律师团队分析西安近年近万件房地产案件 购房者请注意商品房3种合同 这些环节容易起纠纷

去年以来，随着西安房地产市场的剧烈变动，关于房产的纠纷、诉讼也激增。这些案件中主要的纠纷点是什么？法官又是怎样对这些案件进行判决的？

北京市盈科（西安）律师事务所合伙人律师、西安市律协建筑工程与房地产专业委员会委员薛鹏及韩梦蕊、雷晓敏以公开的裁判文书为样本，采集了2014年至2018年西安各法院审结的商品房预约合同案件、商品房预售合同案件及商品房销售合同案件共达近万件，形成了大数据报告。

■案例来源：Alpha案例库

■裁判时间：2014.1.1~2018.6.30

■裁判地域：西安市

■裁判类型：一、二审判决、裁定

商品房预约、预售、销售合同有什么区别

商品房预约合同

指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购书”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。商品房预约合同一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。

商品房预售合同

指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商品房销售合同

指房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。广义的商品房销售合同包括了商品房预售合同。商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，合同主要内容包括：商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任等。

商品房预约合同

共筛选出710份案例作为分析数据，其中一审440份

开发商是否按时取得预售证占比最多

纠纷类型包括：房屋面积误差、合同纠纷、未办理房产证、未取得预售许可证明、未交付房屋、未签订买卖合同、一方违约等。

从合同履行过程来看，容易产生纠纷的节点包括：开发商是否按时取得商品房预售许可证明（起诉之前）；开发商是否按时交房和办证；开发商交付的房屋是否符合合同约定等。

请求预约无效 法院支持超七成

在440起案件中，预约无效的主要原因：被告未在起诉前取得商品房预售许可证明，其次是开发商无任何建审手续，致双方签订的认购书所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定。

原告主张解除商品房预约协议共58起，一审法院判决解除协议44件，占比76%，原因包括：原告无购房资格；一方违约，无法继续履行预约协议；未签订商品房买卖合同；双方达成一致要求解除协议。

一审诉请支持率43% 二审多维持原判

一审裁判中，未支持诉讼请求的主要原因：协议不能证明双方之间形成商品房预约合同法律关系；项目未取得土地使用权，经行政处罚决定书认定为非法占地行为，购房者起诉至法院不属于法院受案范围等。

二审法院维持原判的占比63%，仅对3%的案件进行了改判，改判理由主要是：一审未查明已返还部分房款事实，未扣除已返还部分；一审在未认定合同解除的情况下，判决开发商返还房款，二审驳回一审判决开发商返还房款这一事项。

商品房预售合同

共统计4209个案例作为分析数据

逾期交房办证最易产生纠纷

易产生纠纷的节点包括：业主是否履行合同；开发商是否按时交房和办证；开发商交付的房屋是否符合合同约定。

逾期交房、逾期办证是最易产生的纠纷类型，主要原因是这类纠纷业主可以主张违约金。

4个开发商涉案均超过150件

一审案件中，开发商提起诉讼的占比5%，而购房者提起诉讼的占比95%。开发商成为原告的主要原因是：购房者未按照约定偿还按揭贷款，导致开发商承担保证责任。

另外，商品房买卖合同纠纷容易形成群体诉讼，一审案件中，有4个开发商涉及的案件数超过了150件，涉及案件数达到40件及以上的开发商有11个。在群体诉讼中，业主往往会自发组成维权队伍，在这系列案件中案情往往类似，极易因个别案件败诉出现系列案件败诉，最终导致开发商对每个业主都承担一定的赔偿责任。

二审程序中，开发商作为上诉方的比例为87%。

一审诉请支持率57%

在商品房预售合同纠纷的一审程序中，诉请支持率为57%，位列前三的责任承担方式分别是：支付违约金、办理产权证书、赔偿损失。裁定驳回起诉占比34%，原因主要为：1.双方约定争议解决方式为申请仲裁；2.争议项目未取得《国有土地使用权证》，争议不属于法院受案范围；3.开发商行为涉嫌经济犯罪。

一审判决中，经法院审理被驳回的是167份，被驳回的原因主要是：违约金诉讼请求超过了诉讼时效、双方就争议已经重新达成协议、以其他方式履行完毕且经双方签字确认、主张一方尚未提供证据加以证明等。

律师提醒>>>

购房者应多注意补充条款

“购房者对于自身利益的最佳保护措施仍然是依据合同。”薛鹏提醒，在选购房产时，一方面，应对开发商有所了解；另一方面，预售房屋除签订标准的买卖合同，往往会签订补充协议，而补充协议大多数为开发商单方拟定，其中存在很多不合理条件和诱骗条款。

“购房者应亲自或委托律师进行识别、据理力争，以求签订公平合理的补充协议，避免自己在合同中居于不利地位。”特别是税费条款、交楼条款、延迟条款、质量保修条款等。

商品房销售合同

共筛选出4671个案例作为分析数据

2017年大爆发是前一年的数倍

一审2708件裁判文书，2014年为147份，2015年、2016年均为600余份，2017年呈现大爆发形势，共1293份裁判文书。

1963件二审案件中，2014年西安中院只有24件，2015年42件，2016年143件。2017年随着西安市房价的飙升，商品房销售合同纠纷也出现大爆发，仅2017年一年，西安市有关商品房销售合同纠纷暴增至1031件。截至今年6月30日，西安市商品房销售纠纷二审已终结案件为723件。

销售合同纠纷案件类型占比逾期办证近七成

通过对一审2098份判决（不包括裁定）的分析，发现如下几方面案由：纠纷最多的属逾期办证，为1437份，占比约68%；涉及合同纠纷的271份；189份案由是逾期交房，逾期付款一共43份。此外，还包括部分剩余逾期办证与逾期交房的竞合、逾期交房与合同纠纷竞合等。

在本次统计过程中，将房屋质量问题、因无预售许可证导致合同无效问题、因查封（抵押）等情形导致合同履行不能的问题、要求履行合同、面积误差、退款协议纠纷、无权处分、物权确认、一房二卖、占用大修基金、占用契税等情形都归属于合同纠纷中。

98%是购房者起诉

开发商上诉占二审九成

一审2098份判决中，个人起诉开发商的占大比例，达98%（2053份），开发商起诉个人的只有45份判决。

开发商起诉个人主要是因为个人未按期付款，开发商替个人承担了银行的担保责任，开发商要求个人或者立即付款，或者解除合同、返还其所代付。

二审案件中，上诉方是开发商的占全部上诉案件的91%，剩余的9%全是个人上诉。

一审判决中

绝大多数当事人未提出解除合同

一审2098份判决书主要包含并不限于以下三个方面：首先对于当事人提出解除合同的支持与否，解除合同后是否支持请求返还购房款；其次是关于违约金的赔偿问题，法院是否支持当事人的违约金请求，以及是否调节违约金的比例；最后是关于大修基金的问题，法院是否支持当事人提出的返还大修基金及利息。

一）解除房屋销售合同案件比例

2098份判决书中，其中只有88份案件当事人提出了解除合同的诉讼请求，其余2010份当事人并没有提出解除合同的诉讼请求。在提出解除合同的88份案件中，有70份判决法院支持了解除合同的诉讼请求，17份不予支持当事人的诉讼请求，还有一份确认合同已经解除。

二）返还购房款的案件比例

关于是否返还购房款的问题，2098件案件中，1960件案件当事人没有提出返还购房款的要求，只有138件案件当事人提出。

三）关于违约金的赔偿问题

2098份判决中，当事人对于违约金请求1513份，是未提出违约金当事人585份的3倍左右。在提出违约金的1513份中，1406份中支持了当事人的诉请，占比约93%，107份中未支持。

不予支持违约金的原因包括：被告无过错、原告撤回、另案处理、证据不足、违约金过高、已过诉讼时效等。超过诉讼时效的在这些原因中占66%。

律师建议>>>

业主遭受损害时应及时诉讼

薛鹏建议，业主在遭受开发商损害其利益、侵犯其权利的情况时，应及时提起诉讼，要求相关赔偿。“法律不保护权利上的睡眠者，如果业主不及时主张自己的权利，可能会存在诉讼时效已过被驳回的情况。”此外，开发商在面对房屋问题，或者物业公司面临物业服务问题的情况下，要及时应对，积极提出解决问题的办法，否则可能面临大量的集团诉讼。“综上所述，法院对于各方提出的违约金部分支持率较大，这有利于形成更加优良、公平、和谐的商品房销售市场。”华商报记者 宁军 本版制图/杨筱

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