土地供应越来越少 竞争越来越激烈 地产行业寡头化趋势将加剧

目前，一线城市已进入“限人、限地、限钱、限客、限价”的五限模式。9月13日，西安新政中对合理安排住宅用地供应又做了明确指示，深化土地供给侧结构性改革，有序实施20%左右的住宅用地用于公租房建设，20%左右的住宅用地用于限地价、限房价的“双限房”项目。

业内人士称，这将意味着未来的住宅用地供应将呈现递减趋势，企业之间“你死我活”的竞争才刚刚开始，地产行业寡头化趋势将越来越明显。

大房企规模将更大

行业集中度将更高

明源地产研究院数据显示，按销售额及其增速比较精准地测算出，到2020年，百强房企会占有80%以上的市场份额，可能会出现规模达2万亿元的房企，3000亿元以上的房企可能超过14家，千亿元房企可能还排不进30强。这个大格局一定来得比人们想象的都快得多。

独立地产评论人朱文分析称：自去年以来，国内热点城市纷纷出台了较为严格调控政策，使房企之间的格局也在悄然发生变化，大房企规模更大，行业集中度更高，寡头化趋势难以避免。究其原因：第一，大房企拿地表现积极。第二，大房企的存货规模增加。118家A股上市房企的存货规模就高达3.92万亿，大房企的存货增幅均超过6%。第三，大房企城市间布局合理。第四，大房企规模化成为共识。

西安星河湾营销总监鹿颖认为：未来的竞争格局，首先是市场占有率的竞争。从2016年开始一直到现在，尤其是融创、碧桂园、万科这三大巨头，在西安所做的任何一个动作，其实都是在提高自己的市场占有率。

大房企规模性增长

攻占三四线城市市场

规模增长、加速奔跑是大房企追求业绩的必然选择。尽管一二线城市仍被长期看好，但土地供给不足、房价受限、利润趋薄，房企业绩增长难以靠一二线城市维系。这也意味着所有的资源供给都会受到限制，土地供应会减少，资金供应会减少；土地价格会提高，资金成本也会提高；负债要减少，杠杆率也要下降。大房企要保持规模增长，唯有提高周转率。

“各地房地产市场受到人口结构、经济发展、地域文化、基础交通等因素的影响，其发展也存在较大的差异性。今年以来，一二线城市受限购政策的影响，投资需求量向三四线城市蔓延。由于大房企充分意识到“面粉贵过面包”的道理，明白投资过热的危害性，就及早布局潜力巨大的高增长三四线城市，也是今年大房企业绩猛增的原因之一。然而中小房企的发展状况不容乐观，不仅是融资困难流动资金短缺，在拿地上就显得捉襟见肘，增长缓慢就成为必然趋势。”朱文对此做了详细分析。

鹿颖强调，“房地产市场始终是跟经济发展和人口增长有绝对关系的，不是说三四线城市值不值得去、可不可以去的问题，而是一定要具体到某一个城市，看它的经济发展有没有快速增长的能力，人口流入是不是有较为明显的增长趋势，经济发展和人口增长有没有持续不断的内在驱动力，这个才是最重要的评判标准。只要一个城市经济发展有潜力、人口增长迅速，有持续不断的内在驱动力的话，那么这个城市就绝对值得去。恒大、碧桂园对陕西各地市的抢占足以说明他们看到了市场的潜力”。

中小房企必须改变思维

寻求突围之路

未来房企并购浪潮会汹涌澎湃。中小房企该怎么办呢？

朱文认为，“在新的形势之下，中小房企必须改变思维，从以前的单打独斗模式向纵向联合发展，利用充足的土地储备和大企业合作开发，实现较高的产品溢价。另外，可利用本土企业的资源优势，向房地产项目多元化趋势发展，尝试在旅游、农业、养老、小城镇建设等方面发展”。

鹿颖认为，“中小企业并不是说一定会被吞并。中小企业也有自己的生存之道，比方说现在流行的一个词儿叫“小而美”，它很小，但是它做得很棒，照样会受到追捧。中小企业更要做好自己的产品，尤其是要把产品打造的有鲜明特点。如何找准自己的产品定位，这个是需要企业有超强的研发能力、实践能力和执行能力的”。华商报记者 陶青 王悦

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