代管西咸 户籍新政 限购限价 信贷收紧 租售并举 全民找地 2017看西安楼市冷暖以“住”为先

今年以来，西安楼市持续火爆，房价节节攀升，楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年，且日趋精准化、精细化。随着调控政策的深入，“房住不炒”已经深入人心，楼市供求格局也发生了可喜变化，2017年，西安楼市有哪些政策和大事件加持市场演变、影响置业决定？

在此，华商报梳理了对本年度西安楼市产生影响的政策和大事件，以便预判未来市场，也为购房者置业提供帮助。

1 西咸交由西安代管

15年西咸一体化的实质性进展

1月22日，西咸正式划归西安管理，喊了15年的西咸一体化有了跨越性的进展，于西安的意义非同小可，细数西咸新区15年的发展历程，从2002年底西咸一体化协议的签订，到2006年西安、咸阳电话号码同网。从2010年沣渭新区和泾渭新区的成立，到2011年西咸新区整体规划的发布和五大新城的成立，再到2014年初西咸新区正式升格为国家级新区，以及如今西咸新区交由西安代管，可以说，终于有了实质性的进展。

60多万咸阳人逐渐变成西安户籍，西安、西咸公交将实现无缝对接……将西咸新区划归西安管理，有效拓展了发展空间、创新城市发展方式、提升城市能级、放大辐射效应，使西安自改革开放以来历史上第一次拥有了大西安的格局和体量。沣东新城、秦汉新城、空港新城、泾河新城、沣西新城，西咸新区五大部分也借势发力，迅速崛起。

2 史上最宽松户籍政策

9个月时间 学历落户近10万人

1月23日，继西咸划归西安管理利好消息后，西安迎来“史上最宽松户籍政策”的西安户籍新政，可集中概括为“三放四降”：三放，即放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定；四降，即降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。户籍政策调整的深度和力度之大，在全国同等城市中很是超前。

西安出台户籍新政后，杭州、成都、武汉等城市也相继出台或进一步放宽了吸引人才落户的政策。目前“人才争夺战”在包括西安、成都、杭州、武汉、南京、长沙、青岛、大连等在内的15个“新一线”城市中打响。据华商报记者了解，从今年3月1日到11月30日，西安出台的“史上最宽松户籍政策”落地的9个月时间里，西安市共计迁入18.6万人，同比增长408.9%。其中学历落户人数近10万，具体合计为98724人，占户籍新政落户总人数的80.64%。这一串振奋人心的数字说明新政出台后，大西安对人才释放出了强劲的“西引力”。

多位专家表示，未来城市竞争本质上是人才资源的竞争。一座城市所制定的人才政策，其实代表的是这座城市的战略眼光。大学毕业生是优质城市宝贵的人才资源，他们更有朝气，更有创新精神，代表了城市的未来。西安建筑科技大学副教授马健认为，对高端人才的争夺，将很大程度决定各市的城市地位。对西安来说，人才的流出或是流入将决定房价的走势。

3 楼市调控

调控200余次出台各种“限令”

今年以来，楼市调控贯穿全年，截至目前，全国累计出台调控政策超200次，楼市调控从“限购”、“限贷”、“限价”、“限商”再到“限售”，越来越严格。据统计，全国已有50个城市发布了“限售令”，限售年限为2年，3年或5年，除北京、上海、杭州、南宁等明确限售对象为企业，其他城市多对居民和企业售房均设置了不同的“禁售期”。

4月18日，西安出台楼市新政，内容包括限购、限贷、限售、增加土地供应等方式给楼市降温，同时加强市场整顿力度；5月19日，“房十八条”出台，进一步规范商品房销售行为，从供应端、销售端严格把控，促使西安房地产市场健康平稳发展……西安市场，不到一年时间已连续4次出台房地产调控政策，密集的调控强力抑制投资投机需求，降低楼市杠杆，保证楼市供应平稳有序，从多方位促使房地产市场回归理性。

4 信贷收紧

首套房贷款利率同比上浮20%

2017，严控房价的同时，贷款政策也在不断收紧。从2月份开始，国内一线城市北京和广州就传出首套房贷款利率“上调至9折”的消息，下半年银行贷款额度持续吃紧，缓贷、停贷时有发生，据融360监控数据显示，11月份，全国首套房贷款平均利率已达5.36%，相当于基准利率的1.09倍，环比10月上升1.13%；同比去年11月首套房贷款平均利率4.44%上升20.72%。

华商报记者了解到，目前西安各家银行首套房贷利率上浮5%已成“起步价”，上浮10%是市场主流，个别银行已经上浮了15%。此外，不少项目也提升了首套房首付比例，首付3成可以做，但是已不主推，如融创南长安街壹号、红星紫御半山、海伦春天等项目已经将首套房首付比例提升至40%，紫薇花园洲、金地湖城大境、中建国熙台等产品的首付比例则提升至50%。

5 租售并举

超48个城市出台住房租赁政策

在中央层面密集推动下，各地政府积极响应，截至10月底，全国已至少有48个城市出台住房租赁政策，各地政府也正加快建设政府租赁服务平台，租赁蓝海已开始启动。

5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见，其中对“房屋租赁”的各方进行了详细的权责界定，对发展租赁市场给予法律保障，是房地产长效机制中的重要一环；7月，住建部等九部门提出要在人口净流入大的城市发展租赁市场，并选取了12个城市作为首批试点城市；8月，国土部、住建部联合发文，宣布在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点；10月十九大再次释放“房住不炒，租购并举”这一明确信号；随后的11月中旬，浙江省级住房租赁试点城市确定为温州、绍兴、嘉善、义乌四地。房地产市场的“租赁风”已经吹向全国各地。

据易居研究院的研究测算，未来10年我国房屋租赁市场的规模将达到近4万亿，这个万亿市场目前为止还未成长出一个千亿市值的公司，这意味着租赁市场整体还是一个待切割的“大蛋糕”。房企对这个万亿级蛋糕觊觎已久，龙湖、旭辉、华润置地等众多知名地产商纷纷自建长租公寓品牌，房企巨头万科更是斥资30亿入股经纪机构大玩家“链家”。西安的长租公寓也迎来快速发展，目前西安长租公寓数量已突破20万间，其中机构租赁企业即品牌公寓的数量接近5万间，万科、龙湖、莱安等地产旗下的长租公寓产品在西安已经陆续开业。

6 “全民找地”

西安放开土地二级市场

11月23日，西安市国土局宣布放开土地二级市场交易，一石激起千层浪，众所周知，国有土地使用权的出让要经过划拨、招拍挂等程序——也就是我们常讲的土地一级市场，它是土地所有者与使用者之间的交易，二级市场相较于一级市场而言，是指已经拿到土地的主体，再将手中土地转让、抵押或出租出去，它是土地使用者之间的交易。

2016年至今，在种种利好下，众多一线房企纷纷扑向西安市场，通过各种途径大举拿地，一级市场抢地致土地熔断多次，二级市场亦频频交易。先后进驻西安的万科、恒大、碧桂园、旭辉、融创、中南、云南城投、绿城、中粮等都积极通过并购及合作开发的方式储备粮草，甚至有开发商公开发起“全民找地”，承诺拿地后重奖牵线人。

显然，二级市场需求强烈、买卖频繁，已经成为一级土地市场的重要补充，其活跃度并不逊色于后者多少，西安开启土地二级市场无疑是重大利好。多位业内人士表示，开启土地二级市场，不但能提高土地资源配置效率，一二级市场联动，土地二级市场交易活跃度也会提升。更有利于规范和完善市场秩序，房企间土地并购等相关行为将进一步提速，未来西安土地市场交易整体将趋稳。华商报记者 陶青

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