共建业委会 与有责任的房企共同提升服务品质

长期以来，关于“物业费价格”，物业管理方与业主群体有一定的分歧。一方认为，物业费十年不涨，物业公司全靠补贴过活，始终存于温饱线；另一方认为，物业服务质量与理想差距颇大，属于典型的“高薪低能”，双方始终无法达成一致。

高成本，难服务

事实上，十年前，物业费等级制定参照商品房服务水准，与目前不可同日而语，当下物业内涵升级已经成为普遍现象，技术支持更新换代、客户体验提升等等，已超越了“十年前”制定水平，而这些都是物业方“广种薄收”的实际支出。

“物业费”之所以是“热议话题”，究其原因，就是因为物业费“包干制”。何为“包干制”？业主向物业服务企业支付固定的物业服务费用，盈余或亏损均由物业服务企业享有或承担。在这个过程中物业费收支、例行缴费、各项养护等等均不透明，使得业主难免猜测自己的物业费究竟用在了哪里，为什么小区的园林绿化、设备维修始终不见起色。

物业费支出超过十大类，细项数百，许多物业花费无法量化，业主并非专业人士，无法判断“包干制”的消费明细，究竟是否属于物业费约定比例，还是物业方私下制定。无奈之下，很多物业方与业主方诉诸公堂，各执一词，但众多案例已经摆明，行政制裁并不能提升物业服务品质。

物业公司加不起工资、留不住人，很多小区保安保洁人员一再缩减，无法面对和承担一些突发意外风险。而社区环境日渐恶劣，小区安防年久失修，园林损毁严重等等......形成恶性循环。

缺资金，难升级

目前，由于人力成本等上涨，物管公司只能在行业升级，技术改造，人员培训方面压缩成本，结果导致物业服务质量无法得到有效提升。

有物管专家称，小区的物业费价格与品牌物业市场运营成本发生了扭曲，物业人员工资上涨，养护成本翻了几倍，但物业管理收费标准还是一直沿袭十年前的标准，物业方只能节省成本，进而导致服务质量整体下降。牺牲服务品质成为了众多物业公司的途径，降低服务档次、减少设备维修、放弃园林养护、消减的保安保洁，物业方与社区业主矛盾加剧。

西安有一大批全国知名的物业公司，但大多都有“难言之隐”。物业公司为提高服务质量，想要提供“省级标准”之外的增值服务，但巧妇难为无米之炊，经费却总是捉襟见肘。业主们想要享受优质的物业服务无可厚非，但因没有良好顺畅的沟通平台和渠道，导致房企、物业、业主各有委屈，最终对房企品牌和业主利益均造成伤害。于是，一个房地产“衔尾蛇现象”凸显，久而久之，便成为了影响西安房地产发展的桎梏。

消费升级势在必行，物业服务绝不仅限于看家护院、保洁保管，例如外聘技工、设备定期养护、管道维修、园林培育、石材保养、儿童临时托管、定制服务、附属设施等千百种隐形花费。市场经济讲求“等价交换”，物业费与付出成正比，很多高档小区的物业费都不便宜，有的甚至远远超过平均水平，社区建设好，物业升值快，业主满意，自然愿意支付更多物业费。

选一家好的物业公司，能够带来更多的服务，更大增值空间，物业价格紧跟市场趋势，物业服务才能向更好的方向发展。

共管理，同提升

面对这些问题，业委会的存在就显得尤为关键。究竟一家物业公司服务价值几何，物业公司收费是高是低，未来续签与否，服务质量监督等等，这些与业主息息相关的内容，业委会都是业主表达意愿最切实有效的途径之一。

物业服务是公共服务而非商品化东西，不仅要遵从政府制定指导价，还需要业主同意。由于前期物业服务，属于合同约定，业委会成立后可重新签订。有了业委会，事情就简单很多，比如万科金域华府物业续聘，派出所、西安万科地产方、居委会、物业方、业主代表交流协商，站在平等互惠的角度，展开了物业服务问题梳理和解决方案制定，在三年合同服务期满后，成功再次续签，并且确定了高于陕西省一级物业服务标准和物业费价格。

据悉，此次业委会成员均为万科金域华府业主，成员有业主委员会主任、副主任、委员、候补委员。在答疑过程中，业主就“用户体验”与西安万科管理层展开交流。首先，业主们对于物业服务态度和搭建了这样的交流沟通平台表示肯定。同时，也提出了一些生活中遇到的问题希望及时调整；例如，个别回风止逆阀毛病、数户密码锁未安装、部分铜质门把手生锈、车库道闸识别度差等。点点滴滴，详细到户。西安万科地产、工程、物业三方人员现场解答，部分问题现场解决、现场答复，涉及工程问题也明确给予解决方案。

同时，西安万科也向业委会解释了维权处理中的“难处”，缺乏议事平台、议事章程，业主群没有组织，众口难调，问题解决推进较难。为此，业委会详细讲解了议事章程，列举案例，给予开发商建议。

业委会主任雷斌表示：“在小区的微信群中部分业主提出对万科服务持满意态度，为什么要成立业委会？很多人会以为成立业委会就是对物业服务很不满，就是要与物业对着干，甚至会赶走物业。其实，成立业委会是为了与有责任的物业企业一起，让小区变得更加美好。”

家住金域华府的刘老师表示，“业委会成立也颇费周折，大家集体行动了好几次，期间还有开发商帮助，万科能为业主考虑，比较积极，算是有心了。”正是这种以“业主为中心”的服务理念，使得万科物业在物业领域极具代表性。而积极实践帮助业主成立业委会，也体现了万科致力于优质服务的决心。

立目标，追标杆

与几毛钱的物业费增长相比，口碑不好的物业更拖累了房子，最终让小区业主得不偿失。物业差只会拖累房子，绝不会增值，想要升值，千难万难。但没有物业却是万万不能。据新闻报道，某小区通过努力赶走差物业，业委会自行管理，六年“裸奔”不收物业费，结果导致问题加压一堆，二手房价格一跌再跌。这就像一辆从来不懂得保养的汽车，就算底子再好，终究熬不过磨损，一到转手时，立马降价。而优质物业有严密的CPU处理器，严谨的服务端口，给社区编制各种档案，制修缮设备计划，设置紧急接报室，外包工程的质量管理和验收标准，一切都是有章可循，公开透明。

可以说，业委会已经成为调剂物业的一个沟通关键。业主方想要好的物业服务，让房屋增值升上一层楼；物业方想要调剂物业收费，遵从市场化走势；开发商想要打造物业品牌，实现企业生态共赢。三方需求，目标一致，必须成立业委会。

目前，全国业委会数量普标是30%，据媒体报道，2013年上海业委会组建率全国居首，83%的住宅小区已成立；2015年深圳业委会成立达到了34%；2015年广州业委会成立也达到了20%。2017年，西安市业委会“难成立”受到省市领导高度重视，重新修订《西安市物业管理条例》；目标责任方面，提出今年要新成立261个业委会、物业管理委员会。

大西安要打造“品质西安”，提升居住品质，“物业服务”也是其中一个环节。好的物业服务提升社区满意指数，塑造标杆。期待越来越多的品牌房企能够积极推行成立业委会，不断为“品质西安”锦上添花，共建和谐社区，打造睦邻家园！

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