅仅是改性，也是运用了长期有效的手段去盘活了资产。落地的时候也会出现很多问题，商业改住房，对建筑的本身有更高的要求，例如通风，采光，配套是否能够符合居住的要求；同时，住宅的市场目前总体比较良性，商改租会不会被市场认可，开发商很多不愿意去商改租的。西安在去年去库存方针时，出台过商改租性质的政策。西安的市场还是有特殊性，总体的租赁市场并不是特别活跃，落地还有难度。

朱郁：佛山的这个政策在西安现在和短期之内不具备参考价值和落地的意义。首先，市场背景不同；其次，针对商业用房和办公用房改变为租赁住房的条件（包括供应量、去化量、价格体系，以及目前在以民生工程为主的廉租、公租、安置和保障性方面的做法）也不同。西安能做商改租的房子，在一定的基建配套上并不符合条件。同时，又有多少人愿意去接受这样的房屋改造。这和目前西安受众的认识观念和意识形态并没有发生转移有关系。这样的产品出现，会形成鸡肋市场，没有购买端，产品本身不具备租赁特点和个性化要求，受众在接受的时候是有难度和偏差的。华商报记者 党兰 王丹

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