新政后将出现“弹簧效应”？ 业内人士分析：未来房价平稳中微涨

从今年1月1日的城六区限购，到“418”限贷，到“628”的外地人限购，再到“913”西安“史上最严”限购，西安楼市调控不断收紧。9月13日，西安市住房保障和房屋管理局又出台了《关于实施商品住房销售价格申报的通知》，同时省消费者权益保护工作联席会议办公室也下发规定：商品房未取得预售许可证的，消费者可退房。有业内人士猜测：未来，房价平稳中将会微涨，40年土地年限的非限购产品或将迎来新的契机，房产企业加剧洗牌速度。

加码调控 西安商品住宅销量或减少

美城数据机构的数据显示，西安商品住房销量在今年4月创历史新高达240万㎡，成交均价整体呈现上涨态势。备案数据显示8月较去年同期上涨14.3%，实际上大部分楼盘远不止这个涨幅。而在今年7月，统计局发布的70城房价中西安同比上涨15.1%，已连续17个月上涨，西安从今年3月起住宅价格涨幅在70城中一直名列前茅，且涨幅已超过了以往任何一个时期。

记者走访发现，受交易量过快增长、房价上扬等因素推动，开发企业涨价意愿强烈，特别是沣东、浐灞等热门开发区，也显现出房价上涨在快速外溢，而未来西咸其他区域、临潼、高陵、咸阳等或受益。

“我能接受的房价在8500元/㎡左右。”观望了很久一直没有下手的屈先生对记者说，“虽然我首次置业，但是政策迫使我必须要考虑买房一次到位，而工资根本支撑不起高房价，现在部分楼盘虚高，价值无法支撑价格。”

美城股份市场研究中心总监沈玮表示，从房价控制来看，显然房管局针对房价过高出台的“双不予”政策，比多部门协同作业控房价政策更容易落地。未来半年内，西安商品住宅销量或减少，价格趋稳后不排除有项目会出现降价。

克而瑞机构西安公司总经理朱郁认为，“弹簧效应”后期可现。政府需要进一步的措施对市场进行管控，前提是让火热的市场平稳下来。但是只会对开发商的营销动作和开发楼盘的房源总量产生影响，并不会对价格产生制约。现在无论是人力成本、建筑成本还是土地成本都持续上涨，并且价格已经有了明显的支撑。同时也能看到，下半年的房价依旧很稳健，到明年也有小幅上涨的趋势，而这个政策从根本上是为了“灭火”。

公寓、办公等非限购产品 或迎来契机

从创典全程提供的数据可以看到，全国房地产市场表现低迷，但西安楼市在品牌房企加大推盘力度作用下成交显著增长。8月，西安市场在品牌房企推盘力度加大及购房者看涨预期增强等因素下，商品房成交量增长显著，价格保持维稳，仅小幅波动。商业用地成交面积环比上涨3倍，与住宅用地成交面积基本持平，占比全市49%。商品房供应量167.89万㎡，环比微涨2.34%，同比上涨5.04%。商品房成交量228.91万㎡，环比上涨325.17%，同比上涨39.41%。

8月受品牌房企月中推盘力度的加大及购房者对房市看涨预期的增强，促使商品房市场成交量环比回升显著。创典全程西安公司总经理徐正茂表示，“新的加码调控出台，限制了不少客户的购买资格。目前，从我们公司代理的项目销售统计来看，之前还是有不少本地有一定购买力的投资客户。政府希望通过新政的手段，把房价、地价稳住，使其有序、可控、合理上涨。这次调控还有一个方面就是房价管控，目前主要的中心城市都实行这种方式。”

住宅限购和前期市场的可观，未来是否会迎来商业的“春天”？沈玮表示，40年土地年限的非限购产品，公寓、办公、商业或迎来契机。

长效调控机制 房产税种或将出现

2017年上半年，西安楼市调控政策连续递进式出台，可以说政策是越来越严，表明了政府抑制房价的决心。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是中央对国内房地产的基本定位，已经锁定了今后国内房地产发展的基本方向、政策空间，也势必会影响未来的市场。

西安建筑科技大学教授马健在分析政策以及预知未来市场发展时表示，央行认为，如果一个产业的发展，挤出消费、挤出投资、降低全要素生产率、加剧财富分配差距，那么这个产业在宏观上基本就算是“一无是处”，即便可以存在，也绝对不再是重点。今后银行对房地产的融资将会变得苛刻，股权融资和债权融资都会对房地产业持续收紧，融资规模受限，融资成本提升。可以预见的是，作为长效调控机制的房地产税及其他税种（如房屋空置税等）将有可能在全国范围房产信息系统联网之后得以实施，这是政府部门下一步调控房地产市场的“杀手锏”。在这个政策下，房价会有所回落，房地产市场的恐慌情绪得以平复，市场重新回归理性。华商报记者 党兰 王丹

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