旅游地产或成为房地产行业“黑马”？ 专家：具有核心竞争力的项目值得投资

本期嘉宾

商业运营专家 朱林

西安美城机构首席市场分析师 沈玮

城市地产运营专家 王建红

西安建筑科技大学副教授 马健

陕西师范大学经济学博士 毕超

近年来，华侨城、绿地、云南城投、恒大、碧桂园、绿城等一线开发商纷纷布局文旅地产，云南、贵州、陕西都被文旅地产看好。陕西的旅游地产也如雨后春笋，宝鸡的关中天下、秦岭的皇冠健康小镇等一大批特色小镇已经陆续开建、落成。

据《2016-2017年中国旅游地产发布报告》数据显示，2016年全国旅游地产销售额同比增长约40%，而到目前为止，2017年上半年全国旅游地产销售额同比增长已高达60%，旅游地产投资额达12997亿元。旅游地产为什么会成为房地产市场中的一匹“黑马”？旅游地产对西安楼市有何影响？对购房者而言，是不是值得选择？来看看专家和业内人士怎么说。

消费升级度假需求刚需化 旅游地产持续爆发

朱林：从数据来看，旅游地产确实已经成为了房地产销售的黑马。中国改革开放以来，经济发展的非常快，尤其是房地产行业，已经到了骤变的时候。现阶段，旅游正在成为一种新的生活、消费模式，是每一个人的生活组成部分。那么相对应，旅游地产就会成为新的投资热点。

王建红：住宅地产已经趋于饱和，国家调控政策严厉，商业地产开发过剩，竞争激烈。在这种状态下，开发企业都在积极寻求新的发展。旅游地产，一方面使开发企业避开了住宅的政策调控，也避开了商业地产的激烈竞争。另一方面，旅游地产项目大多位置偏远，土地价格相对较低，开发资金投入相对较少，项目建成运营后还能带动当地的产业发展，具有可持续发展性。

马健：旅游地产是人们解决基本生存需求后的自我实现需求，是经济发展及社会财富极大丰富的产品。旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的，融合旅游、休闲、度假、居住为一体的开发项目。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和较高的投资价值。

沈玮：消费升级背景下，度假需求正在刚需化，以及城市刚需客户的外溢，旅游地产作为一种资产和一种消费品，具有增值保值的作用，符合政策精神，在全面调控之下被保护，旅游地产正成为开发商竞相涌入的投资热地。

旅游地产门槛较高 考验开发商的综合实力

沈玮：相较住宅和商业，开发旅游地产门槛也较高。文旅地产开发周期较长，开发难度较大，非常考验开发商的开发实力。要赚到文旅地产的钱，必须具备两个要求：一是产业价值整合能力；二是抗风险和跨越周期的能力。

毕超：旅游地产的发展规律，首要的是对文旅资源的强依赖性，这也正是贵州、云南、陕西等省份看中的原因，但也要注意文旅地产的文旅本质，高品质的文旅资源无疑是降低项目风险的首要保障；其次还要考虑真实的市场需求。这两个因素缺一不可，也是地产商项目布局和投资客购买决策的重要依据。

马健：很多开发商看好旅游地产兼具长、短期赢利能力，大力布局旅游地产。开发商布局旅游地产应注意地块周围是否有无法复制的自然资源，这是形成项目核心竞争力的重要因素。

王建红：要做好旅游地产，开发商首先一定要做好项目的产业规划、建筑规划和融资规划，要做好项目整体的运营方案、运营思路，而运营方案、运营思路都是建立在对项目周边人文自然资源的了解，建立在对历史人文资源的挖掘和再利用上，能不能联姻打造出来项目的核心竞争力尤为关键。

具有核心竞争力的旅游地产项目 值得购房者投资

朱林：旅游地产的性质和西安某些方面是吻合的。西安作为十三朝古都，有非常浓厚的文化底蕴，对周边乃至全国都是有很大吸引力的。但怎样把来西安旅游的客户吸引到我们的旅游地产上去，这是一个课题。但从发展的大趋势来讲，西安市到2020年常住人口可能会超过一千万，对于外地的吸附力会日益增强。

毕超：近年来西安文旅地产项目不断增多，也与西安政策支持有很大关系。总体来讲，旅游地产的发展会分流一部分投资性房产需求，对西安楼市的健康平稳发展无疑具有促进作用。

沈玮：西安现阶段还是以住宅为主，旅游地产的投资要运营一定时间才能进一步评估。目前来看，随着旅游地产的销售爆发，旅游地产开发和投资企业在过去一年当中也经历了不断的兼并、并购。行业集中度提升，两极分化现象非常明显。大中小企业之间都存在着非常大的差距，未来小房企将进一步被淘汰。

马健：随着西安房地产市场逐步发展成熟，旅游地产将成为新的投资热点。陕西作为旅游大省，拥有丰富的旅游资源，未来一定会出现大量文旅项目，其中优质的、具有核心竞争力的项目对于购房者来说具有很好的投资价值。华商报记者 王悦 陶青

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