出让价持续攀高 房企拿地积极 大西安规划让土地“吃香”

克而瑞数据显示，2017年上半年西安市楼板均价为1840元/㎡，土地供应面积为401.89万平方米，供应量已是历年最高值。2016年楼板均价为1568元/平方米，全年土地供应量为554万平方米。对比数据发现，2017年上半年的土地供应量已占据2016年全年总量的72%，但今年上半年与去年整体相比较，楼板价上涨却超过20%。土地供应面积上涨的情况下，楼板价却快速上涨。是什么导致了今年上半年土地价格上涨？尤其是上半年，在各种调控多方收紧的情况下，谁才是土地价格上涨的“幕后推手”？

上半年土地成交达到峰值

多块土拍楼面价超6000元/㎡

8月29日，碧桂园以“最高限价104300万元+住宅现房销售面积274849平方米+廉租房异地配建费83463万元”的条件竞得地籍编号为FD4-5-1，位于沣东新城镐京大道以北、沣东八路以西地块，土地成交价587万元/亩。加上廉租房异地配建费，土地实际成本价达到1057万元/亩，折算楼面成本价6343元/平方米。至此，沣东区域单亩价格飙上千万大关，楼面成本价单平米攀上六千元以上。有业内人士预测，产品的销售价格每平方米预计在1.6-1.8万元之间。据估算，土地出让金在房价中的比重，一线城市在70%左右，三四线城市则会相对低一些，但普遍也达30%—40%。

除此之外，大约一个月之前，浐灞三块地成交，“震动”半个西安房地产市场，缘于三宗土地最终成交的楼面价均在6500元/平方米左右，加上建安成本、税费、资金成本等，保守估计这几块土地上的房价要卖到15000元/平方米以上。

华商报记者梳理市场发现，2017年上半年，朗诗、华夏幸福、旭辉、东原、惠风、隆基泰和等全国开发商纷纷落子西安，已合并收购或新拿地的形式占据西安市场，而之前已经进入西安的房企，如碧桂园、阳光城、融创、万科、金地、中海、珠江等纷纷出手抢占优质地块，尤以碧桂园最为活跃，7-8月份，连续出手，拿下浐灞、城北、沣东、曲江二期等多个地块。一时间，西安成为全国土地活跃度排名靠前的城市之一。

记者从近几年的克而瑞数据对比中发现，今年上半年，西安土地市场供应量、成交面积、楼板价等多项数据都有不同程度上涨。数据显示，从2016年下半年开始，土地供应规模出现激增，之后一直处于高位，供应激增的同时，今年上半年土地成交以突破350万平方米达到近两年成交峰值，实际成交377.46万平方米。

品牌房企积极拿地增储

大西安规划让土地“吃香”

一直以来，土地出让金都是政府财政收入的重要一项。从土地供应情况也可看出，地块的供给水平较去年略有上浮，并不存在供地缩减导致地价上涨的条件。相比之下，持续上涨的土地出让金更能说明，土地出让价格上涨不可忽视的因素来自于土地出让成本的拉升。

土地出让价居高不下，华岱商管总经理夏强分析认为，主要原因是商品房市场成交向好，消费力旺盛，对土地市场进行导热引起土地热，形成高位运行现状；其次是政府财政需求，为了更好完善公共设施，建设宜居城市需要大量财政支持，土地交易成为财政收入的主要来源。

克而瑞西安公司总经理朱郁表示，土地出让金作为政府财政收入主要来源之一，地价上涨自然是喜闻乐见。今年上半年明显上涨也有市场原因，销售市场供需两旺和大西安规划的环境让土地越发吃香。

近期土地市场居高不下，创典信息资源部部长刘兰兰分析，一是在上半年市场销量较好情况下，各房企均取得不错的销售业绩，资金方面充裕，给增储提供基本保障；二是随着西安库存周期的持续下降，多个品牌房企在售项目的可售房源不多，再加上目前房地产市场形势较好，品牌房企积极拿地增储已是共识。积极增储，扩大规模，提高市场占有率；三是国际化大都市发展战略、西咸一体化破冰、自贸区挂牌、西洽会众多大项目签约等利好政策，增强了房企对西安未来发展预期。同时西咸一体化带动西咸新区热度迅速升温，房企及客户对区域未来看涨预期增强，加剧了区域板块土地市场的升温。华商报记者 狄芳 杜蒙

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