开发商怎么玩租售并举？ 专家称自有资金的占比很重要

8月28日，国土部、住建部发文，确定北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。同一天，深圳宣布，未来三年将收储100万套城中村住房，并于今年底前筹建3-5家国有住房租赁企业，着力解决人才住房问题。

物业开发和租赁是两个迥然不同的市场，对于习惯了拿地、盖房、卖房的内地房企来说，租赁市场是新的领域。

现象

品牌开发商做出了先一步的尝试

自全国各大城市频繁出台租售并举政策之后，华商报记者对目前市场上做租售并举的典型房企做了梳理，发现有三种典型模式。

据资料显示，新鸿基地产约70%的投入来自内部现金流，外部股权和债权融资只占30%左右，强调“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡，目标是通过持有优质物业资产、获取稳定的租金收益，帮企业实现多元化经营，提高整体抗风险的能力。新加坡的凯德置地则强调，利用“私募基金+REITs”的地产基金平台（仅有20~25%的资本金来自内部现金流，其余均来自于外部基金或借款），借助第三方资金来实现轻资产运营，获取管理费收益和投资收益。这种租售并举模式，对开发商自身的要求大大降低，但需要有较好的外部资本市场环境（开放的REITs和私募基金市场）。而另一个典型是铁狮门，其强调专业化的费用分成收益。铁狮门在旗下私募基金中的平均持股比例不到5%。可是，借助基金平台和杠杆融资，繁荣期的铁狮门可以通过管理费提取和业绩分成的方式分享40%的收益。

对崛起的租赁市场提前摸索是必要的，万科、龙湖等都在大举进军长租公寓市场；中梁提出了全周期、全结构（住宅之外还要拓展商业、小镇、乐园等）、全模板经营；融信也表示要积极探索自持物业。不过，能做租售并举的都是有一定实力的开发商，对于这类开发商来说，未来十几年，开发销售物业依然还有很大的空间。旭辉、中梁等，都宣布2020年要冲3000亿，还有更多的要冲1000亿或500亿，这通常意味着高的财务杠杆。

分析

三种模式主要区别是自有资金的份额

西安建筑科技大学副教授马建表示，三种模式主要的区别是自有资金的份额，以新鸿基地产为代表的模式是企业自有资金占比最高，而以铁狮门为代表的模式是自有资金占比最低。目前中国的融资渠道和金融产品有限，想做租售并举的开发商必须具有强大的资金实力。

独立地产评论人朱文分析称，新鸿基的“租售并举”模式通常是国内房地产企业模仿的对象，往往采用物业开发与投资混合的经营模式，许多企业之前所推出的投资商铺返租金，就是“以售养租”实现企业资金的流转，并获得稳定的租金收益，从而降低了企业的经营风险，但是与国家有关法规相悖而被禁止。“租售并举”的新加坡模式凯德置地就是利用孵化基金和发展基金对商业资产项目进行收购，基金紧密结合了相关房地产项目，采取规模发展方式来产生较高的经济效应，但是对外部金融环境和协作精神的要求比较高，也是目前国内很多知名企业所学习的模式。而铁狮门“租售并举”的模式则强调专业化的运营团队，约定租金收益的分享和管理费的提成。铁狮门总裁就曾坦言，通过与金融机构合作发起地产基金，他以不到5%的资本投入，分享了40%以上的项目收益。国内房企无论是自身管理运营团队，还是外部金融大环境都不适合此模式。

龙湖在前不久的半年业绩发布会上，将其2020年商业租金收入的目标提高到了60亿。目标虽高，但这是以现有项目做的精算。与新鸿基地产类似，龙湖拓展商业的资金来自于物业销售。由于龙湖每年开发部分的现金流都是正的，且每年会拿出合理的额度投在商业中，伴随销售回款的大幅增长以及商业团队日趋成熟的运营能力，商业地产投资也随之提速。

影响

开发模式的转型考验开发商实力

马健分析认为，当前中国自有住房比例高达7成，过去房价的持续上涨使得多数家庭都将房产作为最重要的金融资产。租售同权、共有产权房对于解决教育资源配置及防止人才流失问题有一定作用，但是对于解决投资需求没有太大帮助。唯有认定房价不再继续上涨，城市人口才会放弃大量持有房产。而当前预期之下，房地产对于多数居民仍是保值增值的首选。但是，对于企业而言，由于城市可开发土地越来越少，租售并举对于房价的影响作用不大。开发模式的转型都在考验开发商的实力，在这些政策影响下，有实力的开发企业才能生存下去。未来随着更多实力企业进入西安，一些规模小的本土开发商会面临被并购甚至淘汰出局。

城市运营专家王建红则认为，商业地产，就是我们讲的经济性地产，应该像香港或者新加坡学习。但是住宅，应该去探讨或者去探寻一种更适合中国目前发展的模式，或者可以称之为租售并举第四种模式。目前我们很多城市租售比严重倒挂。可能很多开发商对租这块到底能不能获益，能获益多少，比较迷茫。住宅的租售并举需要一种创新，可不可以把住宅变成一种经营性地产，这个就可能需要开发商去统筹考量。

朱文表示，“租售并举”政策的出台，使开发商自持土地的数量会越来越多，要求开发商具有较高的后期运营能力，房屋的投资属性同样也会变弱，将有更多人会选择采用租房解决居住生活，“地王”现象和房价暴涨的状况将有所缓解，房价回归理性也是大势所趋。对西安而言，除少数热点区域外，房屋的市场租赁价格十余年一直保持相对较低的状态，也是市场住房供需状态的真实反映。如再加大租赁住房的有效供给，规范房屋中介的市场运作，就能够抑制一年以来的房价暴涨现象，让市场重新回到持续健康的发展模式。华商报记者 王悦 陶青

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