2017“新”字当道 西安楼市发展向前看

2017年，西安楼市调控政策频出，市场正经历着前所未有的阵痛和巨变。而在这些市场、政策的变化中，也有新的元素出现其中，例如土地拍卖方式的变化、长租公寓发展、备案限价等等，而这些新现象、新起点，也势必会对2018年的楼市发展产生重要影响。

学先进经验 市场出现新潮流

相比北上广深等一线城市的房地产发展模式，西安的房地产市场化进程还有待提高。今年7月份之前，西安的土地市场是多种方式成交的模式，以网上挂牌方式为主。7月26日-27日，西安土地拍卖市场首度采用“网上竞拍+现场竞价+现场竞配”模式，浐灞3宗“熔断地块”的顺利成交，开启了西安土地拍卖新的方式。自此，土地出让方式发生了巨大变化。

同样在今年7月，西安市成立了土地管理工作领导小组，从7月至11月，先后进行了三次会议，全面加快土地供给侧结构性改革。主要侧重：加快土地管理向统一管理、集中储备、有序管理、集约管理、规划融合“五个转变”，推动城市发展由外延扩张向内涵提升转型。将西咸新区土地利用规划、土地储备规划和土地供应计划纳入全市一盘棋，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，充分发挥价格、竞争、供求等因素在激发土地市场活力中的作用。

10月17日，成都市政府发布文件，要求到2020年底，中心城区成品住宅面积比例达到100%，郊区市县成品住宅面积比例达到80%。而在此之前，浙江、海南、河南、山东等地均明确了实现成品房交付的时间。

除了土地拍卖方式向一线城市形式靠拢，西安成品房发展趋势也越来越明显。目前市场上，全国范围内的仁恒、晋合、万科、恒大、金茂、碧桂园、融创等，所有项目基本都是成品房交付。而这些房企中，万科、恒大、融创、碧桂园等房企均在西安布局多个项目。西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，目前西安大多数品牌开发商都已开发或试水成品房。西安市未来极有可能会推出类似政策，这对开发商的开发建设水平将有更高的要求，本土房企需要积极转型，探索成品住宅建设之路。地产独立评论人朱文认为，西安目前正在经历前所未有的发展契机，需要在成品房市场积极探索转型。未来，西安一定会紧跟成品房潮流。

品牌房企扎堆布局

长租公寓发展迅猛

从广州的“租购同权”一石激起千层浪，到南京的“购租补”，再到上海两个地块未来只租不售，以及西安今年以来一直倡导的“租购并售”，可以看出，一二线楼市在为稳定楼市出台了许多限购政策外，也在积极吸引人才，并大规模的开启了房屋租赁潮流……与此同时，龙头房企也在近期纷纷抢位租赁市场。其中，10月27日，龙湖冠寓在广州诺亚方舟产业园召开品牌发布会；万科方面，截至今年9月底，其长租公寓中的泊寓业务已覆盖24个城市；此外，10月13日，阳光100中国控股宣布，将联合托尼洛·兰博基尼酒店在无锡金融街、雪浪小镇，打造高端公寓项目。

目前，西安的租赁市场存在很大的发展空间，万科“泊寓”、龙湖“冠寓”、金辉“E客公寓”、世联“红璞公寓”、核桃公寓等长租型公寓相继入市后，针对青年客群的租赁型市场开启了新的发展方向。支付宝、京东等互联网租房平台在今年入市时，西安也成为首批试点运行城市。业内人士称，肯定将有更多开发商去尝试与“租”有关的各种模式，开发商自持物业，如果对租赁形式运作得好，收益并不比卖房子差。

核桃公寓创始人郑占录说，房企布局长租公寓出于以下几个目的：首先，细分客户群体，希望将产品进行各个年龄段的战略性全覆盖；其次，房地产的周期性很强，一旦进入低潮期房子不好卖的时候，将滞销房源用来出租，可以带来一笔稳定现金流；再次，抓住政策利好机会，去年国家对住房租赁企业的态度由“鼓励”变为“支持”。

限价备案 稳定住房价格

10月23日，国家统计局公布了9月份全国70个大中城市的房价数据，西安以新建住宅价格同比上涨了13.6%的数据再次进入“房价热点城市”，同时，这也是西安房价连续上涨的第19个月。从目前西安整体商品房价格数据来看，西安楼盘的均价已整体破万。其中，仍以曲江和高新区域价格居高，而沣东区域成为今年价格上涨的黑马。

西安市物价局在今年发文，9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。经济适用房、限价商品房价格管理仍按现行政策执行，不列入申报范围。西安市物价局要求，商品住房价格实行价格公示制度，对符合价格申报要求的商品住房“一套一标”售价在西安市物价局官网进行公示。

按照毛坯房不超过9500元/㎡、装修房不超过10500元/㎡的指导原则，从11月、12月楼盘公示的备案价格来看，多数项目价格趋于稳定，部分楼盘出现了7千、8千的房源，原先11000-12000元/㎡的楼盘价格出现“回落”势头。

不可否认，在房地产行业发展的道路上，西安一直紧跟一线城市步伐，新的理念、新的模式在包容中裂变，未来楼市发展亦会更加成熟稳定。华商报记者 党兰

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